房地产是拐点还是何时崩盘
韩强
今年以来房地产是否出现拐点引起热烈讨论,其实捌点早就出现了,只是有些人不愿意承认,现在的问题不是何时出现拐点,而是何时崩盘。因为各种迹象十分明显。
（一）从资金上看，房地产开发商负债累累
46%地产公司突发债务风险，地产公司基本都是负债大户，根据统计，两市105家上市地产公司平均资本负债率55.7%，其中最高的是鼎立股份()，其资产负债率高达89.1%，这就相当于这家公司100块钱资产中有89块钱是从外面借来的。万科是当之无愧的“负债大王”，根据年显示，2007年万科A负债合计达661亿元，这个数字是排名第二保利地产的2.36倍，保利地产2007年的负债合计为280亿元。这个数字同样堪称巨大，因为第三名天鸿宝业负债只有188亿元，整整比第二名少100亿，仅相当于第一名万科的28%。（《46%地产公司突发债务风险 18家公司命悬一线》2008年4月21日《理财周》）
13家房地产开发商752亿借款，3家开发商，经营活动产生的现金流净额只有2家为正，11家为负，金融街的经营活动现金流净额从2006年的1.6亿元变为-8.13亿元，招商地产则从-16亿元扩大到-40亿元，北辰实业从上年的8.6亿元突变为-59亿元，金地集团2006年该数据为-15亿元，去年已是-63亿元，保利地产从-40亿元变为-94亿元。（《752亿借款逼宫13家房地产开发商》2008年4月11日《21世纪经济道》）
（二）从销售方式上看，弄虚作假
根据“网上房地产”显示的信息，截至昨日，帖子中提及的“10大期待楼盘”共签约3237次，合同撤销1201次，撤销率达37%；7个“房价翻番楼盘”共签约5592次，合同撤销2306次，撤销率为41%。按照上述信息，17个楼盘合同撤销率平均达到39.7%。值得注意的是，根据“网上房地产”提供的信息，位于松江区的沿海丽水馨庭楼盘，截至昨日共签约285次，但合同撤销也为285次。也就是说其合同撤销率达到100％。（《热卖的真相：楼盘签约285次撤销285次2008》2008年4月11日新闻晨）
　　因火爆排队而备受关注的天山华庭昨日9时正式开盘。在不接受预定的情况下，开盘首日预售出65套。不过，也有人心生疑问：300人的连夜排队究竟是真的成交火爆还是开发商炒作？早记者为此进行了深入调查。隔壁楼盘物业管理人员说，排队的民工就是工地上的建筑工人，记者后来看到带领这些民工的头后来也直接进了工地，但是幕后老板究竟是谁不得而知。（上海楼市火爆假象：排队购房者是受雇民工2008年04月25日 07:03 东方早）（三）炒楼者被套
“2008年是买方市场，是自住客主导的市场。”深圳中原地产的研究认为，今年不会有投资客轻易进入市场，原因一是贷款利率调高，二是深圳租金相对稳定，回率下降，对投资者不再具有吸引力。
6000名炒房者被套的背后，是深圳楼市的低迷，交易量的下降。紧随其后的，是房价的下跌，曾经的“疯涨”被遏制。
　　专家认为，金融系统的调控，是房产市场的有力杠杆，而深圳市政府部门的“两限房”、征收土地使用税等对应政策，也“功不可没”。（深圳楼市交易量下降约六千炒房者深度被套 2008年05月01日新京）
（四）烂尾楼前仆后继
“超低价出售山东土地和厂房！”在一家房地产项目交易网站上，赫然挂着一条这样的信息。
　　信息的发布者称：“此地评估价1750万元，现1200万元对外出售，也可出租，出租价每年70万元。备注：整体占地50亩，有办公室4层，住宅6层……”
　　地块转让方张女士告诉记者，这块地是“自己家的”，原先自己办了一所高中，现在不想做了，想转行做别的，所以就打算转手倒腾，“买来以后想干什么就干什么，可以继续办学校，也可以开公司，办工厂。这里交通便利，紧邻高速，环境又好，很值。”
北京市社会科学院经济研究所副所长赵弘表示：“由于资金问题造成的烂尾楼在北京近50个项目总量中占60%-70%，金泉广场、枫蓝国际中心、瑞城中心、美邦国际中心、中宇大厦等都是如此。”
　　从2005年来，北京一直在着手盘活烂尾楼项目，但在刚刚处理完几家烂尾多年的重点项目后，新的烂尾项目又将产生，如何应对？（无米之炊的痛楚：新烂尾楼六成缘于资金断链 2008年05月02日经济观察）
（五）资金转向三线城市
　　沧州，一个因《水浒》而闻名于世的城市，一个下辖14个县、市中有7个是国家和省级贫困县的三线城市，一个人均GDP刚刚超过1000美元的经济欠发达地区，当地房价在“拐点”争论风潮中疾风突进地逆市上涨。（三线房市怪现状调查：沧州房价逆市疯狂上涨 2008年05月02日经济观察）