由资本主义经济危机理论看房价下跌必然性

　　

　　黄祖斌

　　

　　
　 有这样一个故事：一孩子问妈妈：“为什么要租房不买房呢？”妈妈：“因为你爸爸失业了，家里没有钱。”“他为什么失业？”“因为他是卖房子的，房子太多了。”这个故事是不是似曾相识？不错，这是根据美国经济大萧条时期一个反应当时资本主义社会经济危机根本原因的一个道改编的，不过目前尚未发生，却一定会发生。

　　

　　 　在中学政治课学到马克思的资本主义社会经济危机的理论：社会生产的增长超过了社会购买力的增长，导致生产相对过剩，消费者有需求却没有购买力，于是生产者卖不出产品或服务，不能给员工发足够的工资，一部分人失业，失业的人更缺乏购买力的恶性循环。美国大萧条时期纸有这样一段道，深入简出地说明了这个道理：孩子对妈妈说：“太冷了，为什么不点炉子？”妈妈：“因为你爸爸失业了，我们买不起煤。”“爸爸为什么失业了？”“因为他是挖煤的，煤太多了。”

　　

　　虽然马克思的经济学说近几年开始受到质疑，更有人跳出来全盘否认马克思的学说理论，大有打倒，并踩上一万只脚，打入十八层地狱使其永世不得翻身的意思。不过马克思关于资本主义经济危机的成因的解释，个人认为是基本反映了资本主义经济危机的真实原因，起码没看到过更合理、科学的解释。

　　

　　资本主义发展初期，资本主只顾追求自己利益的最大化，杀鸡取卵，尽量减少人工成本（员工工资），员工固然利益受损，但也导致社会购买力的增长落后于社会产品供给的增长，短期（一个月、一年）内人数众多的打工者节衣缩食，生产的供给仍能消化，或虽然不能完全消化，企业尚有能力消化存库带来的压力，时间一长，量变导致质变，矛盾终于暴发。普遍人有需求，却没有消费能力，企业有供给，超过了社会的有效需求。资本主义社会的经济危机危害极大，直接导致了第二次世界大战。后来西方发达国家认识到这个问题，逐渐提高员工福利（现西方发达国家的工资收入一般都占GDP的50％以上，高的达到60％），不少国家一些好逸恶劳的人、生存能力差的人，仍有不错的生活保障。（记得前德国总理施罗德同母异父的一个哥哥，失业了，但领到的失业保障金，不仅衣食无忧，还可出国旅游。）不知这样是不是已经消除了经济危机，反正西方国家很久没有听说把牛奶倒到河中，把小麦当作火车的燃料烧掉这种事了。

　　

　　中国与西方发达国家不能简单相比，并且越是现在发达，国民福利好的西方国家大国，恐怕当年对中国的侵略和搜刮越多。现在摇头晃屁股说中国如何不好的一些外国人，应该不会不知道现在西方人的快乐，有相当一部分是建立在中国人的痛苦，甚至是尸体之上的，真想当面问问这些鸟人：“你妈贵姓？”。根据马克思解释资本主义社会经济危机的基本原理，想到目前中国的房地产市场，恐怕很快就要面临供给相对过剩的“房地产危机”。

　　 自亚洲金融危机的1997年以来，中国的房地产价格由缓到急，由小到大地大幅上涨，普遍上涨两倍左右。具体到各个地方分别涨了多少，相信大家都有眼睛和脑子，哑巴吃饺子------心里有数。至于统计局的数据，参考一下就行了，不必太当真。比如好象是2005年，北京的房价涨幅，国家统计局和北京统计局的数据一个是7%，一个是14%。

　　

　　 同时，不光是房价大幅上涨，房屋的销售量也大幅上涨，这个数据统计局公布的数据个人认为是可以相信的。这个成交量可以认为是购买力的释放，不管是自有资金购买力，还是银行资金的购买力。毫无疑问，一套房子对于绝大多数人来说，要积累起买一套的购买力是需要相当长的时间的。这样一个家庭的购买力释放后，在相当长的时间内是不会购买的。

　　

　　 而中国最近几年来，房产市场的投资每年的增长均在30%左右。房屋的生产周期是比较长的，则未来几年，房子的供应量也会保持较大的增长，并且是持续的增长。具体数字不想一一在网上搜索，有兴趣的人可以在网上查一下。不过记得，2004年，北京市房地产开复工面积，相当于整个欧洲的开复工面积；同样是2004年，上海新房上市量2700万平方米，那么整个欧洲（面积比中国略小，但适合人居住的面积远远多于中国，人口比中国少好几亿），2004年建成的新房却少于2700万平方米。

　　

　　 一方面，单价涨了近两倍；第二，房子的供应量大幅增长。这就决定了，要消化新的房屋供应量，需要越来越大的购买力。而同时，房屋的购买力这两年释放过快，新的购买力短期内难以有效形成。那结果是什么？要么是僵持，开发商不愿意降价，消费者无力购买，或者不能有效消化空置房。这个时期一定不会太长，因为开发商如果是通过银行取得的贷款，年利率不过6%，如果是借的高利贷，就不好说了，30%都是有可能的。这样一天不能回收资金，就要付一天的利息，10亿的贷款，年利率是10%的话，每天将会产生2.78万的利息。并且现在的房产公司，大多都是玩蚂蚁玩大象的游戏，自有资金很少，一部分开发成本来自于贷款，另一部分是建筑公司垫资建房，建筑公司要不到工程款，农民工就拿不到工资，影响社会稳定，开发商还要面对这个压力。如果建筑公司是按工程进度来收取工程款，到期取不得，建筑公司可能停工，开发商还要面对不能如期交房，来自于购买者的压力。

　　

　　 中国人原来根本没有借债的习惯，借债两千多年来被认为是贫困和走向衰落的标志，所以富人（如薛宝钗家）才开当铺，穷人（如鲁迅）才进当铺借债。后来那个美国死老太太和中国去世老太太在天堂的对白（也不知哪个人能进入阴间进行采访后回阳间道），以及中国自约1996年开始不断下跌的贷款利率，使得中国的住房贷款从无到有，迅速增加，住房购买力也快速被释放。但是有钱（包括自有资金用作首付，借银行贷款的）的人，差不多都买了，剩下的，大多都是没有钱，既不可能一次性付款，就是房价降一半都可能付不起首付的人。甚至上海最近好象有开发商推出首付也可分期支付的措施。这样，购买力就出现断层，持续、稳定、不断增长的购买力无法形成。

　　

　　有些头脑中积水的人，特别不喜欢听到中国房价收入比远高于正常水平的说法，强调中国的特殊国情，因为无中生有极其困难，所以也没看到有人详细地让人信服地说明中国的国情特殊在什么地方，能让高房价的泡沫像万里长城一样永不倒。

　　

　　在物理学领域，有物质守恒定律，在经济上，也有财富守恒定律：财富可以创造出来，可以从一个所有者转到另一个所有者，但绝不会凭空多出财富。中国的国情再特殊，房子的购买人也不可能拿白纸来买房，开发商也一定不会接受冥币，一定是以自己的收入来买房。有人强调不少中国人有大量灰色收入，不过这种人肯定是少数，一万人里不见得有一个可以取得大量灰色收入；并且，同样根据财富守恒守律，有人有灰色收入，就必然增加了另一部分人的灰色支出。如果有人因灰色收入增加了对房产的购买力，同样减少了其他人的购买力。

　　 现在不少人对少数暴富现象关注较多，于是仿佛世界上到处都是亿万富翁。一次在网上看到一个统计数据，介绍全世界有100万美元财产的人的数量。于是问了不少同事和朋友，最少的回答是3000万，最多的因为没有经过思考，居然说和中国人口数相当，就是10亿。其实全世界百万美元的富翁只有600万。当然这样的数据也未必真实，不过最近公布的数据中可得知，美国的百万富翁是200多万，香港是7万多，基本相符 。

　　

　　 所以世界上的有钱人并不是那么多，要消化新上市的房子，主要还要靠普遍人的购买力，而不是温州炒房团、山西煤老板、外国投资基金。普遍人的钱不是从天上掉下来的，也不可能普遍取得大量灰色收入，主要就是工资收入。工资作为劳动力的价格，与其他商品价格一样，取决于商品的价值，同时受供求关系的影响，劳动力的价值高于劳动者及其扶养的家人的最低生活代价，低于其给企业主创造的价值；因中国劳动力严重供大于求，所以决定了工资要长期维持在一个比较低的水平，并且增长缓慢（人口仍在不断增加），大学生愿意零工资就业，今年500万高校毕业生，据说有近200万毕业就失业，及大量就业者为取得就业机会，接受不签劳动合同的不利条件，都说明了中国人的工资收入实在是不高。2005年末，中国储蓄存款是14万亿元，全国人均是1万元，考虑到少数富人有大量存款，恐怕一般人人均存款是7000元左右，甚至可能更少。中国人的收入占GDP的比例，是不断下降的。这种收入水平，收入增长前景，人均存款数量，能指望能大量买房吗？

　　

　　 有一种说法，中国的大城市比起中国的其他地方，有得天独厚的优势，所以房价理应比较高。典型的说法是“上海不光是上海人的上海，也是全中国人的上海，甚至是全世界人的上海”，似乎全中国的富人，全世界的富人，都会在上海买房，并取得上海的暂住证或居住证（蓝印户口已停办），否则会一命乌呼。其实就是作为国际化大都市的纽约，也是由当地人消化75%左右的房子。购买一个地方房子的，大多数肯定是当地人。世界首富盖茨怎么可能离开美国到中国定居和生活？李嘉诚怎么可能离开香港的事业到上海养老？所以世界上有能力买上海房子的人并不表示会买上海的房子。有些假设比较有意思，根据假设得出的结论是正确的，可是假设根本不会成立，结论也就是做梦。比如鸦片战争后，英国人高兴得不得了，因为哪怕每个中国人的袖子增加仅仅一寸，全英国的织布机一天24小时开机都忙不过来。但因为中国人的袖子不可能，也没有增加一寸，所以英国棉布占领中国市场的进程极其缓慢，于是才有10多年后的第二次鸦片战争；如果一个做盒饭的，每盒饭赚一元，全中国1%的人，只买一次他的盒饭，就能赚1300万。但这1%的人每人一次的购买行为其实是不可能发生的，1300万也是做梦。

　　

　　 总之，房屋供应量及单价的上涨，需要越来越大的购买力来消化上市的新房，而中国居民的购买力已经被大量消耗，收入增长并不乐观，这个缺口越来越大，将必然导致房地产供大于求，那么下跌就是早晚的事。