“外行”资金加速围猎地产业

　　

　　
：中国经营 ：龙飞

　　

　　内地制造业：向“地产主义”进发

　　

　　香港人常说，香港没有资本主义只有地产主义。城市中最大的经济体就是地产，制造业就是制造房子，商业就是贩卖房子。当然，在这个过程中它们不忘将市民的积蓄盘剥得一丝不挂……

　　

　　联想房地产、海尔房地产、雅戈尔房地产、宏远房地产……不知不觉中，国内的IT、家电、制衣、制药几乎所有的制造业都将目光瞄准房地产，虽然尚未有龙头企业宣布放弃主业，但都不约而同地将地产作为未来的首要增长极。楼市骤冷，这种行外资金围猎地产的局面会有所缓和还是加剧进入？

　　

　　是否终有一天我们的经济体也只剩下房地产？

　　

　　围猎 诱捕 傍大款

　　

　　“这真是一个千载难逢的机遇。”

　　

　　“如果房价再涨3年，中国就只会有房地产，不会有制造业。”一年前，一位家电企业的房地产业务负责人刘先生很肯定地对记者说。话音刚落，一场近年少见的市场调整逐步展开。这一年中，这家珠三角家电企业都干了些什么？

　　

　　“如果这是公开采访，我可以告诉你，我们的业务没有任何变化，家电依然是我们的重心。”一年后已经跃升为该企业运营总经理的刘先生表示，“但实际上我们所有可以动用的资金基本都已进入房地产市场。如果有必要，我们可以直接将主营业务转为房地产投资。”

　　

　　这位表示一切尚不便公开的人士告诉记者，这一年来他们进入房地产的方式有3种。其一是借钱给资金出现困境的房地产企业；其二是与地产企业共同开发项目；最后还有一种是现在“依然在谈判进行中”的方式，那就是直接购买优质房企的股份。

　　

　　“这真是一个千载难逢的机遇。”上述得意者慨叹道。

　　

　　持同样观点的制造业企业不在少数。2008年5月，万科将东莞项目的一半股权转让给粤宏远就曾掀起一阵热议。议论者的目光大多锁定在万科资金“无以为继”，或者东莞“地价跳水”之上，对粤宏远这个制药企业为何选在此时进入却乏人问津。

　　

　　王石曾表示“走正道，傍大款”是万科迈向成功的秘诀，楼市冷冻期，与行外资金更紧密的结合，也正是遵循此发展逻辑。“通过销售回款的确可以回笼资金摆脱困境，但更大的可能是以股权合作的形式。”宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强也表示，他觉得“强强联合有利于行业内的稳定。这也是企业扩张的有效渠道”。

　　

　　宏远公告表示，自2007年10月国家陆续出台房地产调控政策以来，东莞市房地产的竞争日趋激烈，取得土地的门槛越来越高，困难越来越大。万科地产是全国知名的房地产开发商，在全国享有极高的品牌知名度，而宏远也累积了多年的东莞本土商品房开发的成功经验，在东莞市房地产市场具有较高的市场号召力，因此才有了这次合作。字里行间无不透露着宏远对房地产市场的信心。

　　

　　“现在看来，除非宏观经济出现大问题，否则房地产市场基本不可能有大幅度掉头回落。”刘先生同样对楼市信心满满，“万一真的宏观经济有问题，那有问题的就不仅仅是房地产行业。”所以他认为现在是进入房地产业布局的最好时机。在资本市场，这种乘机布局的痕迹更加明显，2008年6月，格力地产成功借壳海星科技，开始涉足资本市场。分析人士认为，格力正为其下一步在地产业的全力扩张积蓄力量。

　　

　　兵马 钱粮 冲锋号

　　

　　“这等于将房地产经营带回到最原始的年代。”

　　

　　在国内，没有哪个行业像房地产业这样有这么多“潜规则”，即使你有着非常精彩的市场运作能力和经营技巧，也不能保证你一定能在此行业取得成果。比如上述万科将东莞项目的一半股权出让给粤宏远，有传闻表示，除了资金层面的考虑外，万科还希望能借助宏远在当地的影响力。据说由于该项目的土地拆迁存在问题，“过江龙”难以解决其中盘根错节的“结”，唯有寄希望于在当地深耕细作多年的“地头蛇”。

　　

　　“家电企业不缺钱、不缺地、不缺关系，为什么不进入房地产呢？”在此前的采访中，一位珠三角著名家电企业的房地产业务负责人刘英伟（化名）表示。

　　

　　“在中国，房地产经营不外乎三方面，钱、地、关系，再外加一些企业运作经验。”刘英伟认为，家电企业这三方面都不缺。以“钱”为例，国内地产业的龙头万科2007年销售额创新高达到500多亿元，而海尔已经向600亿美元营业额迈进。“现在国家加大对房地产企业的宏观调控，银行对房企基本不再提供开发贷款，但我们不同，国家不会对我们收紧银根。”

　　

　　同样的，家电企业在地方经营多年，“关系”不在话下。海尔地产的第一任总裁迟耀庚，就曾担任青岛市规划局局长。在土地运作方面，家电是劳动密集型企业，不可避免地需要大面积的土地开发厂房。这些土地留给了他们巨大的空间。“美的进入房地产业，首先是从开发员工宿舍入手。”刘英伟表示，当城市扩容到一定程度，“这些原有的工业土地很可能就变成房地产开发土地”。

　　

　　“这等于将房地产经营带回到最原始的年代。”陈毅严表示。陈是广州宏达房地产的总裁，入行已超过20年，可谓见证了行业的高低起落。

　　

　　在他看来，制造业企业的这种所谓优势，不过是房地产最初阶段的资源。当年精通“潜规则”或擅长“整合资源、巧妙运作”的企业就能赢得暂时的成功。“但房地产发展了20年，如果思维方式依然停留在这种机会主义的阶段，很可能会被市场淘汰”。因为现在的经营环境已不同于以往，“121文件”卡住了钱，“8•31大限”则卡住了地。尽管还有一些空隙可以让之钻营，但已没有了以往如鱼得水般的自在。

　　

　　“经过20年的发展，一批经过市场训练的房地产企业已经成长起来。”陈毅严表示，这些企业不再是机会主义者，而是具有更稳健、科学的财务规划，更有效运营模式的现代房企。在房地产市场度过冰冻期后，新转型的制造业企业能否与之竞争，“不容乐观。”陈毅严认为。就像王石所说的“我不担心外行资金的进入”。

　　

　　但也有外行企业不认为自己停留在原始运营阶段，例如海尔地产在为自己规划时就定下了一个基调，他们是在“搞新型房地产商业革命”。

　　

　　芝麻 西瓜 走钢丝

　　

　　“用地产去融资是拿着产业性命在走钢丝。”

　　

　　越来越多的迹象显示，持续到2008年的楼市调整期，并未能阻止制造业资金流入地产行业的大势。我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地产。浙江、福建一带，一半以上经营纺织业务的上市公司涉及房地产经营。珠三角基本所有大型企业都涉足房地产。联想、华为等IT巨头，海尔、长虹等家电巨头，甚至生物制药、纺织行业等的优秀企业都在积极开拓地产业务。

　　

　　对此，帕勒咨询的资深董事罗清启就深以为忧，他认为：“国家的经济竞争实际上是国家产业之间的竞争，而这种产业的竞争则是产品在全球市场的竞争，如果一国创造不了遍及全球产品的诸多产业，那么这个国家的经济不可能强大。”反观房地产业，实际上是个繁荣景气周期非常短的一个行业，与其说它是一种制造业，不如说是一种金融业的衍生行业，到目前为止，它仍然是一定区域内的产业，很难实现产业的全球化扩张，因此任何一个发达国家的战略产业中都没有房地产的影子。

　　

　　在家电业等行业的优秀企业加大全球市场参与的关键时刻，这些企业却纷纷选择跳入房地产，这无疑是丢西瓜捡芝麻之举。但郎咸平认为这恰好反映企业的经营困境，“我们整个中国制造业，创造的价值太低、利润太低，以玩具业为例，平均的净利润是2%~3%，我相信在2007年可能会是0，甚至有负的可能。所有的大头都在欧美企业手中，真正的制造业大国还是美国。”问题根源在于我国的制造业在国际产业链的定位。正是因为中国一直处于国际产业的底端，直接导致了家电等制造业企业的环境恶化。制造业资金不断流入房地产业恰好是此等状态的反应。郎认为，只要产业链问题不根治，行业外资金流入地产业之势就难以扼制。

　　

　　相对而言，罗清启就没有这么悲观，他认为优秀企业国际化关键是两种能力，其一是技术能力，其二是为发展提供支持的融资能力。现在而言优秀企业的技术能力与发达国家相比的确有差距，虽然不少企业开始加大技术上的投资，但尚未有所突破。

　　

　　而参与国际化是需要有大量资金来支持，“没有大规模资金捆绑的全球化运动根本是不可能”。但我们的企业在资本市场上的融资能力非常有限，因此被迫更有效地盘活资产。这时进入房地产就更多地带有融资的性质。中国发展战略学研究会副会长管益忻就认为，海尔直接进行房地产业，是盘活其工业园、金融、物流园等闲置用地，使这些潜在资产转化为现实资产。“但用地产去融资，是拿着产业性命在走钢丝，”罗清启认为。