看正文以前，建议先浏览一下我去年发在天涯等处的公开预测——《看舆论导向，感觉房价崩盘在即》
（如果被删除就自己搜，再少一篇我发十篇），很高兴，形势正朝我预测的方向发展。房价崩盘的时间文中已经说得很清楚了，崩盘的理由挖掘很不充分，借房产新政的东风，笨狼我再加点房事新观察——

　　

　　
房价必然崩盘的几个理由

　　

　　
一、即使按照未来几年规划人口数量、人均35-40平米居住面积计算，大部分城市已建房和在建房已绰绰有余，再为住宅大兴土木一是严重浪费，二是物业税肯定出台前提下，将来高价卖给谁？作为发展中国家，基础设施投资空间有的是，4万亿投向铁公基只能满足部分需求，受计划生育+扩招影响，不必担心未来几年建筑工人过剩。

　　

　　
二、从入学数量可以断定，二十多年来计划生育决定了未来十几年房产行业熊市漫漫，“刚需压不垮”是忽悠人的，银行支持才是货真价实的表态。

　　

　　
三、几千万套空置房对应上亿年轻人，降房价是争取民心的捷径，关系着中央权威和下届政府的执政基础。只有降价，才能切实改善人民生活，拉动内需，这也是留住人才的需要，这几年能套的套差不多了，现在一线城市房价比发达国家还高，卖了房移民或者干脆移民买房是不少专业精英的选择。有“原罪”的富豪和贪官亲属移民是为了所谓“安全”，跟房价涨跌无关，高房价是其中部分成员发财的依托。

　　

　　
四、所谓“房地产绑架银行”，房价持续走高才可怕，降价会让那些办“假按揭”的开发商原形毕露。因为首付和房子本身，断供损失最大的是炒房者和高位接盘的愚民，和09年比哪怕降一半（今年不可能，明年难说），银行也不会有太大损失。降价后大批年轻人入房市，拉动耐用消费品内需同时衣食消费短期内会减少，通胀压力会减少，反之，中低收入者不买房，消费集中在衣食游玩反而会增加通胀压力。就是房价降一半，年轻买房者也舒服不了，为还贷和自由会主动放弃“啃老”。个人认为，未来几年先降价再加息是消灭几千万户新中产阶级的更有效途径！这不是出主意，而是长期关注后的预感，顺序应该是降房价——适度通胀——加息+高额“物业费”、“暖气费”……

　　

　　
五、房地产绑架的是地方政府财政，也是地方融资平台核心，降房价才能松绑，地方债务很多，基本是欠银行的，有句话“不用还的就不是债”非常适用于此，降房价-防止增加新赤字才能阻止“房地产绑架”。账不用急着还但肯定要记，这可以作为畅通政令的杀手锏！刮地皮太容易，官员很难一门心思搞实业，与房产相关的腐败会络绎不绝。在地方财政支出中，公车、公款吃喝、公费旅游、形象工程、豆腐渣工程、马路反复开膛等不必要的支出占了相当大比例，不应该继续成为人民负担。

　　

　　
“会哭的孩子有奶吃”，现在部分媒体对调控忧心忡忡，忽悠愚民是其次，讨价还价才是主要目的。不管怎么闹，不至于引发乱子是底线，一旦军管，地方官员肯定是最倒霉群体之一。

　　

　　
刮地皮已经快走到尽头，物业税和个税远比土地财政靠谱，如何顺利过渡是当务之急。除了地方政府债券，个人认为降房价同时解决短期内地方财政缺口很简单——小产权合法化，像当年房改那样出笔小钱，可以分期等额付款，银行支持，用3年时间过渡到物业税。标准别太高，否则没人上当，5年以上的干脆只收手续费，合法化3年内交易和抵押要课以营业税，或者禁止按揭。现在房价，没有成交量基本靠靠银行支持，小产权合法化，可以实打实的收一笔，小产权比例高的地方政府有福了。财政将来要仰仗物业税，先合法化再征收合情合理。小产权合法化商品房不降不行，加上物业税逼迫，去掉免征部分，多余房产不流入市场都不行。

　　

　　
房价不降，新调控手段会层出不穷

　　

　　
新政颁布后，没有特别事情，短期内无论刚需还是投资者肯定观望，直到稳定在一个下降平台。和2008年不一样，这次崩盘大势已经无可挽回，什么时候非地产行业国企基本退出，房产商就会感受到寒风的凛冽，按照国土部长等高官的官方表态，从2010第四季度开始。

　　

　　
各类不会跌的“新闻”无非是为了稳住炒房者，另外忽悠几个愚民（北方太多了）接最后一棒，房价真得会涨，闷声发大财多好，何必浪费广告费和公关费。防止部分开发商和炒房者恐慌性抛售，是阻止暴跌的前提，房价一旦决堤，除了极个别企业，靠2009年获得的现金是抗不住的。银行不放水，房价不暴跌，按老经验照方抓药，成交量始终上不去。可以根据在银行实际抵押价格判断中央决心，中央最恼火的是房子空置，这点改变不了跌势就止不住。为了地方财政私下打气的发言不可信，最关键的是银行能给多少支持？银行以外的融资，对大盘没有太大意义，对小盘利息成本等条件也极为苛刻，大势不好的时候，与其说是融资，不如说是项目挥泪大甩卖，还不如直接（暗中）狂降回笼资金。

　　

　　
沙漠中肯定有绿洲，哀鸿中也会有笑傲楼市的开发商，除了现金流充足等着并购同行的巨鳄，个人认为有几种房产开发商会逆势飘红：一是售价较低的郊区小产权房开发者（注意很多小产权房价格也很黑），房价再跌，底线也会受制于不断上涨的土地、人工、建材成本，可以在县城周边5公里、市区周边10-15公里搜索；二是回率高的商铺尾盘，开发商资金紧张的时候会放弃只租不售；三是真正稀缺的扎堆的高档豪宅，这是身份地位的象征，也是权贵或富豪圈的敲门砖。除非动乱或战争，不怕物业税，这几种房子作为保值手段很不错。当然还有值得投资的其他房产，就不一一列举了，先讲点风水——

　　

　　
“左青龙、右白虎、前朱雀、后宣武”是中国人耳熟能详的风水格言，青龙要高于白虎，玄武要厚，个人是这样理解的，北半球季风带，青龙在东，白虎在西，青龙高则过强的水汽不至于带来太大的水患，玄武在北方，北方山厚，一方面能阻挡凛冽的寒风，另一方面能产生一些地形雨，不过玄武太厚可能造成阴宅水多，清东陵就是例子。厚厚的一般是崇山，缓山脚下，流水给土壤带来养分，延伸到山脚的岩层可以净化地下水质，“依山傍水”、“远山近水”理论都与此相关。这个理论应该适合中原大部分地区，海滨、草原、大漠、高原甚至山坳等肯定不能照搬，估计海外被无知者忽悠的不少。

　　

　　
风水理论不单纯是迷信，的确蕴藏着丰富的地理地质知识和物理理论，“改风水”，风好改，地形好改，亿万年形成的地质条件左右的“水”和磁场不可能巧夺天工。古人力量有限，只能竭力借助自然环境，如果没有明显破坏，贴近原貌的老城区和少数老村落风水一般都不错，对地形进行破坏性改造当地基的小区最差，买房的时候可以有针对性地选择，卖房的也别闲着，所售楼盘风水好，弘扬民族优秀文化天经地义。最近公布的地震重点监控城市名单，个人感觉也许与争夺房产资金流向有关。

　　

　　
房市整体好坏左右不了，开发商个体经营状况却可以通过选择和努力改善，跑不赢狮子就跑赢竞争对手。翻翻搜房网的小区论坛，发现除了楼盘本身问题、对开发商背景等料相当精确，毫无疑问这是知根知底的竞争对手所为。竞争越激烈，好戏越多，以前写过一篇《反击五1毛党》，相信对反击竞争对手诋毁大有助益，可以搜来看看。

　　

　　
在更严厉的调控措施到来前（譬如限制二手房贷），跌幅小一点，也能缓解有价无市的危局，应该是地方政府和房产企业的共同心声！确信崩盘大势已定，无论是地方政府还是个别开发商，率先（变相）降价是最佳选择，不敢大张旗鼓的宣传，就需要精准的传播，降价名义、时机、幅度、组织实施都需要熟悉本地（房产地域性太强）的高水平策划人坐镇。判断策划好坏的简单标准——策划价值首先是方向正确，能用简单办法把复杂事情搞清晰，能用更少投入调动更多资源，其次是有限投入下能调动参与要素积极性，再就是有效的监察。只有这样，才能在为客户创造价值前提下实现自己的价值，否则就是骗子。个人认为好的策划案，一是自己觉得好，二是目标对象从心底里叫好，三是想执行好离不开策划者本人或离开策划者本人也能顺利执行，关键看策划者本人的选择。当你策划针对对手的公开行动时，对手知道也无可奈何，这就是策划的最高境界，也就是毛泽东所说的“阳谋”。

　　

　　
发现问题是解决问题的前提，提出问题同时就该寻找解决问题的办法，地方政府想通过房产多捞几票，一是吸引投资者继续入市，譬如把受骗炒汇的资金吸引到房市，二是抢外地刚需，一线城市首付付二三线城市全款绰绰有余，率先降价是最有效手段，其次是市政软环境建设，重点是户籍改革和cTOc物流补贴。老龄化社会，中青年是养老的最有力保障甚至唯一支撑，包括一线城市，只有降价才能吸引并留住真正的精英。先降价，利用价格谷地（相对当地收入而言）吸引各类人等特别是中青年，将来收个税和物业税。

　　

　　
鼓励大学生创业是缓解就业压力的不负责做法，有知识有经验有压力有野心的人才是创业的中坚，第三产业创业所需投资寥寥。户口被卡，注册公司、结婚登记、生子落户甚至想办按揭也受限制，因为种种原因，受害者主要是破产改制企业落集体户的大学生，这是全国性“重复越级集体上访”的重要源头，就差组织了。现在城市户籍表面上放开，实际因为土地财政等原因执行起来大打折扣，不按时交房、不及时办证换证的比比皆是，甚至中央领导视察的小区回迁后换证也不及时，二代证比例是最好的说明。崩盘大势下，规范的开发商很容易利用这点打击对手。

　　

　　
特别说明一下，上述建议改变不了房价趋跌的大势，个人很早就看空未来几年的房市，看舆论导向，感觉房价崩盘在是去年发在天涯等处的公开预测