中国住房的真实现状及改革方向

　　

　　
蔡金水

　　

　　原载：《香港传真》

　　

　　刚刚过去的2009年﹐中国房地产市场风云变幻﹐大大出乎人们的意料。上半年受全球金融风暴的影响还严重下滑﹐政府出台了很多政策救市﹐来扭转房地产颓势。为了救市﹐放松信贷﹐全年信贷总量猛增到9.7万亿元﹐超过过去几年的信贷规模。然而﹐到了下半年﹐形势突然逆转﹐楼市强烈反弹﹐房价飞涨﹐地王迭现﹐北京二手房成交量达到20多万套﹐接近前三年的总和﹐房价比年初上涨了30％以上﹐房价涨幅超GDP五倍。一些城市房价涨幅过快﹐甚至失于理性﹐几近疯狂﹐楼市租售比达到了1比500~700﹐有些地方还出现恐慌性抢购。2009年中国消费总额一共12万亿元﹐其中居民买房支出就花费了六亿元﹐占了一半。全国仅新房销售额占同期GDP的比重就将超过13％。[1] 年底政府又不得不进行调控﹐在不到半个月的时间里楼市调控政策密集出台﹐以抑制投机性购房﹐遏制房价过快上涨﹐来了个180度大转弯。

　　

　　而现在市场上抢购房子的人70％以上已经不是缺房﹐买房自住﹐而是投资或投机炒房﹐准备买来倒卖发财﹐买来的房子大量闲置。一边是连夜排队买房﹐另一边则是不断上升的空置率﹐许多小区入住率都不到50％﹐造成极大浪费。这种状况很不正常﹐是不可能持久的。近一段时间之内﹐国内有不少经济学家对中国的资产泡沫化表示担忧。目前房价暴涨主要是由投机性需求过热炒上去的。京﹑沪﹑杭﹑深﹑广等热点城市都是大量的投资性购房占据市场主导﹐并正在向二三线城市蔓延。随着房价的疯狂上涨﹐全民炒房﹐中国正面临着史上最大的资产泡沫迅速吹大的风险﹐美国知名财经杂志《福布斯》近日评选出全球七大金融泡沫﹐其中﹐中国的房地产市场名列第二。中国社科院曹建海则说房地产市场已成了一个超级赌场。专家呼吁﹕房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化﹐房地产泡沫随时可能破裂﹐已经到了不得不解决的地步了。中国金融机构现在在房地产里的贷款（包括开发商贷款﹑土地贷款和个人住房按揭贷款）已经达到几十万亿﹐继中央政府提出“四万亿”扩大投资方案后﹐截至2008年12月19日﹐全国18个省市公布的未来1~2年的投资计划﹐总规模超过30万亿元﹐是中央“四万亿”的近八倍﹐绝大部分依靠银行贷款。房地产正在绑架中国金融﹐并已彻底绑架了地方政府﹐绑架了老百姓。引发了很多社会矛盾﹐包括拆迁中出现了不少恶性事件。有些地方政府急于寻求“土地财政收入”的增长﹐急功近利地进行城市开发﹐片面追求经济效益和GDP的增长﹐忽视社会公平﹐违法拆迁﹑暴力拆迁事件层出不穷﹐甚至出现了令人怵目惊心的以命相搏的惨烈事件。房价快速上涨﹐北京﹑上海等一线城市商品住宅销售价格已超两万元﹐85％的居民已经买不起房﹐一部热播电视剧《蜗居》把社会对高房价的不满表现得淋漓尽致。因此﹐社会各界都强烈呼吁﹕从当前我国的住房实际状况来看﹐房地产市场确实应该变革了。
　
一﹑当前我国的真实住房情况
中国现在有多少住房﹖当前我国的真实住房情况如何﹖还是一个谜。

　　

　　2009年9月﹐庆祝建国60周年﹐国家统计局公布﹐我国农村居民人均住房面积已由1978年的8.1平方米﹑2000年的24.8平方米提高到了2008年的32.4平方米﹔城镇居民人均住宅建筑面积已由1978年的7.0平方米﹑2002年24.5平方米提高到了2008年的30.0平方米。据此﹐中国六亿多城镇人口城镇住房建筑面积总量应为180多亿平方米。[2]

　　

　　但是﹐过了不久﹐住房与城乡建设部政策研究中心主任陈淮发表文章说﹕根据《中国统计年鉴》和《2008年国民经济和社会发展统计公》相关数据﹐截至2008年底﹐中国城镇实有住房建筑面积总量为124亿平方米左右﹐当年城镇常住人口6.07亿人（户籍人口加居住半年以上的常住人口）﹐2008年我国真实的城镇人均住房建筑面积仅为20.5平方米﹔户均约60平方米。也就是说﹐目前我国城镇居民的居住总水平仅仅达到2007年国务院27号文件规定的经济适用房标准。[3] 比国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积一下子少了十平方米﹐缩水三分之一。怎么回事﹖

　　

　　其实﹐早在2006年﹐建设部公布了一个《2005年城镇房屋概况统计公》﹐其中说“2005年底﹐全国城镇房屋建筑面积为164.51亿平方米﹐其中住宅建筑面积107.69亿平方米﹐全国城镇人均住宅建筑面积为26.11平方米﹐户均住宅建筑面积83.2平方米”。2007年12月29日建设部公布“我国城镇人均住宅建筑面积已从2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的约28平方米﹐城镇居民住房自有率达到83％。”这些都曾受到媒体的质疑﹐嘲笑建设部连小学算术都不会。因为2005年全国城镇人口为5.6212亿人﹐除以城镇住宅建筑面积107.69亿平方米﹐全国城镇人均住房建筑面积仅为19.16平方米﹔2007年底全国城镇住宅建筑总面积为114.35亿平方米﹐除以2007年全国城镇人口5.95亿﹐仅为19.2平方米﹐都与建设部公布的数字相差十来平方米。

　　

　　问题出在哪儿﹖国家统计局和建设部怎么会犯这么低级的错误﹖

　　

　　其实国家统计局和建设部公布的数字并没有错﹐但他们有难言之隐。原因是我国的统计数字都是按照投资渠道由基层单位层层上来的﹐没有正规投资渠道﹑呈单位﹐或者隐瞒不的就无法统计。建设部和国家统计局公布的数字中不包括军产﹑保密产﹑外产（使领馆﹑外企等）﹑开发商未售出的住房以及农村集体所有制土地上的小产权房﹔同时一些单位的自建房﹑私人建房统计的也不完全﹐更不用提大量私搭乱建的违章建筑了。所以统计数字远远小于实有建筑面积。

　　

　　例如﹕小产权房的数量惊人﹐北京有人估计大概占了20％左右﹐深圳这样的城市占的比重就更高﹐有的高达40％﹑50％。2007年建设部副部长鹿心社指出﹐截至2007年上半年﹐全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米﹐相当于2007年地产销售高峰时期的十年销售量。到现在又增加了几亿平方米﹐至少已超过70多亿平方米﹑七八千万套住房。而1997~2008年12年间﹐全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过69.5亿平方米﹔销售面积38.55亿平方米﹐也就是说﹐小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。这些房子都无法列入统计数字﹐他们建在农村集体土地上﹐但绝大多数都卖给了城镇居民﹐是城镇居民在住﹐这些房子算农村住房还是城镇住房﹖列入统计数字是否就承认了他们的合法﹖而这一下子就差出了70多亿平方米。相当于全国城镇人口每人多了十几平米。

　　

　　又例如违章建筑。现在全国有多少违章建筑﹐实在太难统计了﹐起码数以十亿计。违章建筑分两种﹐一种是大量有权有钱的人利用权势占块地私建的房子﹐大都是豪宅﹑别墅﹐除非更高级的领导决心查﹐否则没人敢管。前些年查处拆除了在庐山发现的几百栋私建的别墅﹐而这些价值几百万﹑上千万的别墅竟然很多没人认领﹐找不到业主。而能在庐山建这样的别墅的人显然都不是普通老百姓。其它地方就更多了﹐很多地方官员富商别墅乱建成风。另一种则是低收入贫民买不起房甚至也租不起房﹐就见缝插针﹐私搭乱建。城乡结合部的农民则建了大量简易房子出租﹐成为城市外来人口的主要居住地。很多城市中收废品﹑捡废品的以及乞讨流浪的人群﹐废品要占很大空间﹐又不卫生﹐形象不佳﹐很难租到房子﹐就在偏远地区﹑绿化隔离带中自己搭建一些简陋房屋居住﹐形成一些河南村﹑安徽村﹑新疆村等贫民窟﹑破烂村。仅北京收废品﹑捡废品的外来人口就有十几万人。这些违章建筑就更无法统计了。

　　

　　其它有些单位建房分给职工的﹑私人自建房的难以统计的也很多。

　　

　　另外﹐2.3亿进入城市常住的农民工绝大多数进城已超过半年﹐很多都已打工十几年20几年了﹐已经列入了城镇人口统计范围。但并没有纳入城镇住房保障体系﹐不能享受廉租房和经济适用房﹐居住条件很差﹐但他们在农村又都有自己的房子﹐而且可能很宽敞﹐他们的住房应该如何统计﹖

　　

　　所以﹐建设部和国家统计局公布的城镇居民人均住宅建筑面积已提高到了30平方米的数字并没有夸大﹐只是不太好说清楚而已。

　　

　　改革开放以来﹐中国的住房建设取得了突飞猛进的发展﹐中国每年大约有20亿平方米的建筑总量﹐接近全球年建筑总量的一半﹐其中每年新建城市住宅5~6亿平方米﹐公共建筑和工业建筑4~5亿平方米（主要在城市）﹐农村住宅7~8亿平方米。这就是说﹐目前每年在全国城乡要新增12~13亿平方米的住宅建筑。中国成了世界最大的工地﹐全世界一半的建筑机械都在中国的各大工地上忙碌﹐消耗了全世界40％的钢材﹑一半以上的水泥﹐仅每年1.8亿吨建筑用钢就超过了美国和日本的钢铁总产量﹐甚至透支了国土资源﹑水资源﹑国民收入的承载能力。30年来﹐全国城乡建了三百多亿平方米住房﹐城乡居民住房面积也大幅提升﹐人均住宅建筑面积增长了四倍﹐达到了人均GDP1~3万美元的中等发达国家的居住水平。据国土部门的统计显示﹐2007年全国村镇实有房屋建筑面积就已超过323.4亿平方米﹐其中住宅271.2亿平方米﹐现在则超过了280亿平方米﹐城镇实有住房建筑面积则超过了180亿平方米。各地城市面貌焕然一新﹐各个城市中几百万﹑上千万元的豪宅比比皆是﹐数以万计。很多家庭都有了两套以上住房。应该说我们建的房子已经足够多了。现在﹐不算开发商手里未售出的空置房﹐全国城乡已有30％﹑一百多亿平方米的住房闲置﹐常年没人居住。农村有2.3亿农民已进城打工﹐[4] 很多人挣了钱头一件事就是回家盖房﹐很多还是宽敞的二三层小楼。但常年没人住﹐一年只能回家住十几天。据统计现在农村闲置的住房至少在30％以上﹐超过80多亿平方米﹐是一个非常惊人的数字。城市中新建小区入住率也很低﹐特别是买了多套住房的家庭﹐在郊区﹑外地买的别墅﹑海景房等都只是度假房﹐每年只是节假日去住几天。很多人买的投资房更是就放在那里等着涨价倒卖﹐根本不住。保守估计﹐180多亿平方米城镇住宅中至少也有三四十亿平米闲置。这一百多亿平方米的闲置住房是社会财富的很大浪费。

　　

　　但是﹐另一方面﹐在全国六亿多城镇人口中﹐却有近三亿人口（即接近一半人）的居住状况还很差。2.3亿多在城市打工的农民工绝大多数是居住在简易工棚﹑城乡结合部的城中村﹑农民房﹑城里的地下室﹑群租房﹑大杂院﹑甚至是自己搭建的简陋棚户房里﹐人均住房面积只有四五平米﹐居住条件更是无法与市民相比﹐设施不完备﹑居住环境差﹑缺少安全感﹐条件恶劣﹐惨不忍睹。他们是“家里有房住不上﹐城里有房买不起”“家里的房让老鼠住﹐自己在城里住老鼠住的房子”﹐时空倒错﹐始终是“客居他乡”﹐扎不下根﹐20多年来居住状况几乎没有改变。城镇居民中﹐也还有1540万户﹑约五千万人低收入住房困难家庭﹐其中有一千多万户﹑三千多万人还住在棚户区﹑危房改造区中。2000~2009年我国毕业大学生人数共计3275万人﹐其中至少有一千多万人是漂在城市中租房打工﹐买不起房﹐只能租很小的“蜗居”﹐当“蚁族”。在买了房的居民中﹐又有几千万人背负着四万亿元房贷﹐在当“房奴”。[5] 还有几千万人买了70多亿平方米﹑至少七八千万套小产权房﹐连合法产权都没有﹐财产难以得到保障。

　　

　　就以我们的首都北京为例﹕北京现在实际拥有住房已经超过4.5亿平米﹐正规楼房已达六百多万套。2008年末全市常住人口有1695万人﹐其中﹐农村人口255.9万人﹐城镇人口1439.1万人﹐城镇人口约485万户。2008年城镇人口人均住房建筑面积达到28.74平方米﹐预计2009年底将达到人均30平米。仅六百多万套楼房户均已1.2套。还有50多万人到京外燕郊﹑三河﹑廊坊甚至天津﹑山东日照等地买了住房﹐因此北京人实际拥有的住房就更多了。据统计北京有30％以上的家庭已经拥有两套以上住房。外地几十万富豪大款也纷纷在京买了多套住房投资。然而﹐还有很多棚户区﹑城中村﹑破旧平房区需要改造﹔一些低收入家庭的住房条件还需要改善﹔一些在京就业的大学生﹑中低收入白领确实无房﹐而现在的高房价他们又确实买不起﹐结婚困难﹐只能当“蚁族”。据有关部门统计﹐2009年在京外来人口已上升至八九百万人﹐而这八九百万来京打工的低收入人群﹐大部分住在城乡结合部农民房或城中村大杂院里﹐一百万人住在地下室里﹐二三百万人住在群租房﹑工棚临时房里﹐居住条件相当恶劣。

　　

　　高达近三分之一﹑上百亿平方米住房闲置﹐却有将近一半城镇人口的居住条件恶劣。这就是我们住房的真实现状﹗

　　

　　而且﹐在城里﹐常年闲置的住宅大都是这些年新建的豪宅别墅﹑高级公寓﹑新住宅﹔去农村﹐看到那些常年没人住的房子也大都是新房﹑好房﹐它们都是外出打工的农民工挣了钱回家新盖的﹐反倒是那些破旧房子因为主人没有出去打工还有人住。这就形成了一个奇怪的现象﹕越是新盖的新房﹑好房﹐越大量闲置﹔反倒是那些月租金二三百元﹑简陋窄小的城中村﹑农民房﹑地下室﹑群租房住的满满当当﹑拥挤不堪。现在﹐我国在住房问题上的分配不公﹑贫富悬殊差距已经特别让人触目惊心﹐成为社会隐患﹑严重的社会问题。

　　

　　我国现在的城市化水平还不高﹐城市化进程还要加快。2008年底全国城镇人口为6.0667亿人﹐占总人口的比重仍仅为45.68％﹐预计到2030年城镇人口将增加到75％﹑突破十亿﹐城镇人口比现在还要增加四亿。如不改革﹐中国的城市化运动将成为规模巨大的城市贫民和贫民窟制造运动﹐社会矛盾必然加剧﹐怎么能建设和谐社会﹖

　　

　　我们发展房地产业的根本目的是为了更好的解决全体人民的住房问题﹐而不是单纯为了增加GDP﹐增加政府的政绩和财政收入﹐更不是为了增加官员的寻租机会和开发商的暴利。房子是用来住的﹐不是用来炒的﹐不能耗费大量资金﹑土地等资源建起来的房子﹐闲置在那里﹐成为少数有钱人倒卖牟利的工具﹐却让大量低收入居民居住状况让人无法接受。房地产业可以带来短期经济繁荣﹐但却是以牺牲土地﹑资源﹑生态环境﹐透支国家和人民群众的长远利益为代价的﹐因此﹐继续这种盖房只为满足少数有钱人投资投机炒房发财的刚性需求﹑房价越炒越高﹐真正无房住的低收入居民只能住地下室﹑群租房﹑贫民窟的做法是不可能持久的﹐后患无穷。把土地都卖光了﹐都盖成了房子﹐以后怎么办﹖

　　

　　我国房地产市场已存在严重泡沫﹐尽管一些开发商和政府部门﹑一些官员极力否认﹐但这已经是一个不容回避的事实。连续七年来﹐中国的房价大幅上升了四倍﹐远远脱离民众的购买水平。当越来越多的人投入到炒房大军之中时﹐房子已经不再是用以居住的场所﹐而是被有钱人买来卖去的商品﹐就必然面临泡沫破裂的危险。居高不下的房屋空置率就说明了这一事实﹐在不少地区﹐这一比例甚至达到了50％以上。社科院的调查显示﹐85％以上的民众已无力买房。对房地产业的过分依赖﹐已为我国经济埋下隐患。

　　

　　现在﹐这种状况已经引起了中央和社会各方面的广泛关注和严重忧虑。最近出现的迪拜房产泡沫破灭危机更给我们敲响了警钟﹐迪拜过去的表面繁荣就主要是依靠房地产与金融﹐资金是靠借来的﹐在全球金融危机的打击下﹐资金链出现断裂﹐维持泡沫膨胀的游戏就会戛然而止。相比之下﹐迪拜借的钱并不十分庞大﹐只是一千多亿美金而已﹐而我国的不少城市借钱的规模远远超过迪拜﹐2009年近十万亿的贷款中有六万亿贷给了地方政府的融资平台﹐这些融资平台和迪拜世界实际上是性质类似的公司﹐按照当前的财政收入水平﹐我国不少城市的地方财政负债风险已大大超过迪拜﹐而且迪拜都是外资外商在炒房﹐对本国居民则低价分给住宅﹐严密保护﹐泡沫破裂也是外资外商倒霉﹐而我们则坑的都是本国资金和老百姓﹐使得我们不得不更加警惕。因此﹐要求改变这种状况的呼声日趋强烈﹐中央此次对房地产进行的新一轮调控已经非常必要。
　
二﹑中国的房地产市场应该如何改革
在当前形势下﹐根据我国的真实住房状况﹐我国住房建设和房地产业将何去何从﹖这是我们需要认真研究的问题。

　　

　　那么﹐中国的房地产市场应该如何改革呢﹖

　　

　　当前﹐我国人民的住房条件虽然比前些年有了很大改善﹐但是苦乐不均﹐贫富差距巨大。因此﹐从当前我国的实际住房情况来说﹐我们缺的不是房子﹐而是公平公正﹐是让进入城市的农民工能够融入城市扎下根来﹐成为新市民﹐给农民真正的公民待遇﹔让低收入家庭﹑刚毕业的大学生也能有租得起的﹑居住条件合理的住房。我们的住房建设和住房供应必须转向重新建立完善的住房保障体系﹐覆盖所有买不起商品房的居民﹐让人人有房住。这是政府义不容辞的责任﹐也是世界各国都在实行的国际惯例。

　　

　　近年来﹐各界专家学者和人民群众不断呼吁﹐已经提出了很多建议﹕

　　

　　有的要求进行第二次房改﹔有的要求修改土地法﹑取消现行征地办法和拆迁条例﹔有的要求遏止炒卖房屋﹐对投机炒房以及拥有多套住房的人课以重税﹔有的要求取消现在的开发商﹐回到1998年23号文确定的原则﹐应该由政府负责解决三分之二以上中低收入居民住房问题。最近﹐11月27日﹐中国社科院研究员易宪容提出﹕住房市场需要二次革命﹐应该尽快制定住宅法。[6]

　　

　　对人民的呼声﹐中央最近已经作出反应﹕

　　

　　2009年11月28日﹐温家宝总理在到上海考察工作时指出﹕要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置﹐在财政﹑金融和土地政策上给予大力支持﹐让城市广大中低收入者安居乐业﹐同时﹐要抑制投机性购房﹐促进房地产业健康发展﹔

　　

　　12月5~7日召开的中央经济工作会议上﹐房地产多年来第一次不再被当做支柱产业来描述。提出要增加普通商品住房供给﹐支持居民自主和改善性购房需求﹐放宽中小城市和城镇户籍限制﹔

　　

　　2009年12月9日﹑12月14日连续召开了两次国务院常务会议﹐提出终止二手房营业税的优惠政策﹐遏制房价过快上涨的势头﹐抑制投资投机性购房。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。

　　

　　随后﹐在不到半个月的时间里﹐楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50％”﹐再到“营业税优惠政策”终止﹐中央政府密集出台了多个楼市调控政策﹕

　　

　　国务院已经在修改《城市房屋拆迁管理条例》﹐准备出台新的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》﹐并对一些政策进行了调整和完善﹐提出了“国四条”。其中﹐个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。要用五年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造﹐有条件的地方争取用三年时间基本完成。在房地产信贷政策方面﹐提出要加大差别化信贷政策执行力度﹐切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　

　　12月18日﹐在全国2010年建设工作会议上﹐住房和城乡建设部明确表示明年要加大普通商品房和中低价位﹑中小套型房屋的土地供应﹐继续大规模发展保障性住房建设﹐计划建180万套廉租房和130万套经济适用房﹐放宽经济适用房准入条件﹐来增加普通商品房供应量。经济适用房面积严格控制在60平方米以内。[7]

　　

　　在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时﹐更加严格二套房信贷管理﹐严格二套房认定标准﹐抑制投资和投机性购房。

　　

　　12月18日﹐财政部﹑国土资源部﹑央行﹑监察部﹑审计署等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》﹐确定将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理﹐将土地出让收入全额缴入地方国库﹐支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排﹐实行彻底的“收支两条线”管理。《通知》还规定分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年﹐一般土地出让收入必须在一年内缴纳﹐特殊情况必须在两年内缴纳﹐首付不得低于50％。

　　

　　12月22日﹐财政部和国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》﹐明确了二手房营业税征收细则﹐决定自2010年1月1日起﹐个人将购买不足五年的非普通住房对外销售的﹐全额征收营业税﹔个人将购买超过五年（含五年）的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的﹐按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税﹔个人将购买超过五年（含五年）的普通住房对外销售的﹐免征营业税。

　　

　　12月23日﹐国土资源部公布18宗督办的房地产闲置土地案件﹐中海﹑保利﹑华润以及原李泽楷旗下的北京启夏房地产公司等大名赫然在列。国土部表示﹕现在仍有大规模土地批而未用﹐北京市就有超过三分之一数量出让超过两年的项目没有进入市场﹐据测算﹐2000~2009年全国未开发土地有12亿平方米﹐而目前全国闲置用地在一万公顷以上﹐严重超过了正常的土地储备量。治理土地市场将是明年房地产调控重点。要加强土地出让收支管理﹐要求地方政府不得截留﹑滞留﹑分期收取土地出让金。国土部还进一步明确了闲置土地的处置时间表。相关方案显示﹐2010年2月底前各地要对闲置土地依法处置﹔2010年4~6月﹐四部委联合检查组将赴各地进行督察。

　　

　　12月27日﹐国务院总理温家宝接受新华社独家专访时说﹕今年房价在一些地区和城市上涨过快﹐引起了中央高度重视。第一﹐要加大保障性住房的建设力度﹐加快棚户区的改造。对这两项工作﹐在资金﹑土地以及税收上﹐都要给予优惠和保障。第二﹐要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但与此同时﹐要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全﹑经济﹑适用和省地的原则﹐特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。第三﹐要运用好税收﹑差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控﹐稳定房地产的价格。第四﹐要维护房地产市场秩序﹐打击捂盘惜售﹑占地不建﹑哄抬房价等违法违规的行为。

　　

　　针对一线城市的高房价问题﹐中央政府的措辞已经从“抑制”转变为“遏制”。把捂盘惜售﹑占地不建﹑哄抬房价定位为需要打击的违法违规的犯罪行为。国务院认为﹕房价非理性上涨会损害经济全局﹐要稳定市场预期﹐遏制部分城市房价过快上涨的势头。据说﹐近期可能还会有一系列“组合拳”出台﹐打压楼市﹐序幕已拉开。紧接着国务院层面﹐银监会﹑住建部以及地方都可能还会出一些政策来落实﹐如差别化信贷管理﹐对于投资性购房抑制﹑打击炒房﹑税收﹑市场监管﹑捂盘的政策﹐对二套房﹑大户型进行收紧﹐对异地购房进行限制等。

　　

　　这些情况表明﹐中央是向房地产市场发出了重要信号。保障普通社会成员的居住权利﹐将成为中央理顺中国房地产业的指导思想。对于不尽成熟的中国房地产业而言﹐这不啻是一次颠覆式的商业模式变革。可以想见﹐中国房地产将出现重大变局﹐将出现以保障房为主﹐商品房为辅的市场格局。这是非常及时正确的﹐对于保证房地产市场的健康﹐降低房地产市场的泡沫风险﹐让房地产回归消费和民生﹐保障绝大多数民众的住房权具有极其重要的意义。房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构﹐压房价﹐抑投机”。政策的导向和意图极其明显。政策组合拳紧锣密鼓﹐说明高层对房地产的过度投机﹐过高的房价对经济健康的危害和金融安全的关注已经提升到非常重要的地位。这也意味着从2008年底开始的鼓励﹑促进房地产发展的政策已经被调控政策取代。

　　

　　但是﹐社会舆论对这些政策却疑虑甚多﹐认为这些年房地产已经与地方政府的利益勾连太多﹐地方政府和开发商肯定会抵制。历史告诉我们﹐2005年中央开始对房地产的调控政策﹐房价却越调越高﹐根子就在于地方政府根本不执行。出现了凡是调控房价的政策﹐从来都不执行﹔凡是推动房价的﹐都会过度执行﹗这次“国四条”也不会例外。所以﹐已经让政府在房地产公共政策上失去了民众基本的信任。要想真改革﹐就必须从根子上彻底斩断地方政府与房地产的利益联系﹐改革土地制度﹔改革税制﹐改革用GDP﹑形象工程考核官员的制度﹔改为用民生是否得到改善﹑人民是否满意来考核官员﹐人民群众不满意就一票否决。使地方政府财政收入彻底摆脱对房地产的依赖才有可能。

　　

　　这些年土地出让金历来是地方政府的一大财源。土地出让金在部分地区接近地方财政收入的一半。如果再加上建筑业和房地产带来的相关税费收入和土地为抵押获取的债务收入等﹐很多地方政府通过土地运作取得的收入占其整个财政收入的一半还多﹐表现出对土地收入的强烈依赖。国土资源部的统计数据显示﹐2007年全国土地出让金总额达1.3万亿元﹔2008年仍达到了9600亿元。2009年全国各地土地出让金达1.5万亿元﹐其中国内70个大中城市土地出让金共计1.0836万亿元﹐比2008年增加140％。杭州（包括余杭﹑萧山）土地出让金高达1054亿元﹐位居全国第一﹐杭州和上海成为土地出让金超过一千亿元的两个城市﹐总收入分别为1054亿元和1043亿元。年底北京已成交土地面积达1152公顷﹐全年成交额也将突破923亿元﹐远远超过2008年的土地出让收入503亿元﹐创历史新高。[8] 现在﹐北京﹑上海土地出让收入已占其整个财政收入的30％﹐而房地产业以及与其相关的建筑业﹑建材业﹑装饰业﹑勘探设计等带来的相关税费收入也占其整个财政收入的30％。因此﹐房价大规模飙升的原动力在于地方政府没有原则地从房地产利益链上获利﹐并且所获得的利益没有得到有效监管﹐从而进一步获得个人的利益。

　　

　　因此﹐此次出台的政策﹐要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库﹐支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排﹐实行彻底的“收支两条线”管理。事实上这已经几乎击中了高房价的要害。只有将地方政府的利益从房地产业中剥离出来加以严格规范﹐将地方官员的个人利益驱逐出房地产业﹐中国的房地产市场才会健康成长。否则﹐一切调控房地产的政策来到地方都会被阳奉阴违大打折扣﹐从而损害政令的畅通以及管理层的威信。可以想象﹐在未来的一段时间里﹐这项政策一定会受到地方政府和开发商的联合反扑。政策能否得以严格执行还有待观察。

　　

　　要想彻底改革中国的房地产业﹐我们建议﹕

　　

　　第一﹐必须认真总结30年来我国房地产业的成败得失﹐反思存在的问题和失误。30年来﹐我国住房由国家最沉重的负担变成了政府最大的财源﹔由职工享受的最大福利变成了最大的负担﹐从一个极端走到了另一个极端﹐利益机制发生了巨大扭曲﹐应该认真反思。保证“人人享有适当的住房”﹐解决全体居民特别是中低收入家庭的住房问题是政府义不容辞的责任﹐中央政府现在已经开始意识到住房完全市场化的模式是无法实现的﹐要改变前些年把住房全部推向商品房市场的做法﹐建立符合我国国情的完善的住房保障制度。中低收入家庭的住房问题必须靠公共住房来解决﹐通过建立健全住房保障机制﹐为困难家庭的基本住房需求“托底”。因此应该全面改革我国的住房建设﹑供应体系﹐必须政府的归政府﹐市场的归市场﹐建立两个房地产市场。

　　

　　第一个是政府负责的社会保障用房建设体系﹐吸取新加坡建设“组屋”的经验﹐覆盖70％以上中低收入家庭﹐回到1998年我国停止福利分房时﹐《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文）对人民群众的承诺。鉴于我国有50年的无偿分房历史﹐城镇户籍人口大部分都已经分过房改住房﹐剩下真正没房住的只是少数﹐因此覆盖面超过70％政府也已经能够承担。至于新进入城市的农民工﹑新参加工作的年轻人﹐月收入只有一两千元﹐不要说买房﹐就是租一套普通住宅都很困难。因此他们一进入城市﹐一参加工作就要求能买得起房﹐一结婚就要求住上一百多平米的新房是不现实的﹐政府建房应该改卖为租﹐为他们建设大量他们能够承受的公租房（经济租用房）﹐严格控制面积和标准﹐每套不超过五六十平米﹐做到面积不大功能全﹐有钱人也不会要。同时也有利于人员流动。据导﹐明年（2010年）北京住房建设用地50％以上将用于建设政策性用房﹐并且将建设一批月租金在500~1000元左右比市场租金便宜20％以上的公共租赁房﹐建设标准和廉租房是一样的﹐同为全装修房﹐同为保障性租赁房﹐二者的房源未来将合二为一﹐就是一个好的变化。[9] 另外﹐充分利用现有住房资源﹐例如前些年建设的大量五六十平米一套的小户型住房﹐原有住户很多已经改买新房﹐政府可以大量收购改为面对低收入群体﹑外地农民工的廉租房﹑经济租用房等来改善他们的居住条件﹐缩小住房差距﹐化解社会矛盾﹐也是一条好的途径。

　　

　　另一个则是由开发商建设的房价放开的商品房市场﹐不超过总面积的30％﹐房价甚至越高越好﹐收取的地价和税收可以用来补贴社会保障用房建设。因为老百姓并不关心那些豪宅别墅是几百万还是几千万元一套﹐开发商不是公开声称他们没有义务给穷人盖房﹐就只给富人盖房吗﹐就让开发商专门去给那些有钱人盖房吧。当然开发商要全面整顿﹐优胜劣汰﹐全国六万多家开发公司是不是太多了﹖

　　

　　第二﹐房价问题折射出的是中国的住房制度问题﹑土地供应制度问题和金融制度问题。在土地制度问题中﹐最主要的是解决地方政府的土地财政问题。要改革税制﹐改革土地制度。很多专家已经建议﹐土地属于国有﹐要彻底斩断地方政府与房地产的利益联系﹐改变土地财政的现状﹐就必须将土地收入改费为税﹐收归中央国税﹐全国统筹使用﹐不再是哪个地方政府卖地越多就越有钱﹐从而使地方政府的卖地冲动得到遏制﹐必须转向调整产业结构﹐摆脱对房地产业的财政依赖。同时调整营业税﹑增值税等其它税收国税地税的分成比例﹐增加地方政府的财政收入。如果不把中央政府和地方政府的事权﹑财力划分更加对称﹐地方政府的财政过多依靠土地出让收入的话﹐高房价问题﹑住房贫富差距问题是很难解决的。

　　

　　第三﹐要改变农民工“客居他乡”“候鸟式就业”的居住定式﹐给农民真正的公民待遇。不仅是放宽城镇户口﹐而且要让进城的农民工能有稳定的就业﹐与城镇居民享受同样的社会保障﹐敢于放弃农村的责任田﹑房子和宅基地﹐同时允许他们在农村的责任田﹑房子和宅基地进入市场﹐取得合理的补偿﹐获得能够在城里安身立命的必要资本。使他们真正能够融入城市﹐成为新市民﹐才是我国城镇化的正确途径。建议﹕凡招收农民工的单位必须给他们提供居住条件适当的职工宿舍﹐特别是工作地点流动性大的建筑业﹑市政建设业﹔工作时间早出晚归的餐饮业﹑商业服务业等等更应该提供。同时招收农民工原则上必须签订一年以上合同。对已经在城市定居﹐不准备回乡的农民的房屋﹑土地可以进行赎买﹐以使他们能够得到一笔在城市的安家费﹐赎买的办法一是本村农民购买﹐二是本村集体购买重新分配。但在一些输出劳动力多的地区﹐很多空心村十室九空﹐本村农民和村集体很难购买﹐所以三是可以允许城镇居民购买。但更好的办法是当地政府以市价购买﹐直接转为国有土地﹐然后调整整合集中﹐作为政府土地储备﹐发展现代农业或其它发展用地﹐减少以后政府征用土地的难处﹐同时使进城农民能够得到合理的补偿。

　　

　　第四﹐房地产开发模式必须改变﹐中国这种由开发商主导﹑垄断城镇住房市场的房地产开发模式在全世界是独一无二的。它使开发商与人民群众处于尖锐对立的状态﹐声名狼藉﹐民怨极大﹐对社会不利﹐对开发商自己﹑对房地产业的发展更不利。未来﹐中国的开发商也要与国际接轨﹐改变现在的开发模式。

　　

　　现在﹐全世界都没有中国这样的开发商。其它大多数国家的房地产开发商不过是投资商雇佣的服务中介行业﹐或者就是建筑商﹐替投资商和拥有土地的业主打工﹐利润一般只有3％左右﹐绝不是暴利行业﹐所以不像中国的开发商这样声名狼藉。中国社科院曹建海先生发表文章说﹕我国这种开发商主导建房﹐空手套白狼﹐什么实事都不干﹐却攫取比建筑商﹑建材商﹑勘探﹑设计﹑监理企业各个干实事的行业利润加起来都多的暴利﹐举世罕见。开发商是多余的一环﹐可有可无﹐而他们利用对住房供应的垄断﹐故意刺激商品房价格的飞涨﹐使房地产的巨大利益向地方政府和开发商倾斜﹐开发商年暴利达四千亿﹐有的年度利润甚至占房价50％。建议中国政府应当取缔现在的开发商﹐减少中间环节。现在广大农村农民住房比城镇居民住房多得多﹐解决得也比城市好﹐也没有用什么开发商。开发商完全可以取消。

　　

　　曹建海先生的建议有些偏激﹐但是房地产业属于第三产业服务业﹐改变现在的开发模式﹐让中国的开发商也与国际接轨﹐回归服务业的本质﹐则是非常必要的。今后﹐开发商应该转为只为30％富人建设高价商品房的企业﹐不能再染指普通老百姓的保障用房。政府的归政府﹐市场的归市场﹐这也是任志强等开发商一再呼吁的。

　　

　　总之﹐通过这次新一轮调控﹐彻底改变当前一方面大量房屋闲置﹐另一方面大量居民住不起房的现状已经是必由之路。通过这次金融风暴﹑经济危机和新一轮宏观调控的洗礼。我国房地产业和住房制度需要全面改革﹐服务于民生﹐才能够更好的解决人民群众住房问题﹐改善形象﹐为社会所接受。

　　

　　参考文献﹕

　　

　　1﹑国家统计局﹕《中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公》﹑《中国统计年鉴》﹑《北京市2008年国民经济和社会发展统计公》﹑《2009年1~12月全国房地产市场运行情况》。

　　

　　2﹑近期媒体关于中央经济工作会议﹑国务院常务会议﹑全国2010年建设工作会议等出台的房地产调控政策的有关导。

　　

　　3﹑十七届三中全会文件。

　　

　　4﹑王小强执笔﹕〈关于上海居者有其屋的几点认识〉﹐《香港传真》No.2008~55﹔梁晓﹑张幸仔﹕〈新加坡住房保障体系〉﹐《香港传真》No.2008~79。

　　

　　5﹑《国家住房建设制度（2010~2050）（学者版）（建议稿）》。

　　

　　6﹑北京市政协调研告。

　　

　　7﹑《中国社会科学院﹑北京社会科学院2009年蓝皮书》。

　　

　　8﹑阮煜琳﹕〈发改委专家预期﹕房地产市场调整可能要3~5年〉﹐中国新闻网2009年3月29日（ ）。
　
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[1]〈今年新房销售额或达4.5万亿﹐占同期GDP逾13％〉﹐《中国证券》2009年12月29日。

　　

　　[2] 国家统计局﹕〈新中国60周年系列告之四﹕城乡居民生活从贫困向全面小康迈进〉﹐国家统计局网站2009年9月10日（ ）。

　　

　　[3] 陈淮﹕〈“十二五”住房目标﹕户均建筑面积80平方米〉﹐《经济参考》2009年11月24日。

　　

　　[4] 截至2008年底﹐中国农民工总数为2.25亿人。这是统计局对中国31个省﹑857个县﹑7100个村﹑6.8万个农村住户进行大规模抽样调查的结果。2008年11月20日﹐国务院新闻办发布官方数据﹕中国农民工数量为2.3亿。考虑到2009年农民工数量又有增加﹐故取2.3亿。

　　

　　[5] 中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元﹐至2009年9月末﹐加上银行公积金贷款已经突破四万亿﹐贷款增加数以年均75％的速度增长（〈过度负债﹐中国50％白领或在未来两年通胀中破产〉﹐《经济参考》2009年11月18日）。

　　

　　[6] 易宪容﹕〈住房市场需要二次革命﹐尽快制定住宅法〉﹐《中国经济时》2009年12月28日。

　　

　　[7] 2009年12月18日上午﹐住房和城乡建设部召开2010年全国建设工作会议。住建部部长姜伟新在会上发言时表示﹐住房和城乡建设部明年将继续大规模发展保障性住房建设﹐计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。

　　

　　[8]〈去年全国土地出让金达1.5万亿元〉﹐《北京日》2010年1月9日﹔〈今年土地成交破900亿元﹐限价房供地超额完成〉﹐《北京日》2009年12月29日。

　　

　　[9]“截至11月﹐本市已有11个公租房项目开工建设﹐建设收购公租房51.5万平方米﹐可提供房源7400多套﹐北京全年建设收购50万平方米公共租赁住房的任务提前完成。公租房建设任务的完成﹐标志着本市住房保障体系正从原来的‘以售为主’开始向‘租售并举’变轨。公租房和廉租房的管理将逐步实行并轨﹐租金由暗补变明补﹐实行统一管理。北京政策性住房供应结构和保障住房体系正悄然发生着重大的变革”（〈北京公租房将与廉租房并轨﹐同为保障性租赁房〉﹐《北京日》2009年12月22日﹔〈北京公租房试水第一年探寻﹐保障房体系新变革〉﹐《北京日》2009年12月21日）。