牛刀：房产问题都会牵出副市长

上有天堂，下有苏杭。而今，苏杭两市副市长相继出事，苏州副市长一个项目收受贿赂7000万，而杭州副市长许迈永，历时五年，终因杭州西溪湿地问题，而被调查。

2004年1月，杭州市政府决定开始建设西溪湿地一期工程。此后，该项目遭到诸多争议和当地居民的反对，但仍进展迅速，2005年5月正式开园。2006年，西溪湿地二期工程又紧锣密鼓开工。自西溪湿地项目开建以来，当地居民的举报、上访不断。2008年，西溪湿地建设过程中积累多年的问题终于露出一角，多位基层人员受查，但级别都不高，最高级别为西湖区建设局原副局长吴少雯。

知情人士透露，同时受到调查的，还有之江的文化项目变脸成别墅的问题。人民日报记者对此进行了深入报道，之江国家旅游度假区位于杭州市西南，南濒钱塘江，北依五云山。内有阳明谷别墅区和喜来登别墅区，位于该度假区核心地带转塘镇，其中阳明谷别墅区目前已建成。地理位置如此优越的房子，价格也自然不菲，每平方米起价12万元，每栋别墅起价2200万元。转塘镇大诸桥村村民告诉人民日报记者：“两个别墅区占用的土地，过去都是村民赖以生存的茶山，总面积有八九百亩。为了给别墅区搞好配套建设，管委会还占用大量农田修路，建拆迁安置房。”

两个别墅区都是以协议出让的形式取得土地使用权的。可早在2002年5月，国土资源部就已经颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了沿用多年的土地协议出让方式，要求从 2002年7月1日起，所有经营性开发项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式公开交易。之江国家旅游度假区管委会以协议方式出让这两块地的使用权，显然违反了国家规定。不仅作法违规，土地出让价格也低得出奇，每亩出让价仅21万元。记者在浙江省国土资源部门的网站上了解到，当年同一地段的土地出让价每亩在100万元左右。

喜来登别墅项目用地审批过程中，有关部门还采取“化整为零”的方式，分次审批，规避了土地管理法关于征地审批权限的规定。

这两个项目占用的土地都是茶园。根据《杭州西湖龙井茶基地保护条例》第八条规定，征用西湖龙井茶基地的，必须先补后征。但是，直到现在，土地早已被征用，还没有给农民补偿。《杭州市人民政府关于西湖龙井茶基地和后备基地范围划区定界的通告》规定：二级保护区范围内的西湖龙井茶基地，除市级以上重点基础建设设施确定需征用外，一律不得占用 。两个别墅区用地，既不是市重点工程，也不是基础建设用地。因此，依法属于不得征用的范围。为了给别墅区搞好配套，之江国家旅游度假区管委会，在没取得用地手续的情况下，直接占用基本农田和蔬菜基地200多亩，修建枫华路、碧波路两条道路。

之所以不厌其烦的披露详细经过，是因为一个房地产项目开发周期较长，中间有很多环节没有地方政府的支持，仅靠开发商是很难推进的。第一个环节，就是拿地，国家已经取消了协议用地的方式，但是，这两个开发商可以买通当地政府，继续协议拿地，而协议地价仅为市场低价的五分之一。马克思说，资本只要有300%的利润，就会不顾一切。试想，在如此大的利诱面前，买通一两个官员就能搞定，谁不敢干呢？第二个环节是批容积率，这里面的文章更大，大于二的容积率和大于四的容积率，完全是两回事。看过电视剧《奋斗》都知道，改一下规划就赚8000万，只得就是修改容积率。同样一块地，一万平方米，大于二的容积率，只能造2万平方米的房子，但是，大于四的容积率就能造出4万平方米的房子，对开发商来讲那是多赚一倍多的事。第三个环节是验收，建设部门或国土规划部门都有测绘大队，开发商会采取很多方式在面积上玩名堂，业内叫做偷面积，同样可以给开发商带来不义之财。

杭州市副市长出事是在第一个环节，也是一个项目的命脉。一个项目成功与否，取决于拿地的成本，可以低于市场价拿地就已经是天大的本事，何况只需要市场价的五分之一，一亩减少80万，500亩就是4个亿。但是，房地产业的潜规则是，拿地都由副市长或市长控制，所以，只要在用地上出现问题，副市长就难逃罪责，不管哪个城市。而局长们呢？主要是改容积率，不仅仅只是刚推出的住宅用地，甚至一些未开发完的住宅用地，也能改容积率，所以，局长一般在单笔项目上没有市长贪得多，但是数量及涉及面却更广，这也就是最近住建部彻查容积率的主要原因。但是，彻查容积率，应该由检察院来介入，单靠住建部是不行的，只能走过场。然后是一些处长科长，只能在偷面积上给开发商帮忙。

但是，也有的市长会更贪，不仅控制土地交易，还会直接插手容积率的变更，尤其是一些三四线城市，经常传出把一点几的容积率改成三以上的事，市场上专门出现改容积率的中介，只要给钱，就会有人帮助搞定局长市长，把容积率进行调整。项目没出问题，大家心安理得；项目一出问题，市长局长就被牵进来了。房地产项目要么不出问题，只要出了问题都是大问题，最后跑不掉的是市长。