房价看涨的深层次原因

作者：巡夜人

从2009年3月份起，包括北京、上海在内的房价又开始上涨了。到了6月，这种势头已经非常明显，以至于这几天中央电视台的经济新闻，都在公开谈论银行信贷的失控了。中国城市房地产事业的快速发展已经有接近10年了，去年和今年只不过出现了一点新情况而已。
　　上海的房价是从2003年起走上快车道的。2004年的时候，很多人已经感受到房价高到难以承担，市面上纷纷传言政府不会坐视。事实上，政府确实什么都没有管。一直到2005年，中央政府开始出台有关交易限制性政策。几乎同时，人民银行开始限制放贷。官方谨慎而坦率的说，所有政策的目的是为了稳定房价，因为官方知道，这些政策并不能使房价降低，而且官方也不想让房价下降。所以这些政策并没有起多大作用也就可以理解了，2006年以后房价还是迅速上升。在中央政府的几次政策调整之后，从2007年起地方政府开始出台有关政策。
　　2008年恶化的经济危机，给人的印象太深刻了。正当全世界都还沉浸在自由贸易的盛世之时，正当所谓的经济学家们还是说美国的金融体制出了问题与实体经济关系不大的时候，美国的经济状况突然急转直下。由于美国在国际政治经济秩序中的核心地位，由于中国与美国的密切关系，所有人都不免产生这样的印象，大难临头，谁都逃不掉。在房地产市场上的表现，就是房屋交易大幅度下降，慌了手脚的房产商和卖房人纷纷抛售，房价大幅度下降。政府毫不犹豫采取了措施，取消或者减少了交易限制和税费，放宽了贷款额度。这在一定程度上加剧了卖方的抛售。
　　自从2004年起，就不断有人怀着各种愿望和目的，到处鼓吹房价过高，房地产泡沫巨大，虚假交易众多，房价必须也一定会跌下来。虽然事实是房价一直不断上涨，这些人依旧无视基本事实，到处把自己的判断建立在错误的基础之上。2008年10月到2009年3月这段时间的市场行情终于难得的给他们提供了证据，所以可以理解，为什么他们越发起劲的鼓噪起房价必然要跌而且要大跌的看法来了。当我在2008年底和2009年头公开（博客）或私下表明我的看法，2009年房价一定会回涨时，差不多所有人都不同意我的看法。
　　所以当数据越来越表明，自从2009年3月起，房产交易市场开始回暖，那些看空的人当然又在指责开发商的弄虚作假了。媒体处于一贯的谨慎，永远走在经济形势的后边，不到连傻子都承认房价上涨、交易回升的铁的事实之前，是只会含糊其辞的说什么“小阳春”，“阶段性回调”，“有待进一步观察”的。待到形势已经非常明朗之时，就开始技术性的追究商业银行的违规（他们当然是不敢挑战人民银行的政策的），把责任往商业银行身上退。开发商出于实际的利益，当然配合默契做好了分工，有的乐于低调处理，故意夸大房地产业遭遇的困难，有的偏要高调处理，声称房价是一定回上涨的。最后，房地产资本再也耐不住公众的愤怒，正确然而有保留的指出了高房价与政府的内在关系。从中央政府到地方政府，到处都对此予以坚决否认，但是却没有拿出一点证据来洗清自己。
　　房价为什么上升，而且上升的这么快，甚至在经济危机面前都没有惧色呢？要回答这些问题，不能靠某种善良或者不善良的意愿，而是要深入分析基本的经济状况，才能有正确的判断。
　　从供求基本面上来看，虽然有房屋大量空置，但也有大量新的购买力不断生成。在一个开放市场上，虽然普通群众购买房屋非常吃力，但是总有不吃力的人可以从全国甚至世界各地前来购买。尤其是对那些手上有大量闲置资本的资本爆发户来说，购买房屋是一项非常不错的选择。随着中国城市化进程的加速，特别是中国“控制大城市”政策的失败，越来越多的人随着越来越多的资本一起集中到大城市中，不幸的是，土地却不能移动。虽然中国大陆的面积比香港大得多，虽然中国大陆的经济水平与香港差得远，但是如果单独拎出个别城市来，那么我们可以清楚的看到，在经济上，这种差距即使没有彻底消灭，也很快就将被消灭了。所以，香港的房屋市场价格就是中国大城市的房屋市场价格的天然坐标；而待到中国大陆的这些大城市在经济上各方面都超越香港之后，香港的房屋价格又将变为这些大城市的房屋价格的基点。香港房地产市场出现过的崩溃有着重大的政治因素，这种因素，至少在目前的中国大陆，还看不到。
　　建造房屋总要购买土地。中国城市土地交易制度是仿照香港制度设计的，很快各级政府就在其中发现了好处。与房地产交易有关的税费是归地方政府所有的，在地方政府的财政收入中占了相当大的部分。具体的数字我们看不到。根据今年两会上的财政部报告，2008年“地方政府性基金收入１３１１０．６９亿元，增长３４．５％，增幅高主要是土地出让收入全额纳入预算管理。其中：土地出让及新增建设用地土地有偿使用费收入１０３７５．２８亿元……地方政府性基金支出１２９２７．９８亿元，增长４９．９％。其中：土地相关支出１０１７２．５亿元，包括征地、拆迁补偿以及补助征地农民支出３７７８．１５亿元（增长１１３％，增长多主要是各地普遍提高了对失地农民的征地补偿标准），土地开发和耕地保护支出１２８６．２２亿元，廉租住房支出１４１．６５亿元，农村基础设施建设、基本农田建设和保护支出３６９．８８亿元，城市建设支出３０３５．３２亿元，破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出１５６１．２８亿元。”
　　也就是说，土地出让收入占了地方政府性基金收入的79.1%；土地相关支出占了地方政府性基金支出的78.7%。这最直观的说明了地方政策在房地产市场上的重大利益。在全部土地相关支出中，征地、拆迁补偿以及补助征地农民支出占37.1%，城市建设支出占29.8%，破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出占15.3%，土地开发和耕地保护支出占12.6%，农村基础设施建设、基本农田建设和保护支出占3.6%，廉租住房支出只占1.4%。城市建设费用占了总支出的差不多30%。城市建设越热闹，土地价格就越高。政府就在这个循环中不断得到自己的好处。
　　不要忘记，这还仅仅是土地出让收入，还不包括其它各种与房屋建设、交易有关的税费。政府官员的灰色和违法收入有多少，那就只有他们自己和开发商才知道。所以政府的第一个念头就是稳定，第二个念头就是不进则退，不继续发展房地产市场，连现有的好处都留不住。所以，不论老百姓怎么喊房价高，政府也不会采取真正有效的措施来遏止或者降低房价，而一旦房价下跌，交易清淡，政府就以迅雷不及掩耳的速度推出一大套具体而有效的措施来拯救房地产市场。
　　但是为了安抚社会舆论，政府总要发表一些摸棱两可的看法，说房价太高了云云。这些话，说了之后就消失在空气之中了，如果听的人觉得有什么深意，或者暗示政府要采取什么措施了，那是听者的愚蠢。玩笑就当它是玩笑。政府如果真的要解决房价过高的问题，几年前就可以解决了。当时就可以采取简单而有利的措施：比如，现有房屋产权和居住人口的登记，以户为单位限制第二套住房购买，禁止第三套住房购买。加强对房地产开发商的监察审计，限制房地产业利润率，改革土地出让体制，降低土地出让价格。这些技术上都是很容易的，但是政府不愿意去做。就像要真正遏制矿难的发生技术上很容易一样，非不能，实不愿。
　　在实现了商业化之后，中国的银行经营目标首先就是利润最大化。在银行的贷款业务中，与房地产交易有关的贷款一直是优质贷款。金融机构在资金上扶植了房地产开发尚，这早已经是尽人皆知的事情。银行这样做当然是有很大好处的。银行必须放贷，而房地产业的风险非常小。此外，越来越高的房价把越来越多的人推给金融机构去剥削，而且使贷款数额越来越高，这就使银行的个人住房贷款业务以比房价上涨幅度更快的速度增加。如果房价下跌，对银行来说无疑是灭顶之灾，将制造无数坏帐。所以银行和金融机构是非常坚定的站在房产开发商一边的，他们会竭尽全力来帮助房产开发商度过难关，并做得更多。
　　所以，从各种角度来看，没有任何一方占在买房者一边，买房者只有靠“不买房”这样的无力的威胁来对付卖房者，而卖房者对这样的威胁根本不屑一顾。
　　城市化使农村的发展大大落后于城市，使大城市畸形发展。资本和人口都大量集中在城市，特别是大城市中。资本的集中会使土地价格上涨，这是非常简单的经济道理。所以集中在城市中的人口就面临着严重的居住问题。此外，资本在城市的集中会大大提高资本的有机构成，即用于购买劳动力的可变资本相对于总资本的比例不断降低，这使得普通劳动者的收入增长得没有资本数量增长得快，同时，土地价格又以另一种规律比资本集中增长得还要快得多。因此，对于普通劳动者来说，在市场条件下，城市中的居住问题不但将一直是个问题，而且将越来越是个问题。同时，如马克思所说的，“随着财富的增长而实行的城市‘改良’是通过下列方法进行的：拆除建筑低劣的房屋，建造供银行和百货商店等等用的高楼大厦，为交易往来和豪华马车而加宽街道，修建铁轨马车路等等；这种改良明目张胆地把贫民赶到越来越坏、越来越挤的角落里去。”大规模的城市建设对提高房租和制造贫民窟或群租房的贡献，一点也不比拉动GDP的贡献小，只会更大。经常看到从朝鲜归来的人说，平壤街头的高楼大厦后边是不让旅游者进入的，因为那里都是一些破旧的房屋。其实何只平壤，就是上海，在鳞次栉比的高楼背后的破房子又有多少！我曾经多次去过虹口区的私房区，大约只有1米宽的弄堂，密密麻麻的房子，老少几代人住在一起，没有卫生设施，夏天闷热得令人窒息，公共厕所便溺横流，散发着阵阵恶臭。如果说毛泽东时代经济并不发达，有限的资源要首先用在发展工业上，人民群众的这种生活环境还可以理解的话，在这个大兴土木的时代，这种状况简直是人类的耻辱。但是，如果没有这些私房，很多来上海打工的低收入者将流落街头。就是这样的私房，房租一般也在每月600元左右。
　　而我国的土地制度和开发制度又加剧了居住困难。政府垄断城市土地供应，可以是件好事，也可以是件坏事。好事是，土地国有化可以消除绝对地租，使土地成本大大降低。坏事是，如果国家不打算消灭绝对地租，相反，打算取代地主来获得绝对地租，那么绝对地租不但不会消除，甚至会更高，成为超额地租。我国的土地交易和开发制度使开发商可以在很高的程度上依赖金融资本的支持，这又加剧了资金成本。不要说普通劳动者，就是相对高收入的人群，甚至一般白领，都难以承受高额房价。如果租房子，在城市越来越拥挤的条件下，房租会越来越高。事实上，几年前就有人以上海的房租为依据，说明上海的房价还没有高到与房租相适应的程度。而且房子也越来越难租。
　　虽然发生了经济危机，但是这次经济危机在中国打击的是外向型产业，是靠出口维持生计的行业。这些行业长期以来利润率就很低，资本的积累不很多。所以这个行业受到打击，对我国整体的资本数量和质量没有特别大的影响。再加上金融体系人为的降低利率，减轻资金成本，更是助长了资本投机的天性。因此，这次经济危机对我国房地产业不会有什么大的影响。如我前边所说，去年10月以后的状况，只不过是一种恐慌，大投机者和小投资者都不理解现实社会的经济规律；一旦他们缓过神来，再被银行打了一针鸡血，这个下跌行情就结束了。
　　城市的土地紧缺和房屋紧缺的状况，吸引了大批的游资炒房。炒房是一件非常有利可徒的事。基本上，房东不用担心自己的房子租不出去。小户型对投资客特别有吸引力。房主接房租实现资本的增殖，又借通货膨胀和房价上涨实现资本的增值。如果大批人无力买房，那恰恰是有利于开发商和投资者的。对于资本主义来说，潜在的购买力是没有意义的，现实的购买力才是重要的。即使开发商大幅度降低房价，大多数人还是买不起房子。自从资本主义诞生以来，房产就是作为资本品来看待的，购房就一直算作投资。所以，没有资产的人企图购房，本身就是一件大逆不道的事情。除非对金融资本有好处，比如美国的次级信贷。
　　所以，小老百姓不要再做房价下跌的美梦了。从美梦中醒来确实让人痛苦，但是，美梦也终究不过是一个实现不了的梦而已。