就在房市走向混沌不清、观望气氛浓厚、政府举棋不定之际，据说曾在2008年成功预测了2009年房价走势的北师大金融研究中心主任钟伟近日再次预测说：中国房价未来五年会再翻番（参见附件一）。这对那些强撑着不降价的开发商，或硬捂着不出手的投机客来说，真如狠狠抽了一口鸦片烟。而对那些仍寄希望政府调控房市能有效果的普通老百姓来说，则是泼头浇了一瓢冷水。但真的“中国房价未来五年会再翻番”吗？

　　我们看看　钟　先生作此预测的“依据”就知道，其实不过还是早就被炒烂了的“通胀预期”和“刚性需求”两条。不要说，这两条还真能蒙住不少人。但如果你再深入一点去看，就会发现这两条其实都是“伪命题”，只是加剧房市泡沫的膨化剂而已。

　　先看“刚性需求”，说的主要是人口增长和城市化，造成房屋“供不应求”。不容否认，我国人口数量和城镇化水平目前乃至今后一段时间内仍然处于增长期，但这是否就会“供不应求”，是否就足以支撑或允许房价持续上涨呢？

　　2008年06月20日　《上海证券报》曾载文从人口角度解读了未来10年中国住宅供需状况（参见附件二），可惜未能被大家注意。该文根据对世界主要国家房地产市场变化规律的分析和我国人口结构的实际情况，指出：2003年我国人口中30至39岁之间的人口比例最大，数量大约有2.46亿。而紧随其后20至29岁年龄组的人口数量只有1.74亿，骤然下降30%。由于25至39岁之间的人口是最主要的购房群体，这种人口结构对住宅消费和投资的中期趋势有深远影响，在2008年到2017年之间，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。如果按照户均面积90平米计算，未来10年住宅需求的总建筑面积约为47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，较2007年住宅销售面积6.9亿平米下降32%。而2007年商品房新开工面积就有9.4亿平米，如果商品房新开工面积保持20%的增速，2008年将达到11.16亿平米（注：实际2008年房屋新开工面积约10.26亿平米，2009年房屋新开工面积约11.54亿平米），已超过实际需求的一倍左右。“供不应求”的现象很大程度上是被屯房炒房者人为炒作起来的。

　　同时，潜在的需求也还不等于就是现实的需求。到底有多少人能够承担得起目前的房价而会考虑买房呢？根据世界银行的调查统计，2004年我国城镇基尼系数33.98%，收入排名靠前的30%人口拥有城镇居民可支配收入总额的53.79%，而且还在增加之中。如果以2007年全国商品住宅平均价格3665元/平米，假定住宅单套面积100平米，售价36.65万元，首付比例30%，按揭贷款比例70%，按揭期限30年估算，全部城镇人口中大约也只有这30%左右的家庭可以承受或暂时可以承受目前的房价。而这部分家庭实际上大多数甚至绝大多数都已经有房而无须因“居住需求”乃至“子孙的居住需求”而购房了。至于其余70%左右的家庭，尽管有需求却早已被排斥在“房地产市场”之外，许多家庭甚至就是把现在的房价再降一半也不可能真的考虑购房，他们虽然是真正有刚性居住需求的人，实际上却又已经不再成为房市的“真实需求”。价格畸高的房市从某种程度上看已蜕变为有钱、有权者击鼓传花的游戏和掠取普通民众财富的“合法”形式。

　　再看看所谓“城镇化”的需求。过去十余年间，我国城市化率从33%提升到46%，2亿人口从农村进入城市，曾为住宅市场带来旺盛的需求。虽从动态来看，我国的城镇化水平还存在较高的提升空间，但实际上最近几年城镇新增人口已在减少。这是因为，已经移入城镇的农村人口虽然只占农村总人口的不到三分之一，但却集中在“劳动年龄人口”。特别在中西部地区更是如此，许多地方的农村实际上已“提早进入了老龄化社会”。下一步可能进入城镇化的人口中将更多的是“缺乏购买力”的人口。而且城镇化最直接的对象是城镇周边的农民。这些农民不仅有自住房（至少是还建房），甚至还有更多可供转让、出租的房子，不仅不会增加住房需求，反而可能增加住房供给。更重要的是，大多数进城的农民即使在过去房价相对较低的情况下也没有能力购房。国家统计局的一项统计显示，农民工在城市打工，大多居住在简陋的宿舍里。据调查，有29.19％的农民工居住在集体宿舍里，有20.14％的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里，有7.88％的农民工居住在工作地点，有6.45％的农民居住在临时搭建的工棚里，还有12.54％的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间，或回农村居住。你能想象这些“城镇化”的农民工会在房价飞涨、工资不涨的情况下反而会有能力买房吗？

　　其实，有“刚性需求”且“供不应求”的东西太多了。我有个朋友曾对我说过，下一步争夺的资源将是水（事实上现在已经如此），因此他的夫人已经在做水的生意。是呀，还有什么比“对水的需求”更刚性？但你能想象任何国家会允许对水资源也来个“靠招拍挂卖钱”，任凭对水无节制地炒作、无限制地涨价吗？

　　当然，钟先生是个大人物，不会随便说话的。况且他已经有过“成功预测”的辉煌，不由人们不信。我猜想，如果他的本意是说：未来五年人民币将会贬值100%，因此房价的“绝对数”也就翻番。我也无话可说。不过，　钟　先生虽是研究金融的，毕竟也生活在中国，怕不会不知道中国的国情、民情。如果人民币真的贬值100%，那我们还谈什么房价，恐怕连“经济问题”也没功夫、没心情来谈了。

　　　 　

　　附件一：中国房价未来五年会再翻番

　　中新网石家庄5月6日电(记者 牛琳)北京师范大学金融研究中心主任钟伟5日在此间举行的“2010河北省城市建设与房地产发展高峰论坛”上称，中国房价未来5年会再翻番。钟伟曾在2008年中国楼市最低迷时刻成功预测2009年初房地产复苏。

　　钟伟表示，尽管目前市场上对商品房以及房地产走势有很多争议，但他仍坚持认为未来5到8年，中国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在2009年上半年基础上再翻一番，未来70个大中城市的房价基准价不会低于每平方米8000元人民币。

　　钟伟分析说，货币、城市化、人口增长是支撑房价翻番的三个主要依据，目前货币化问题没有明显放缓的迹象，城市化和人口增长因素尤甚。

　　“目前中国城市化的水平不到50%，假定维持目前的每年1200到1500万人口变成城镇居民，那么20年差不多从农村向城市转移3亿人”，钟伟说，此外，未来20年中国将新增3亿人，这就意味着从现在到未来维持现状大概有6亿人需要房子，中国未来20年为装下这6亿人将需要2亿套住宅，还不包括其他的比如说写字楼、商品等等，2亿套住宅平均每年应该盖1000万套。

　　“在2009年市场最狂热的状态下，我们提供的商品住宅不足800万套，其中500万套是现房，300万套左右还是没有办法入住的期房。”钟伟表示，如果不能从总量上解决商品房供不应求的情况，试图在结构上改变分配的秩序，那问题肯定会变得更加错综复杂。(完)

　　附件二：中国房市现状住宅供给过剩未来10年需求减慢

　　2008年06月20日 上海证券报

　　详见http://house.sg.com.cn/jiayuan/sydc/217604.shtml

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