我国房价收入比的社会差距及国际比较

　　

　　金三林

　　

　　 内容摘要：房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。2006年，我国平均房价收入比只有6.7，并不是很高，而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大，2006年最低收入户的房价收入比是22，而最高收入户只有2.44，前者是后者的9倍，大大超过国际同等差距。这种巨大的社会差距，要求我国政府应对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。

　　

　　 房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。由于房价收入比是家庭购房支出与收入的相对比，能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，相对真实地反映居民购房能力，而且计算也比较简便，因而成为考察居民购房能力的一个国际通行指标。

　　

　　 在国外，有新建住宅（新房交易) 的房价收入比，也有旧有住宅的（二手房交易的房价收入比），所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入，国内一般都用平均数。但在总体内部差异性较大的情况下，用中位数或平均数来反映总体水平都具有一定的局限性。因此，对于我国这样收入差距较大的国家，宜计算不同收入群体的房价收入比，更真实地反映居民购房能力的实际差距。

　　

　　一、我国平均房价收入比的变动特点

　　

　　1．我国平均房价收入比的计算

　　

　　一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：

　　

　　房价收入比＝每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

　　

　　每户住房总价＝人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格
每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

　　

　　由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据，本文计算出我国1991－2006年的平均房价收入比如下表所示。

　　

　　表1 1991－2005年我国平均房价收入

　　

　　年份

　　

　　人均住房面积

　　

　　每户家庭平均人口数

　　

　　每户平均住房面积

　　

　　单方住宅价格

　　

　　每户住房总价

　　

　　家庭人均全部年收入

　　

　　每户家庭年总收入

　　

　　房价收入比

　　

　　M2/人

　　

　　人/户

　　

　　M2/户

　　

　　元/M2

　　

　　元/户

　　

　　元/人

　　

　　元/户

　　

　　　

　　

　　1991

　　

　　14.2

　　

　　3.43

　　

　　48.7

　　

　　756.23

　　

　　.92

　　

　　1713.00

　　

　　5875.59

　　

　　6.27

　　

　　1992

　　

　　14.8

　　

　　3.37

　　

　　49.9

　　

　　996.40

　　

　　.54

　　

　　2032.00

　　

　　6847.84

　　

　　7.26

　　

　　1993

　　

　　15.2

　　

　　3.31

　　

　　50.3

　　

　　1208.23

　　

　　.60

　　

　　2583.00

　　

　　8549.73

　　

　　7.11

　　

　　1994

　　

　　15.7

　　

　　3.28

　　

　　51.5

　　

　　1194.05

　　

　　.58

　　

　　3502.00

　　

　　.56

　　

　　5.35

　　

　　1995

　　

　　16.3

　　

　　3.23

　　

　　52.6

　　

　　1508.86

　　

　　.18

　　

　　4288.00

　　

　　.24

　　

　　5.74

　　

　　1996

　　

　　17

　　

　　3.2

　　

　　54.4

　　

　　1604.56

　　

　　.17

　　

　　4845.00

　　

　　.00

　　

　　5.63

　　

　　1997

　　

　　17.8

　　

　　3.19

　　

　　56.8

　　

　　1790.00

　　

　　.78

　　

　　5188.00

　　

　　.72

　　

　　6.14

　　

　　1998

　　

　　18.7

　　

　　3.16

　　

　　59.1

　　

　　1854.00

　　

　　.57

　　

　　5458.00

　　

　　.28

　　

　　6.35

　　

　　1999

　　

　　19.4

　　

　　3.14

　　

　　60.9

　　

　　1857.00

　　

　　.01

　　

　　5888.00

　　

　　.32

　　

　　6.12

　　

　　2000

　　

　　20.3

　　

　　3.13

　　

　　63.5

　　

　　1948.00

　　

　　.97

　　

　　6296.00

　　

　　.48

　　

　　6.28

　　

　　2001

　　

　　20.8

　　

　　3.1

　　

　　64.5

　　

　　2017.00

　　

　　.16

　　

　　6869.00

　　

　　.90

　　

　　6.11

　　

　　2002

　　

　　22.8

　　

　　3.04

　　

　　69.3

　　

　　2092.00

　　

　　.70

　　

　　8177.00

　　

　　.08

　　

　　5.83

　　

　　2003

　　

　　23.7

　　

　　3.01

　　

　　71.3

　　

　　2197.00

　　

　　.39

　　

　　9061.00

　　

　　.61

　　

　　5.75

　　

　　2004

　　

　　25

　　

　　2.98

　　

　　74.5

　　

　　2608

　　

　　6.44

　　

　　2005

　　

　　26.1

　　

　　2.96

　　

　　77.3

　　

　　2937

　　

　　6.77

　　

　　2006

　　

　　27.3

　　

　　2.95

　　

　　80.5

　　

　　3119

　　

　　6.70

　　

　　数据：《中国统计年鉴》，1992-2007各年。

　　

　　注：《中国统计年鉴（2007）》没有公布2006年我国城镇居民人均住房面积，上表中的2006年人均住房面积数据是笔者根据建设部公布的2006年数据及历史统计数据推算的。

　　

　　从上表可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，2006年只有6.7，1991－2006年的数值在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7％，也不是很大。

　　

　　2．我国平均房价收入比的变动特点

　　

　　从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段，如下图所示：

　　

　　第一阶段是1991－1993年，房价收入较快增长并处于较高水平，从1991年的6.27上升到1992年的7.26，这也是90年代以来的历史最高值。1993年有所下降，但数值仍然较高。

　　

　　第二阶段是1994－1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。

　　

　　第三阶段是1999－2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。

　　

　　第四阶段是2004年到2006年，为较速上升阶段。2006年的房价收入比为6.7，比2003年增加0.95，年均增加0.5，增速明显加快。

　　

　　3．我国房价收入比变动的主要影响因素

　　

　　由于房价收入比是每户住房总价与每户家庭年总收入的商，它的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况，即居民收入增速与房价增速的相对比率。从下图可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004-2005年，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。而2006年，居民收入增长较快，而房价的名义增长速度有一定下降，使得2006年的平均房价收入比有所下降。

　　

　　但需要指出的是，我国房价统计制度还存在一些问题：随着城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入城市房价的统计体系，导致城市总体房价指数降低。如果还按基年老地域统计的话，房价涨幅应比公布的统计数据高出很多，房价收入比也将会大于本文的计算值，2006年的真实房价收入比也会高于2005年。

　　

　　二、我国房价收入比的社会差距

　　

　　1．不同收入群体房价收入比的计算

　　

　　从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但为什么大多数人的感受与这个结论截然不同？究其原因，除了我国房价增长速度有低估的成分以外，更在于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的名义房价收入比，如表2所示。

　　

　　表2 2000－2005年我国不同收入群体的房价收入比

　　

　　年份

　　

　　全国平均

　　

　　最低收入户

　　

　　低收入户

　　

　　中等偏下户

　　

　　中等收入户

　　

　　中等偏上户

　　

　　高收入户

　　

　　最高收入户

　　

　　2000

　　

　　6.28

　　

　　14.76

　　

　　10.81

　　

　　8.50

　　

　　6.67

　　

　　5.26

　　

　　4.17

　　

　　2.95

　　

　　2001

　　

　　6.11

　　

　　14.80

　　

　　10.79

　　

　　8.42

　　

　　6.55

　　

　　5.11

　　

　　4.02

　　

　　2.76

　　

　　2003

　　

　　5.75

　　

　　18.85

　　

　　12.37

　　

　　9.13

　　

　　6.72

　　

　　4.98

　　

　　3.70

　　

　　2.22

　　

　　2004

　　

　　6.44

　　

　　21.14

　　

　　13.88

　　

　　10.15

　　

　　7.45

　　

　　5.49

　　

　　4.04

　　

　　2.37

　　

　　2005

　　

　　6.77

　　

　　22.69

　　

　　14.74

　　

　　10.68

　　

　　7.75

　　

　　5.64

　　

　　4.10

　　

　　2.45

　　

　　2006

　　

　　6.70

　　

　　22.00

　　

　　14.32

　　

　　10.51

　　

　　7.70

　　

　　5.60

　　

　　4.11

　　

　　2.44

　　

　　注：2003年统计年鉴没有公布2002年居民收入分组数据。

　　

　　分析表2可以得出以下结论：

　　

　　（1）我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平，中等以下收入户的房价收入比都高于全国平均水平，而中等以上收入户的房价收入比都低于全国平均水平。

　　

　　（2）我国最低收入户的房价收入比很大，2005年达到了22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，2005年达到14.74，是全国平均水平的2.18倍。2006年，最低和低收入户的房价收入比有所下降，但对全国平均水平的比值仍达到3.32和2.16倍，并没有多大下降。

　　

　　（3）我国最高收入户的房价收入比很小，2005年只有2.45，是全国平均水平的36％。高收入户的房价收入比也很小，2005年只有4.1，是全国平均水平的60.5％。二者2006年的水平与2005年接近。

　　

　　（4）我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005年二者的差距达到了20.24，最低收入户房价收入比是最高收入户的9.3倍。2006年，这一差距名义上有所缩小，但仍然达到9倍。
2．不同收入群体房价收入比的变动特点

　　

　　从表2还可以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点：

　　

　　（1）我国中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入户的房价收入从2000年的6.67上升到2006年的7.70，增幅为15.4％；低收入户的房价收入比从2000年的10.81上升到2006年的14.32，增幅为32.5％。而最低收入户的房价收入比上升速度更快，从2000年的14.76上升到2006年的22，增幅接近50％。

　　

　　（2）我国高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。高收入户的房价收入从2000年的4.17下降到2006年的4.11，降幅为1.4％。最高收入户的房价收入从2000年的2.95下降到2006年的2.44，降幅为17.3％。

　　

　　（3）我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大。2000年，最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍；2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。

　　

　　需要说明的是，由于没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要小于全国平均水平，其房价收入比可能会小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积要大于全国平均水平，其房价收入比可能会高于本文的计算值。但是，由于高收入家庭的真实收入水平要大大高于统计指标，其真实的房价收入比应该低于本文的计算值。因此，即使考虑人均住房面积差异这一因素，“我国不同收入群体房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势”这一结论也仍然成立。但由于我国家庭自有住房的比重比较高，居民住房条件的实际差距可能没有房价收入比差距那么大。因此，这一结论的确切含义是：我国居民购房能力的社会差距较大，而且有越来越大的趋势。

　　

　　3．房价收入比差距扩大的主要原因

　　

　　2000－2006年，我国每户住房平均总价增长了2.03倍，年均增长12.5％；最低收入户家庭收入年均增长5.2％，比住房总价增速低7.3个百分点；中等收入户家庭收入年均增长9.8％，比住房总价增速低2.7个百分点；中等偏上户家庭收入年均增长11.2％，比住房总价增速低1.3个百分点；高收入户家庭收入年均增长12.7％，比住房总价增速高0.2个百分点；最高收入户家庭收入年均增长16％，比住房总价增速高3.5个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度，中低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度，尤其是低收入家庭收入增速与房价增速差距很大。如表3所示。

　　

　　表3 2000－2006年我国不同收入群体收入增长情况

　　

　　表3 2000－2006年我国不同收入群体收入增长情况

　　

　　房屋总价

　　

　　家庭收入

　　

　　最低收入户

　　

　　低收入户

　　

　　中等偏下户

　　

　　中等收入户

　　

　　中等偏上户

　　

　　高收入户

　　

　　最高收入户

　　

　　增幅（倍）

　　

　　2.03

　　

　　1.36

　　

　　1.53

　　

　　1.64

　　

　　1.76

　　

　　1.90

　　

　　2.06

　　

　　2.45

　　

　　年均增长（%）

　　

　　12.5

　　

　　5.2

　　

　　7.3

　　

　　8.6

　　

　　9.8

　　

　　11.2

　　

　　12.7

　　

　　16

　　

　　收入与房价平均增速差

　　

　　-7.3

　　

　　-5.2

　　

　　-3.9

　　

　　-2.7

　　

　　-1.3

　　

　　0.2

　　

　　3.5

　　

　　 如果以房价平均增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国房价收入比差距扩大的主要原因是居民收入差距过大，低收入家庭收入增长缓慢，而房价上涨过快。

　　

　　三、我国房价收入比的国际比较

　　

　　 由于我国当前居民收入水平的平均数和中位数与上世纪90年代后期的国际平均水平接近，所以可以用我国当前的房价收入比水平与上世纪90年代后期的国际平均水平进行比较。

　　

　　 1．平均房价收入比的比较

　　

　　 关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4：1－6：1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者曾提出我国房价收入比的合理范围应该是4：1－9：1之间。但实际上，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，世界银行对全球96个国家（地区）1998年的统计资料显示，各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家（地区）房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上国家（地区）的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4—6范围内的只有一小部分国家（地区）。

　　

　　虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4－8.4之间（见表4）。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。

　　

　　2．房价收入比差距的比较

　　

　　根据世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家（地区）房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000—3999美元之间（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。如表4所示。

　　

　　表4 1998年世界96国家（地区）房价收入比按庭收入分组

　　

　　家庭收入分组（美元）

　　

　　房价收入比平均数

　　

　　房价收入比中位数

　　

　　量大值

　　

　　量小值

　　

　　0－999

　　

　　13.2

　　

　　13.3

　　

　　30

　　

　　6.3

　　

　　1000－1999

　　

　　9.7

　　

　　6.9

　　

　　28

　　

　　3.4

　　

　　2000－2999

　　

　　8.9

　　

　　5

　　

　　29.3

　　

　　3.4

　　

　　3000－3999

　　

　　9

　　

　　8.1

　　

　　20

　　

　　2.1

　　

　　4000－5999

　　

　　5.4

　　

　　4.5

　　

　　12.5

　　

　　3.4

　　

　　6000－9999

　　

　　5.9

　　

　　5.8

　　

　　8.8

　　

　　1.7

　　

　　以上

　　

　　5.6

　　

　　5.3

　　

　　12.3

　　

　　0.8

　　

　　所有

　　

　　8.4

　　

　　6.4

　　

　　30

　　

　　0.8

　　

　　数据：《2001年世界发展指标》，中国财政经济出版社，2002年。

　　

　　2006年，我国最低收入户家庭收入为元，按当年中间价平均汇率（1美元等于7.9718元人民币）计算，约合1433美元，属于表4中的1000－1999美元组；中等收入户家庭收入为元，约合4090美元，属于表4中的4000－5999组；最高收入户家庭收入为元，约合美元，属于表4中的以上组。但2006年，我国最低收入户房价收入比是22，是同组国际平均水平（9.7）的2.3倍；中等收入户房价收入比是7.7，是同组国际平均水平（5.4）的1.4倍；最高收入户房价收入比是2.44，只有同组国际平均水平（5.6）的44％。

　　

　　从全球96个国家（地区）的平均水平来看，高收入家庭的房价收入比与低收入家庭的差距要比我国小很多。2006年，我国最高和最低收入户房价收入比差距是19.56，而国际同等差距只有4.1，只有我国的21％。当然，这种比较容易受汇率因素的影响，不尽准确。但从以上分析来看，我国高收入家庭与低收入家庭房价收入比的差距总体上还是要高于国际平均水平。

　　

　　综上分析，我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近，但我国不同收入群体的房价收入比差距较大：中、低收入家庭的房价收入比要高于同等国际平均水平，而高收入家庭的房价收入比要小于同等国际平均水平。这再次说明，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大、居民收入差距过大。

　　

　　尽管居民购房能力的差距主要是因为收入差距造成的，但理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节需要政府住房政策发挥作用。

　　

　　胡锦涛总书记在十七大告中提出，要“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”，把“住有所居”列入社会建设的重要内容。从这个高度来看，尽快建立具有中国特色、符合社会主义初级阶段这一基本国情的住房政策体系，不仅是完善政府职能的需要，更是建设社会主义和谐社会的需要。