9、“房价下降50%经济就会崩溃”吗？

　　“房价下降50%经济就会崩溃”,这是一个很能吓倒人的预言。谁愿意经济崩溃？谁又能承受得起经济崩溃？不仅政府害怕，老百姓也害怕。因为经济崩溃了，就不只是“没房子住”的问题，而是 “没饭吃”的问题了！　　

　　

　　当然，50%只是个“比喻”，潜台词是“房价不能降”，“房价下降经济就会下降，降多了经济就会崩溃。”　　

　　

　　情况真是如此吗？我看未必，也无须害怕。因为这不过是个彻头彻尾的大谎言。　　

　　

　　至少，你可以这样想想：房价如果继续这样疯涨下去，再涨50%，经济会怎样呢？恐怕真的会崩溃。但对这种危险，那些有话语权的人大多不愿意涉及，因为他们并非真的关心“经济会怎样”，而只是要维护自己的私利。　　

　　

　　实际上，世界上从来没有发生过“房地产市场崩溃造成经济崩溃”的事情，相反，倒是有许多“经济崩溃带动房地产崩溃”的例子，而其中有不少次“经济崩溃”的原因，恰恰是由于房地产无节制的投机造成的，是“房地产泡沫不崩溃”而造成“经济崩溃”，最终是连房地产一起崩溃。这中间的“因果关系”很清楚，不容错置。　　

　　

　　我们不妨设想一下，房价下降50%后会发生什么？　　

　　

　　对于房屋所有者来说，如果是自住房，不过只是“价值符号”改变了而已。因为只要他们还得继续“住下去”，房价不管是100还是1，都只有名义上的意义而没有实际上的意义。特别是对不负债的自有住房者更是如此。对有贷款的自有住房者而言情况稍复杂些，但即使是房价下降50%后价值已低于未还贷款余额的极端情况，其中大多数也不可能选择毁约弃房、再去另外购置，因为高房价已掏空了他们的口袋，他们不可能再有如此能力。只要他们还得继续“住下去”，只要他们的收入不减少，尽管心理很不平衡，尽管很冤枉，他们也不会轻易毁约弃房。　　

　　

　　如果是投资、投机性房地产，那降价50%确实是很大的损失，可能会毁约弃房。另外，就是已经高价拿地而还未开发出售，或大量捂盘惜售的开发商，压力肯定更大。但他们的损失乃至破产不仅不等于“整个经济崩溃”，反而是有利于经济健康发展的必须。正是他们搞乱了房市，才不能避免这样的后果，所以一点儿也不值得同情。　　

　　

　　大家最关心的是，银行会怎样呢？根据上面的分析，自住房对银行的影响有限，投资性房产主要是自有资金，银行影响也不大。银行的风险主要在于投机购房和高价拿地者贷款余额这一块究竟有多大？　　

　　

　　今年2季度，银监会进行了新一轮的房地产贷款压力测试。据刘明康透露，测试结果，即使房价下跌五成，银行业也可以承受，也就是说银行业不会被房地产裹挟。刘明康指出，房价理性回归，所带来的是近期和中短期的风险，从长远来讲，对银行是个福音。　　

　　

　　应该说这个判断是客观的。这几年银行业对房地产的贷款确实丧失理智，但现在压缩控制回调还不算太晚。银行房贷的时间、比例、对象等情况复杂，这从坏的方面说会增加不确定性，从好的方面来说也可起到部分对冲效果，减少冲击的贯性。　　

　　

　　许多专家认为刘明康的结论不可信，他们咬定房价下降经济就会下降，下降50%银行就要垮台。而银行垮台也就标志着经济崩溃。他们似乎言之凿凿，但他们的论据本身却自相矛盾，恰恰打了他们自己的耳光。　　

　　

　　从正面看，这些维护高房价者的立论基础是：现在的房地产市场是健康的，房地产还没有什么泡沫，高房价是正常的，还应继续上涨。若情况果真如此，那么，刘明康的结论就是正确的，或者说房价下降50%后，银行的房贷风险仍是可承受的，“房价下降50%银行就要垮台，经济就要崩溃”的预言就不成立。因为从上市银行2010年年看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额在10～20%之间，房地产开发贷款一般在5～10%之间，在这样一个比例中，既然“泡沫不多”，毁约弃房的数量就不可能很多，既使房价下降50%后毁约弃房数量较大，也还并不等于银行就损失了这部分房价贷款的50%。这帐大家都会算，原因不必再述。　　

　　

　　从反面看，如果“房价下降50%银行就要垮台，经济就要崩溃”的预言成立，那就说明现在银行对房贷的乐观估计不实，实际风险已经很大，房地产的泡沫已经十分严重，房地产市场已很不健康，房价再上涨下去危险就会更大。若情况如此，那他们反对降房价的立论基础就不能成立，对房地产市场的基本判断就错了，国家对房价从严调控也就更显得十分紧迫和非常必要了。　　

　　10、“房地产是最好的保值增值产品”吗？

　　由于中国自古就有买房子买地的传统，因此将房地产说成是“最好的保值增值产品”极有说服力，很能打动人心。殊不知现在早已不是“小农经济时代”了。“小农经济时代”重的是“使用价值”，而在“商品经济时代”，一切都是“商品”，重的是“价值”。因此，“房地产能不能保值增值”，关键是看其能否“随时变现”。能在原有实际价值之上随时变现，就能保值增值，不能变现，或不能在原有实际价值之上变现，就谈不上保值增值。从这个角度来看，说“房地产是最好的保值增值产品”，不过只是那些投机炒房者、开发商及他们的乏走狗们为“寻找下家”而编造的一个美丽谎言，用以欺骗那些略有余财的善良之人，让他们自觉自愿地把钱从口袋里掏出来,换成一堆冰冷的钢筋水泥。而那些阴险的投机商却从来不把房子握在手中“保值增值”，而是不断地炒高房价又不断地脱手，不断地“为卖而买”。　　

　　

　　你或者对我这样说不屑一顾：这些年的事实难道不说明在通货膨胀的情况下房地产不仅能保值而且在增值么？　　

　　

　　当然，从一时表面看似乎是这样。就象一位温州老板感叹的，自己1000多名员工的工厂一年辛苦下来利润不足百万，而老婆在上海投资房产，10套房8年获利3000万元。这是怎样的一种增值？难道还不足以打动人心么？况且近几年房价是“越调越涨”，一次次降价预期被继续猛涨的浪潮击碎，控制房价、房地产回归理性似乎成了“狼来了”的玩笑。这也就难怪许多人不相信政府会“真调控”，固执地迷信中国房价只涨不跌的神话了。　　

　　

　　维系这个神话的主要是三个支点。一个是说中国土地资源少，且不可再生，供永远小于需，所以房价不可能跌。第二个是说中国人口数量多，且正在向城市集中，需永远大于供，所以房价只会涨。第三个是说中国地方政府靠房地产收入运转，不可能容许房价跌。　　

　　

　　这三个支点能支撑“房价只涨不跌”吗？我看一点也不能。　　

　　

　　先看第一点：地少决定论。实际上，地多地少只是相对的。与俄罗斯、加拿大比，中国当然地少；但与日本、新加坡比，中国地就不少。　刘忠良　先生曾指出，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按人均0.8亩就可实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿亩耕地可用作其他用途。另外城市发展占有的不一定全是耕地，还有许多非耕地。况且在城市化过程中，是节约土地的。按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10层高的住宅楼，则可节约39倍土地，可以建住房的地就更多。据　刘　先生介绍，德国人口密度每平方公里236人，人均住房面积40平方米。中国每平方公里137人，如也按人均40平方米计算，全部城市化，平均楼高按10层计算，总共才需要5200平方公里土地，仅占国土面积的0.054%。全国有2860个县区，平均每个县区仅1.8平方公里。即使是达到美国标准，人均住房面积　70平方米　，也仅需9100平方公里，平均到每个县区仅3.2平方公里。另据　谢国忠　先生介绍，目前国内存量房高达160亿平方米，开发商囤地30亿平方米，政府也握有40亿平方米的土地储备，即便今后城市人口总数到10亿，也完全能满足需要。所以，真把账细算一下，中国就并不缺地。可惜在这个浮躁的社会里，没有人会静下心来关注这些计算，以致“土地决定高房价”的谎话得以流行。　　

　　

　　再看第二点：人多决定论。中国人口多不假，但人多是否就能维系高房价呢？恐怕不能。新买房子的绝对主体是将结婚的年轻人。但中国自1980年代以来一直处于超低生育率。1982年第三次人口普查时0-14岁人口占总人口的33.6%，1990年第四次人口普查时降到27.8%，2000年第五次人口普查时降到22.8%，2010年第六次人口普查时更降到16.6%，28年降低了一半以上，而且这一趋势还在继续。到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%。与此同时，中国房地产的供应却不会相应减少。综合统计局2010与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的商品房供给。这还不包括1000万套保障房在内。按照每年33亿平方米左右的供应速度、每套房平均100平方米计算，年供应量为3300万套，5年就是1.65亿套。如果每套房住3人，可容纳近5亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿农民工流动人口的总和。按全国商品房销售均价每平米5000元计算，每年要完成33亿平方米的房产交易就要有16.5万亿元的购买力。对于被定义为“刚性需求”却两手空空“被城市化”的农民和刚参加工作的年轻人来说，这么多钱能从哪里来？财政部个税修改相关数据的解析说明，中国工资月收入超过2000元的，仅占全国人口比例的大约6%。也就是说有94%的人月收入在2000元以下。以都是2000元计算，买一套价值50万元的房产，不吃不喝也要用21年的收入才能支付，这还不算利息。谁能有16.5万亿元人民币来买开发商的这些房子？此外，由于独生子女政策，若干年后，许多家庭将合二为一，甚至合四为一、合八为一，下一代年轻人不但不需要再买房子，甚至要多出一套或几套房子。这时，一边是急剧减少的住房需求，另一方面是快速增加的房产供给，会出现怎样的情况？恐怕无须多言。　　

　　

　　再看第三点：地方政府决定论。单就地方政府本身看，这一点也许是可以成立的。因为畸形的房地产市场，不仅能给地方财政带来巨大利益，而且也给地方各级官员创造了发财致富的机会。但不要忘记的是，中国还是中央集权的国家。地方官员无须考虑“安全问题”，出了事可以“一跑了之”，不少人早已在国外筑好了窝。但最高领导却不可能不考虑安全问题，不可能让房地产失控到严重危及安全的地步。对他们来说，这不仅是执政党政治的安全、国家经济的安全，也是个人生命的安全。只要最高领导动了“真格的”，地方各级最高领导就会毫不犹豫地为保住自己的既得利益而牺牲开发商和炒房者的利益。如若不信，可拭目以待。　　

　　

　　从市场经济历史上看，就没有永远只涨不跌的商品。房地产也是如此。以人多地少远甚于中国大陆的日本和香港为例，日本1990年25～34岁年龄组人数比1980年下降了20%，高价位的房地产立刻失去了实际需求支撑，致使1992年后房价、地价暴跌，到2007年底，日本大城市的土地价格才相当于1991年的27%，绝对价格只相当于1982年的水平。香港1997年推出每年套廉租房计划，从此房市跌了整整5年，房价跌掉60％。现在，中国房价正处在高位泡沫运行阶段，房价与货币、与其它商品的比价严重失衡，已高于其实际价值，根本谈不上能“保值增值”。近来曾风光一时的“温州炒房团” 有人变成“温跑跑”、“温不归”，不能不说是房地产经济畸形发展的牺牲品。　　

　　

　　日本的房地产泡沫以及美国次贷之后崩溃的房地产泡沫，提醒我们房地产也有巨大下跌的空间。在经济形势不确定的危机时刻，其实还是“现金为王”。一旦货币政策持续收紧，央行开始连续加息，或普遍开征房产税，市场将是另一副景象，局面将不受控制。那些想要以房地产来对自己的财产保值增值的人千万不要对随时可能降临的严重局面心怀侥幸。　　

　　房地产的十大谎言（一、二）　　

　　房地产的十大谎言（三、四）　　

　　房地产的十大谎言（五、六）　　

　　房地产的十大谎言（七、八）