上海著名下岗工人拟政府某高官关于房价问题的讲话摘要　　

　　

　　

　　（与住房问题无关的省略）…… 　　

　　

　　房价问题就不一样，房价太高了直接影响民生的。我看不出房价高了对谁有好处，除了对开发商、中介商和炒房者，对谁都没好处。有住房的人的心理感觉会很好，当年买的时候才50万，现在150万，发了。其实，没有实际好处。房子和裤子一样，是生活必须品，你不可能卖掉的，我家里大概有十来条裤子，买来是一两百元，如果有一天说裤子涨价了，涨到一两千了，一下子成了万元户，可是我这个“万元户”将会因为要添裤子而犯愁（笑）。房子也一样。　　

　　

　　96、97年为了促进消费我们也做了一些工作，鼓励大家买房，房产市场太低迷不利于建筑业的发展，结果房产市场热火了，建筑、建材、钢铁都上去了。03、04年房价涨得快了些，群众的意见就多了，信访办的同志最清楚，有提意见的，有出主意的，也有骂娘的。这些年来九个部委出台了不少调控政策，不能说不作为，但是收效不尽人意，收了很少一点土地增值税和营业税，结果又转嫁到房价上。设想造廉租房，但是这偏离了市场行为，很难长期做下去，收益人群不多，或者说，靠这个办法我们不可能长久地使大多数人受益，又走回计划经济时代的老路。最近美圆一升值，房价又要蠢蠢欲动，我偶尔上了一次网，偏偏让我看到说上海房价涨了多少多少，售楼处通宵排队，其实没有那么多，售楼处排队也是有真有假，是有人在制造气氛。但是上涨是事实，不能不引起我们的重视。　　

　　

　　刚才我说了，房价涨对开发商、中介商和持房待沽的人有好处。坏处呢？很多人节衣缩食半辈子，就是想有个房子，结果还是追不上房价，积攒了不少钱，一辈子过着“节衣缩食租小房”的日子，这也是我们消费上不去的一个重要原因。时间长了就会对我们社会失去信心，人民，十三亿人民中如果有三亿人由于各种各样原因对国家对社会失去信心问题就很大。安居乐业，安居了才能乐业；住不安稳，社会不会安定。　　

　　

　　房价虽然没有进CPI的统计，但是它对物价的作用还是不小的，有个开饺子馆的老板说他的饺子馆原先的房租是2000元，饺子4元钱一碗，他每月能赚两三千，如今房租涨到四千，虽然饺子也涨到8元一碗，他还是做不下来了，固然其中有工人的工资和猪肉、粮食涨价的因素。他做不下来，说明8元一碗的价格已经不被部分人接受，最后关门，老板和四个农民工失业。那么开服装店、杂货店的，他们的房价上涨也一定要转嫁到物价上。物价上涨不利于消费者，却有利于经营者和生产者，并非完全是坏事，而由于房价上涨导致的物价的上涨部分既不利于消费者又不利于经营者和生产者，只有利于食利者。这样的上涨没有任何好处，坏处显而易见。　　

　　

　　我们的政府的工作是有效的，睡在大街上的人基本没有，比我们富裕十倍的美国还有人睡在大街上。说明我们党在这五十多年里在民生问题的总纲是抓住的，人人都有房子住，买不起还租得起。过去不能代表今后，如果房价一直涨上去，要涨不是没有理由，北京、上海哪怕涨到三万元一平米比香港还是便宜。房价翻一翻，租金是不是也有上涨的压力？有人说“房子买不起可以租啊”，这和“粮食太贵，你一次就少买一点嘛”有什么两样？笑话！你叫北京、上海这几百万农民工怎么办？农民工的工资增长的相当一块将被房租抵消，他们收入的增长不能形成消费，不能提高生活，而增发给他们的工资却要进入生产成本，物价将进一步上涨。贫民窟就会冒出来。我国几亿人口的大移民，城市里没有形成贫民窟，这在世界上是没有的。房价贵就贵在土地上，贫民窟也是要占土地的，我们的工作是，要在贫民窟还没有形成之前，在贫民窟的土地上盖起房子，让农民工买不起也要租得起。　　

　　

　　一说到调控房价，我们的许多从事经济工作的同志总会提到市场化、资本化等很专业的术语，和美圆升值、热钱流入等很热门的话题。经济问题就像一张网，牵一发动全局，东拉西扯的结果是捉襟见肘，中国有句成语，叫“纲举目张”，抓房价的总纲在哪里？就是那个资本化。房子和裤子、大米一样，都是普通的商品，都是人民的生活必须的消费品，所以房价和其它商品的价格一样，是由房产市场的供需决定的，由于住房这个商品有它的特殊性，就是它占有很重要的资源——土地，土地是可能被资本化的。结果房子又有了第二个属性，成了投资对象。由于我们的政策规定土地不可以买卖，于是资本就通过炒卖房子的形式来炒卖土地；于是国内外大量的热钱也冲着土地资本化来了，最后，我们盖房子的初衷——满足人民生活需要——被改变，成了出口商品，造了房子换外汇。驱动国民经济的三驾马车——消费、投资和出口都来拉房子，它这一拉，把住房消费拉下去了，土地资本化不说，连货币资本化也被加速了，原来40万能买的房子现在要120万了，这80 万不会进入消费和生产的流通领域，而成了金融资本，金融资本是好东西，但是过大了对实体经济有很大的反作用，历史上几乎每次经济危机都和过量的金融资本有关。它一方面使得消费和生产缺少资金，另一方面又成为流火败气，流到哪里那里就肚饱气涨。“结构性”，这个词已经是我们的经济评论文章的常用词，可是我们的同志很少真正从“结构性”上去考虑问题。　　

　　

　　我们曾经想了很多办法，希望促进消费，减少投资和出口以使经济运行更健康，收效不理想。如果把驱动房子的投资和出口这两匹马卸下来，情况就会不一样，房价一下来，消费需求就会快速上升，北京、上海的房价两万下降到一万八，消费需求很难响应，当下降到一定的价格，比如八、九千，消费需求会快速上来，越往下需求越大，非线性的。一旦房子回复到它本来的属性——消费资料，那乘数效应很大，国民经济的消费总量会快速上升。　　

　　

　　我们要解决这个问题，办法是有的，釜底抽薪。　　

　　

　　房子照样买卖，政府要抽税，干脆就叫房产交易利得税，按盈利100%征收，只针对二手房，五年以内100%征收，五年以后每年递减5%，满25年就不收了，建房买房和卖豆腐不一样，本来就是百年大计。太厉害点了吗？其实对谁都没坏处，老百姓如果当年30万买了个房子，现在条件好了，想换个大点的，旧房子卖出就让你抵税、退税；买卖的交易费、税金、甚至贷款买房的利息都让你打进成本；公房转售的也让你免税，公房转售本来就是个惠民政策，其实他们大多数人都是普通市民，卖掉就是为了买新房子；对买了两套三套的投资者，也没有实质性的坏处，至少不会因此而亏本，汽车也好，家电也好，用了7-8年还能卖原价吗？买房子用了几年还能卖原价，应该满足了。房产投资是个很长期的项目，住了，租了，二三十年后还能赚上一大笔，很符合我们中国人喜欢从长计议的思维习惯。如果谁想把一大堆房子打成一包，贴上公司的名义进行“产权”交易，那不行，那叫偷天换日，要有具体限制条款。　　

　　

　　把房子从短期资本市场里赶出来，还它普通商品的真面目。这样，我们调控起来要方便得多。从投资商品的角度是无法研究房价的，因为投资商品的“需求”和普通商品的需求的概念是不一样的，甚至可以说，投资商品没有“需求”这个概念，投资者根本不需要房子，他需要的只是投资对象的升值前景。　　

　　

　　驱动经济的三驾马车，消费走得太慢，出口和投资太快，造房卖房本来是为促进消费的，现在却成了“内销转出口”，每年有XX亿美圆的外资热钱冲着我们的房子而来，我们出口服装、食品，他们挑精捡肥横竖压价，买我们的房子却一掷千金？别怪我们霸道，我倒要问问你呢，到底是谁霸道？你凭着有几块钱到中国来转一转，就要卷走我们人民本来就不多的辛苦钱。　　

　　

　　有人对我说，我们经济法规和制度尽量和国际接轨，一时接不了的，但是还是要放眼于接轨。我同意这个说法，但也没有必要什么都看人家的脸面，况且我们的房屋交易利得税是针对国内的，没有国际接轨的问题。世界上没有的我们就不可以有？中国的政府对中国的事都不能有话语权？这对破解金融危机是有好处的。搞得好，今后很多国家会来学，学的人多了，就成了国际惯例。其实这是一个很简单的办法，为什么外国人想不出来，我们却想出来了？谁叫我们是共产党？谁叫我们搞社会主义？屁股决定脑袋，利益决定思维。在中国大陆哪个利益集团最大？全体人民，十三亿人民。我这个做X X的不代表这个“利益集团”说话，你让我代表谁？炒房团，还是开发商？就我个人来说，我也是人民啊，我今后X X不做了，日子还得过下去，我也要为我的生活着想，我也要改善居住条件啊。　　

　　

　　利得税问题我们酝酿了很久了，一旦出台就不能随便退回来。想得多的还是市场问题，二手房市场可能短时期会萎缩，但是作为消费买卖有它自身的刚性需求，尤其是当房价下降时，小房换大房的的需求会扩大。开发商方面的问题也不大，房价一下来，刚性需求就会追上来，有得你们生意做，房产开发商和汽车制造商都是一样的，汽车一直在降价，外国汽车还不断进来，可是汽车生意越做越热火。我比较关心的是此举对银行业的短期冲击，最近美国的次贷款出了问题，就是因为房价泡沫破裂，如果我们的房价遭“垂直打击”后，会不会造成银行方面的危机？我们的首付款一般在20%—30%，房价下跌如果大于或等于这个数字，就有人可能放弃还贷“听凭处理”；对国内外的炒房团和囤房待涨的人确实是一个打击，他们的贷款数量对我们银行业的影响比较直接。好在我们的贷款还没有搞证券化，还不至于发生连锁反应。有人说银行和房产是一根绳上的蚂蚱，一荣俱荣，一损俱损，要搞好国民经济，房产一定要上去。我说不是，那是偷换概念，房产要上去是指房产的生产和消费要上去，不等于房价要上去。是房价绑架了我们的银行！是房价绑架了我们的国民经济！房价遭“垂直打击”后，就算会造成银行的一些坏帐，因为我们是有备在先，我们应付得过来。商业银行发生了结构性风险，央行可以有针对地放款，只要过了这一卡，柳暗花明又一村。经济的好坏不在于钱的多少，而是在于有序还是紊乱，最好的经济状况就是长期而有序地增长，速度自然是快一点好，过快就有可能在某个局部产生紊乱，为了消除该局部的紊乱，就要减慢这地方的速度，减慢了这地方的速度，往往又引发更大面积的紊乱，你到城市街道上看看堵车就知道了。其次，我们要正确看待这些坏帐，这里面相当一部分坏帐只是隐性紊乱显性化，并赋予货币量化而已。其实社会损失早就存在了。短线投资者一开始就不打算自己来还贷，只是想通过涨价让消费者来替他还贷。现在由银行和他一起来承担坏帐造成的损失，从银行方面看，损失是难免的，我估计放出4、5个百分点的准备金就可以了。从经济的深度和时间的长度来看，将来的“坏帐”现在了断，这样可以免付“坏帐利息”。好的经济调控就是及时消除各种内应力。我们这一措施不仅可以解决房价高涨带来的民生问题，还预防了可能发生的金融问题，甚至还减轻了流通性过剩的压力，有利于消除通涨的预期。　　

　　

　　还有一个问题，就是软着陆还是硬着陆？　　

　　

　　任何经济政策的出台一般都遵守“驼背下棺材”的原则（笑），一是小心轻放，二是顾及两头，不能咚地扔下去，也不能一头放平一头翘，我们正是考虑到了方方面面的因素才决定采用这个政策。至于出台方式，我比较赞成反常规的手段，当年我们对付“南棉北面”就是这样，一锤定天下！不这样不足以显示我们的意志和自信。当然，实行起来有许多技术性问题，可以先在北京、上海、深圳和重庆几个重要地方先搞起来，以点带面，争取在一两年内形成全国性制度。　　

　　

　　关于银行方面的问题（略）　　

　　 胡静波　　

　　

　　2008.3.20