质疑何道峰老师的房价供求决定论

刘正山

今天下午参加“中国房地产政策转型座谈会”。在我之前发言的是中国经济名家讲坛副理事长、中国管理科学院研究员李开发。李开发老师颇有忧患意识，很多观点切中要害，当然也有我不赞同的地方。他之后，我发言。我先谈了此座谈会主题中列举的两个问题——房价拐点、物业税。我认为，当前大家都在滥用“拐点”一词，因为，“拐点”一词并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。再如物业税，很多人说，征收物业税之后，房价就会下降，理由是一次性支付几十年的土地出让金将并入物业税，按年收取。这是典型的概念不清，把税与租混淆。

然后，我讲了两个问题：第一，继续破除一些错误的观点，例如房价只涨不跌，住房问题要全靠市场解决。第二，实现“住有所居”，只有采取釜底抽薪的措施，即政府重新定位，剥离经济发展的职能，实现公共财政等，只提供公共产品和调控等责任。只有这样，地方政府才没有积极性从房地产中最大化榨取财政收入，才可能有积极性落实中央的住房保障措施。还有就是住房的定位要明确，功能上要回到“居住”上，而非投机或投资品；今后为中低层收入阶层提供的住房为保障性的（当然，其获取的条件、产权和交易等应当设置严格约束条件）。相应地，要对第二套或以上的住房拥有者，征收累进保有税，以打击住房投机或投资行为。

我发言之后，中国扶贫基金会执行副会长何道峰做总结发言，他主张把房价问题和住房问题分开，以及小产权房等方面，有些值得让人深思。当然，也有不少我不赞同的观点。

我对何道峰老师主要观点存有不同意见：何道峰老师认为，当前房价高，不能说不合理，只要存在的就是合理的，因为中国处于城市化过程中，需求非常旺盛。房价是供求决定的。

当场，我说，存在的不一定是合理的，我们只能说存在的是有道理的。但我没有展开讲，这里稍作阐述。房价相对高，供求不对称是一个直接原因，但不是根本原因。我认为，不考虑前提条件地直接应用供求理论分析问题，容易得出不符合实际的观点。现在的经济学教科书会告诉我们，供给需求分析是经济学家的看家本领。但是，提出供求分析框架的新古典经济学的开创者马歇尔在划时代的著作《经济学原理》中警告说，只有那些决定了供给曲线的因素与那些决定了需求曲线的因素相互之间的关联可以忽略不计的时候，供求分析才是正确的。显然，决定房地产的供求曲线的因素并不互相独立，例如投资和投机性购房，对供求双方都有作用。此其一。其二，马歇尔的分析是建立在信息对称、完美假设之上的，而现实世界中，信息并不对称、不完美。所以，诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨在其代表作之一的《不完美信息市场中的信贷配给》中论证说，供求法则并非绝对适用，并且它也不能被视为竞争性分析的一个前提假设，倒不如说它是价格既没有甄别作用也没有激励作用这样的潜在假设的一个结果。将这个观点理论化为一般性结论就是：价格使市场出清是一种特殊的情况，而非市场的一般性质。这方面，我曾经写文章总结了房地产开发商“制造价格”的种种手段，例如，开盘之时，开发商雇很多人排队抢号，制造一种供不应求的假想，吸引他人购房。或者他们控制一些学者和媒体，鼓吹房价还会继续上涨，从而很多人被迫提前消费，例如四处借钱，或者年轻小夫妻双方的父母积蓄援助等，实现购房。虽然此楼盘出售了。但是，购房者的痛苦指数大大增加，幸福指数非常低下，这并非一个和谐的结果，负面作用非常大。其三，供求框架适用的第三个条件是马歇尔和斯蒂格利茨的分析都没有考虑的——规则不完备或存在缺陷的情况下的情况。现在，地方政府从房地产中获得占地方财政收入60—90%的收益，他们便有积极性继续推高房价，而不愿意提供保障性的住房。所以，我们会发现，很多经适用房，既不经济，也不适用。前一段时间，《工人日报》披露说，济南一经济适用房项目，中签的人，有一半放弃了，因为此小区配套不完备，距离主城区太远，需要翻越一座山。呵呵，想想我以前介绍的美国的廉租房，人家能够建到曼哈顿这样的黄金地脚啊。当然，还有，我们的经济适用房管理非常混乱，很多有钱人购买了，甚至转手获利；而真正需要保障房的人，反而排不上号，买不起。（这些观点，我在《经济学林论剑》和其他一些论文中也多次强调过）

何道峰老师还有一个观点，我也不认同。而且，这个观点很有市场，大约90%以上的经济学者都持这个看法，即认为我国土地批租制度是殖民地的政策，因为英国当年从中国租用香港的期限是99年，所以采用99年期的土地批租。我在《批租制是殖民地的遗产吗？》一文考证多国土地制度后得出结论：美国、英国、日本、澳大利亚、新加坡、新西兰等很多国家，都有土地批租制度。英国本土的土地批租很普遍，其历史可以追溯到16世纪以前。土地批租制并非英国专门为香港殖民地打造，香港并非全世界最早推行土地批租制的地方。所谓的“香港发明了一套独步天下的土地批租制度”，是无稽之谈。

当然，我对何道峰老师乃至很多其他经济学家的观点提出不同看法，并不意味着我否定他们、不尊重他们。

何道峰，昆百大集团董事长，主营房地产综合开发与经营。