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破解房价难题
破局，用结构改革促进房地产业发展 12lbj21
摘要：在科学发展的时代背景下，努力践行发展为了人民，发展依靠人民，发展的成果由人民分享这一时代要求；致力于构建和谐社会这个战略，对当前国人关心的房地产改革特别是住房价格进行研究，有着重要的理论和现实指导意义。
关键词：结构改革，促进，房地产发展
一、引言
重新审视房地产的改革，应当算是非常成功的。房地产的改革给中国的改革开放培育了一个比较健全的新兴市场，解决了计划经济时代国力无法解决的住房问题，同时也是中国最大的消费市场，促进了多个相关产业发展。自2002年建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾《住房制度改革和住宅产业取得重大成就》，到2008年《中国改革开发30年》一书对此都给予了充分的肯定。但从2009年顾孟潮《改革开放三十年中国房地产发展的成就与反思》这片文章作为转折，对房改进行反思和批评的就较多了。于是也有了2009年上半年亚洲发展银行-中国房地产告：《成就与挑战-中国房地产改革》，至2009年7月20日汪喆轩的博文《论中国五大改革失败（房地产篇）》出台，现在，我想在大部分人认为，对房地产都是无言的痛。
为什么对于经历了2008年次贷危机的中国而后的第二年，经济刚刚复苏，房地产改革的巨大成功会被一步步否定？是没有权威机构来认定？是权威机构看不见事实的真相？还是权威机构在巨大的舆论压力下演出了一曲新的“皇帝新装”？
二、房地产市场中存在的问题。
房地产发展中的一些现象。在研究中发现，房地产市场确实存在一些怪现象，折射了一些深层次的问题，已经不能避免，到了非解决不可的地步。主要表现在：
1、听总理与听总经理之争。改革到了攻坚阶段，作为体现改革成就的房地产如果不能与经济一样软着陆，改革开发的成果可能被全盘否定。中央为此与利益集团在进行着一轮艰难的博弈。这是关系到中国发展的目的问题。房地产改革为了谁？为了利集团，这就动摇了执政的基础。
房地产改革的基本要求是中央必须处理好政府、开发商（利益集团）、购房户（特别是中低收入者消费人群）的关系问题。
2、现有房价已经大大超过了低收入者的预期。购房者和房产商博弈加剧。从购房者的角度来看，市场价格底线与购房者心理承受底线之间的距离已经天差地别。通货膨胀规律导致的房价预期上涨，游资加入了这一盛宴，带动连中产阶层也加入了进来，推动了房价居高不下。房价降难，包括地方政府在的利益集团有维持发展的现实需要。涨更难，有更多的低收入群体正因此对中央的殷切期盼。
对市场如何把握问题，对待游资及中产阶层投资者的态度。市场是保守还是与股市一样，进行有限开放。。
3、历年房地产的改革政策不力。从激进、彻底的改革，到对房地产的打压或变相打压政策、害怕游资和中产阶层热情加入。就象在打乒乓球，政策总是在错误的边缘摇摆。
4、国际国内知名学者的一筹莫展、束手无策，由此造成各种无效的折腾，房价涨不涨的问题。如何控制房价。影响了对房地产业的改革，影响了中央的决定。
5、国际国内其他问题的处理，包括一些别有用心的势力混淆视听，事关改革、发展、稳定的大局把握，制约了房地产的改革。房地产改革走向何方？结构改革如何去落实。
三、本告的基本观点
1、房地产结构改革含义：不是对房地产业进行大而全的改革，简单的涨与跌，不影响房地产业大的方向，而是通过对具体项目进行改革和调整，将计划与市场作用于具体项目。计划部分不涨，市场全放开，达到优化房地产业结构的目的。
2、中国特色社会主义。仍然是以共有制为基础的社会主义。中国仍然是以共产党领导人民民主专政的社会主义共和国。共产党的执政地位毋庸置疑。
3、社会主义市场经济不是你死我活的竞争关系。市场还有一个双赢的法则。政府制订规则，用适度的改革调整政策把开发商（利益集团）、购房户（特别是中低收入者消费人群）统一到多赢的市场法则上来。落实胡锦涛主席科学发展观：发展为了人民，发展依靠人民，发展的成果由人民分享。将政府从房地产的具体事务中剥离出来。
4、如何对待游资及中产阶层投资者的态度问题。中国改革起步于国际游资流动，到现在，依然没有必要担心，一元钱一股的中国茅台涨到了100多，有必要担心吗？中国股市游资就不少，只要谨慎对待，是可以推动改革发展的。对于房价，关于房价涨还是不涨，用市场的手段去调节，我想比政府推动和打压更有效。政府要做的只有两件事，一是教育好人民，楼市有泡沫，入市需谨慎。另一件事是做好改革结构调整范围内的协调和服务。
四、房地产结构改革的主要内容
（一）理论推理。
（1）当前房地产市场计划与市场的现状。
2009年经适房计划130万套（数据：住建部相关文件），按平均70平米计，约9100万平方米。2008年12月统计开发商房地产开工面积.18万平方米（数据：国家统计网）。占3.36%
2009年房地产计划与市场的关系
对这种结构进行分析：
1、数量上量相关很大。大致比例关系是3.36：96.64（3.5：100）。经适房远远不能满足低收入群体的需要；
2、两种结构是脱节的。现行的经适房与市场基本没有联系。因两种结构数量相差很大，经适房对房地产没有冲击，两种结构是相对封闭的，信息基本没有沟通；
3、按《太极》相关理论：孤阴不生，孤阳不长。
（2）建议改革的模型
（3）终极模型：
分析：
1、计划与市场高度结合，相与补充；
2、最终与股市形成了金融领域投资的两架马车。
（二）住房价格与价值的关系
（三）房地产结构改革的主要内容。
利用市场与计划共同作用的原理，结合当前市场实际情况，主要内容有三条：
第一条 房地产开发项目中，强制性安排总面积10%-15%的平价房（成本房）作为经济适用房。用于计划调节，房地产项目成为计划与市场平行作用的经济实体。
第二条 调整现行经济适用房、廉租、廉价房政策。以建设为主转变为调节为主。
第三条 放开开发商住房的价格和面积。但缩小经济适用房面积。可以分为25平方米左右（一居型），50平方米左右（二居型）。经济适用房价格由成本价构成。
对以上三条解读：
第一条：1、政策公平。相关政策要求所有住房价格降低，打击的是全国的房地产市场。这是于国、于民、于改革是不利的。中央对农民进城都实行“不上楼政策”，而与之对等的国民待遇，房地产政策应当是房地产商“不下楼”。这是市场经济中的政策公平。
2、政策结构调整。用计划与市场共同平行作用的办法解决住房问题，并且作为新政策的执行下去。还没有达到改革初设想的房地产业计划与市场2：8的比例关系。
3、利用开发总面积10%-15%结构改革为计划经济，对开发商影响不大。（放开房价涨1%就够平衡了）
4、因适用房面积小（平均只有大户型1/3大），享受的人可以达到住宅区总户数的20—40%。大致户口比为3：7，这个比例应当可以满足低收入群体的需要。
5、市场自身解决了经济适用房源不足的问题。
第二条：1、政府的角色调整到位。政府修建适用房，计划作用的效果很难把握，加上其他比如质量安全问题，管理问题等，其效果并不理想，没有达到初衷。
2、调节和服务的力度加大。可以把重点放到计划上来。一心一意抓管理。更好为人民服务。
第三条：1、经济适用房应当作为一种暂时的市场。用发展的眼光看。低收入者的收入有一个发展过程，人的物质需要有一个逐步提高的过程。这部分人一旦富裕起来，又是新的购买者。
2、面积小，让更多的人可以享受改革开发的伟大成果，充分体现社会主义优越性。
3、经济适用房中应当包含了一笔不错的市场福利。根据后面分析，经济适用房的价格仅市场价的40-50%，差价是中央对低收入群体的市场福利
（四）改革的依据
1、背景依据：本文是马克思主义哲学、毛泽东思想实事求是的原则、特色理论和科学发展观的实际运用。
2、房地产改革是党中央和人民支持的结果，党在这以前制订了大量的优惠政策和鼓励措施，培育了一个相对成熟的市场。
3、开发商作为中国的法人单位，也是中国社会中的一个集体，有承担义务关注低收入群体，解决共同关心的问题。
3、房地产市场的准入和现行的优惠政策，是结构改革得以实施的保障。
五、目的和意义
1、低收入者住房得到了保障。低收入群体得到党中央关怀，从而解决房地产发展中的大问题。
2、房地产市场参与主体、开发商、购房者及政府均为赢利。有了统一的利益基础，结构改革本身容易完成。
3、培育了中国的中产阶层。起到了放水养鱼的作用。
4、由打压到保护，促进并规范房地产业的发展。
5、对宏观经济有起到进一步刺激消费的作用。
6、实行结构改革后，房市短期内将形成与股市一样的成熟市场。并与股市相互作用。增加了中国经济的抗风险能力。
六、结构改革如何实施
（一）关于房价
1、房价的组成。房价大致可以由以下十项费用组成。……
2、以北京某小区进行案例分析
条件：（1）某小区占地25亩，土地拍卖价格为600万元/亩（一般包括了国土相关费用），规划要求绿化率为35%，容积率为3.5.
（2）2008年北京市发改委网站日前发出《关于北京市经济适用住房建筑安装工程费用标准的通知》，确定了该市经济适用住房建筑安装工程费用标准，其中，高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元。 多层住宅每建筑平方米单方造价为1205元。平均按1500元计
（3）基础设施占地一般为15%左右。（经验数据）
假定用第一层作为经济适用房进行结构改革。计划率为1/7=14.3%，用于计划部分以成本价成交，开发商可以有微利，共334平方，可设计成8套（42平方/套）经济适用房。
开发商用来发放市场的面积占85.7%。一般可设计成18套（111平方/套）或12套（167平方/套）商品房。
……
毛坯房价格为：2570+1.5×1500+86＝4906元/平方米。
精装饰、其他费用与毛坯房价格基本一致（经验）。
北京经济适用房成本价应在9000－元/平方米之间。这个价应当参与建设的建筑企业、房地产开发商均有8%的纯利润。管理效益本计算不评价。
通过计算可以看出，元/平方米左右的经济适用房，面积25平方米（一居一厅一厕小户型），50（二居一厅一厨一厕型）。首付30%，分别为7.5万元，15万元。住房应当不再是梦想。
（二）、房地产改革：
1、经适房管理基本流程：建设管理严格按现行相关管理进行，由开发商建设；增加对经适房设计审查（建设规划管理部门负责）；竣工验收完成后，由物价部门联合相关评估中价机构，确定住房成本价；由房改办进行分配；由房产管理部门和国土部门办理相关产权证明。经济适用房办证时间为取得合同2年后，5年内可以进入市场流通。可以减少年轻人因工作变动、婚姻变动等导致的住房改变。
经济适用房申请对象应为年满25岁、无房、诚信的低收入者。审核由社区、企业、公安、房管办负责。
2、市场房：严格按现行相关管理程序进行。
七.结束语
1、通过研究，本文房价涨与跌的问题其实已成伪命题。
2、结构改革的理论构想来自小平同志所有制结构理论，社会主义市场经济中计划经济结构与市场经济两种经济结构并存，这已经是宏观经济改革的伟大成果，但作用于具体项目，并作为理论本身还有待探讨。
3、以上经济分析北京市房价因对本市现行政策不明，费率数据均为估算，与实际可能有出入。
4、因本人才学疏浅，水平有限，文中难免有错漏，若有不当，敬请批评指正。
邮箱：[email protected] QQ:
摘要：在科学发展的时代背景下，努力践行发展为了人民，发展依靠人民，发展的成果由人民分享这一时代要求；致力于构建和谐社会这个战略，对当前国人关心的房地产改革特别是住房价格进行研究，有着重要的理论和现实指导意义。
关键词：结构改革，促进，房地产发展
一、引言
重新审视房地产的改革，应当算是非常成功的。房地产的改革给中国的改革开放培育了一个比较健全的新兴市场，解决了计划经济时代国力无法解决的住房问题，同时也是中国最大的消费市场，促进了多个相关产业发展。自2002年建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾《住房制度改革和住宅产业取得重大成就》，到2008年《中国改革开发30年》一书对此都给予了充分的肯定。但从2009年顾孟潮《改革开放三十年中国房地产发展的成就与反思》这片文章作为转折，对房改进行反思和批评的就较多了。于是也有了2009年上半年亚洲发展银行-中国房地产告：《成就与挑战-中国房地产改革》，至2009年7月20日汪喆轩的博文《论中国五大改革失败（房地产篇）》出台，现在，我想在大部分人认为，对房地产都是无言的痛。
为什么对于经历了2008年次贷危机的中国而后的第二年，经济刚刚复苏，房地产改革的巨大成功会被一步步否定？是没有权威机构来认定？是权威机构看不见事实的真相？还是权威机构在巨大的舆论压力下演出了一曲新的“皇帝新装”？
二、房地产市场中存在的问题。
房地产发展中的一些现象。在研究中发现，房地产市场确实存在一些怪现象，折射了一些深层次的问题，已经不能避免，到了非解决不可的地步。主要表现在：
1、听总理与听总经理之争。改革到了攻坚阶段，作为体现改革成就的房地产如果不能与经济一样软着陆，改革开发的成果可能被全盘否定。中央为此与利益集团在进行着一轮艰难的博弈。这是关系到中国发展的目的问题。房地产改革为了谁？为了利集团，这就动摇了执政的基础。
房地产改革的基本要求是中央必须处理好政府、开发商（利益集团）、购房户（特别是中低收入者消费人群）的关系问题。
2、现有房价已经大大超过了低收入者的预期。购房者和房产商博弈加剧。从购房者的角度来看，市场价格底线与购房者心理承受底线之间的距离已经天差地别。通货膨胀规律导致的房价预期上涨，游资加入了这一盛宴，带动连中产阶层也加入了进来，推动了房价居高不下。房价降难，包括地方政府在的利益集团有维持发展的现实需要。涨更难，有更多的低收入群体正因此对中央的殷切期盼。
对市场如何把握问题，对待游资及中产阶层投资者的态度。市场是保守还是与股市一样，进行有限开放。。
3、历年房地产的改革政策不力。从激进、彻底的改革，到对房地产的打压或变相打压政策、害怕游资和中产阶层热情加入。就象在打乒乓球，政策总是在错误的边缘摇摆。
4、国际国内知名学者的一筹莫展、束手无策，由此造成各种无效的折腾，房价涨不涨的问题。如何控制房价。影响了对房地产业的改革，影响了中央的决定。
5、国际国内其他问题的处理，包括一些别有用心的势力混淆视听，事关改革、发展、稳定的大局把握，制约了房地产的改革。房地产改革走向何方？结构改革如何去落实。
三、本告的基本观点
1、房地产结构改革含义：不是对房地产业进行大而全的改革，简单的涨与跌，不影响房地产业大的方向，而是通过对具体项目进行改革和调整，将计划与市场作用于具体项目。计划部分不涨，市场全放开，达到优化房地产业结构的目的。
2、中国特色社会主义。仍然是以共有制为基础的社会主义。中国仍然是以共产党领导人民民主专政的社会主义共和国。共产党的执政地位毋庸置疑。
3、社会主义市场经济不是你死我活的竞争关系。市场还有一个双赢的法则。政府制订规则，用适度的改革调整政策把开发商（利益集团）、购房户（特别是中低收入者消费人群）统一到多赢的市场法则上来。落实胡锦涛主席科学发展观：发展为了人民，发展依靠人民，发展的成果由人民分享。将政府从房地产的具体事务中剥离出来。
4、如何对待游资及中产阶层投资者的态度问题。中国改革起步于国际游资流动，到现在，依然没有必要担心，一元钱一股的中国茅台涨到了100多，有必要担心吗？中国股市游资就不少，只要谨慎对待，是可以推动改革发展的。对于房价，关于房价涨还是不涨，用市场的手段去调节，我想比政府推动和打压更有效。政府要做的只有两件事，一是教育好人民，楼市有泡沫，入市需谨慎。另一件事是做好改革结构调整范围内的协调和服务。
四、房地产结构改革的主要内容
（一）理论推理。
（1）当前房地产市场计划与市场的现状。
2009年经适房计划130万套（数据：住建部相关文件），按平均70平米计，约9100万平方米。2008年12月统计开发商房地产开工面积.18万平方米（数据：国家统计网）。占3.36%
2009年房地产计划与市场的关系
对这种结构进行分析：
1、数量上量相关很大。大致比例关系是3.36：96.64（3.5：100）。经适房远远不能满足低收入群体的需要；
2、两种结构是脱节的。现行的经适房与市场基本没有联系。因两种结构数量相差很大，经适房对房地产没有冲击，两种结构是相对封闭的，信息基本没有沟通；
3、按《太极》相关理论：孤阴不生，孤阳不长。
（2）建议改革的模型
（3）终极模型：
分析：
1、计划与市场高度结合，相与补充；
2、最终与股市形成了金融领域投资的两架马车。
（二）住房价格与价值的关系
（三）房地产结构改革的主要内容。
利用市场与计划共同作用的原理，结合当前市场实际情况，主要内容有三条：
第一条 房地产开发项目中，强制性安排总面积10%-15%的平价房（成本房）作为经济适用房。用于计划调节，房地产项目成为计划与市场平行作用的经济实体。
第二条 调整现行经济适用房、廉租、廉价房政策。以建设为主转变为调节为主。
第三条 放开开发商住房的价格和面积。但缩小经济适用房面积。可以分为25平方米左右（一居型），50平方米左右（二居型）。经济适用房价格由成本价构成。
对以上三条解读：
第一条：1、政策公平。相关政策要求所有住房价格降低，打击的是全国的房地产市场。这是于国、于民、于改革是不利的。中央对农民进城都实行“不上楼政策”，而与之对等的国民待遇，房地产政策应当是房地产商“不下楼”。这是市场经济中的政策公平。
2、政策结构调整。用计划与市场共同平行作用的办法解决住房问题，并且作为新政策的执行下去。还没有达到改革初设想的房地产业计划与市场2：8的比例关系。
3、利用开发总面积10%-15%结构改革为计划经济，对开发商影响不大。（放开房价涨1%就够平衡了）
4、因适用房面积小（平均只有大户型1/3大），享受的人可以达到住宅区总户数的20—40%。大致户口比为3：7，这个比例应当可以满足低收入群体的需要。
5、市场自身解决了经济适用房源不足的问题。
第二条：1、政府的角色调整到位。政府修建适用房，计划作用的效果很难把握，加上其他比如质量安全问题，管理问题等，其效果并不理想，没有达到初衷。
2、调节和服务的力度加大。可以把重点放到计划上来。一心一意抓管理。更好为人民服务。
第三条：1、经济适用房应当作为一种暂时的市场。用发展的眼光看。低收入者的收入有一个发展过程，人的物质需要有一个逐步提高的过程。这部分人一旦富裕起来，又是新的购买者。
2、面积小，让更多的人可以享受改革开发的伟大成果，充分体现社会主义优越性。
3、经济适用房中应当包含了一笔不错的市场福利。根据后面分析，经济适用房的价格仅市场价的40-50%，差价是中央对低收入群体的市场福利
（四）改革的依据
1、背景依据：本文是马克思主义哲学、毛泽东思想实事求是的原则、特色理论和科学发展观的实际运用。
2、房地产改革是党中央和人民支持的结果，党在这以前制订了大量的优惠政策和鼓励措施，培育了一个相对成熟的市场。
3、开发商作为中国的法人单位，也是中国社会中的一个集体，有承担义务关注低收入群体，解决共同关心的问题。
3、房地产市场的准入和现行的优惠政策，是结构改革得以实施的保障。
五、目的和意义
1、低收入者住房得到了保障。低收入群体得到党中央关怀，从而解决房地产发展中的大问题。
2、房地产市场参与主体、开发商、购房者及政府均为赢利。有了统一的利益基础，结构改革本身容易完成。
3、培育了中国的中产阶层。起到了放水养鱼的作用。
4、由打压到保护，促进并规范房地产业的发展。
5、对宏观经济有起到进一步刺激消费的作用。
6、实行结构改革后，房市短期内将形成与股市一样的成熟市场。并与股市相互作用。增加了中国经济的抗风险能力。
六、结构改革如何实施
（一）关于房价
1、房价的组成。房价大致可以由以下十项费用组成。……
2、以北京某小区进行案例分析
条件：（1）某小区占地25亩，土地拍卖价格为600万元/亩（一般包括了国土相关费用），规划要求绿化率为35%，容积率为3.5.
（2）2008年北京市发改委网站日前发出《关于北京市经济适用住房建筑安装工程费用标准的通知》，确定了该市经济适用住房建筑安装工程费用标准，其中，高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元。 多层住宅每建筑平方米单方造价为1205元。平均按1500元计
（3）基础设施占地一般为15%左右。（经验数据）
假定用第一层作为经济适用房进行结构改革。计划率为1/7=14.3%，用于计划部分以成本价成交，开发商可以有微利，共334平方，可设计成8套（42平方/套）经济适用房。
开发商用来发放市场的面积占85.7%。一般可设计成18套（111平方/套）或12套（167平方/套）商品房。
……
毛坯房价格为：2570+1.5×1500+86＝4906元/平方米。
精装饰、其他费用与毛坯房价格基本一致（经验）。
北京经济适用房成本价应在9000－元/平方米之间。这个价应当参与建设的建筑企业、房地产开发商均有8%的纯利润。管理效益本计算不评价。
通过计算可以看出，元/平方米左右的经济适用房，面积25平方米（一居一厅一厕小户型），50（二居一厅一厨一厕型）。首付30%，分别为7.5万元，15万元。住房应当不再是梦想。
（二）、房地产改革：
1、经适房管理基本流程：建设管理严格按现行相关管理进行，由开发商建设；增加对经适房设计审查（建设规划管理部门负责）；竣工验收完成后，由物价部门联合相关评估中价机构，确定住房成本价；由房改办进行分配；由房产管理部门和国土部门办理相关产权证明。经济适用房办证时间为取得合同2年后，5年内可以进入市场流通。可以减少年轻人因工作变动、婚姻变动等导致的住房改变。
经济适用房申请对象应为年满25岁、无房、诚信的低收入者。审核由社区、企业、公安、房管办负责。
2、市场房：严格按现行相关管理程序进行。
七.结束语
1、通过研究，本文房价涨与跌的问题其实已成伪命题。
2、结构改革的理论构想来自小平同志所有制结构理论，社会主义市场经济中计划经济结构与市场经济两种经济结构并存，这已经是宏观经济改革的伟大成果，但作用于具体项目，并作为理论本身还有待探讨。
3、以上经济分析北京市房价因对本市现行政策不明，费率数据均为估算，与实际可能有出入。
4、因本人才学疏浅，水平有限，文中难免有错漏，若有不当，敬请批评指正。
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