救市并不意味着房价不降

　　

　　
2008-10-18
标签：房产

　　

　　关于中央政府将会出台救市的传言被众多媒体披露。联想到近一段时间以来许多城市出台了各式各样的救市政策，有些政策明显与有关调控部门的规定相抵触，而中央并没有制止，可以认为是默许。这些迹象表明，政府有可能放松一度从紧的调控政策，给予房地产业适当松绑，以避免房地产业下滑过度引起经济衰退。救市虽然让处于苦难之中的开发商看到了希望，暂时降低了资金链断裂、破产倒闭的风险，但并不意味着开发商还可以继续过以往过惯了的舒服日子，继续维持高房价、获取高额利润。

　　

　　即使中央政府出手救市，其目的只是想保持房地产业的稳定、防止经济衰退而不是保护高房价，因为前几年国民经济的快速发展源于房地产业的高速发展和大规模扩张，如果房地产业急剧下滑，国民经济势必受到影响。在世界金融动荡、面临经济衰退，中国出口增长趋缓的形势下，作为经济增长动力之一的房地产业过于疲软，经济增长的目标将无法实现。虽然从长远来看，国民经济过分依赖于一个行业肯定是不正常的，中央政府出手救市有短期行为之嫌，但当前是不得已而为之。地方政府急于救市，就是因为财政收入受到很大影响。

　　

　　政府出手救市并不能挽救房价。政府虽然是市场中的强势主体，但不能完全左右消费者的预期，消费者的信心不会随着政府的措施出台而立即增强。根据国际经验，在房地产周期中，当市场处于繁荣期，房价高涨，政府要打击消费者信心是有难度的，当市场处于萧条期时，房价下降，消费者信心不足，持币观望，不知道哪儿是底部，难以达成底部共识，政府要鼓起消费者的购买热情更难。

　　

　　因此，即使政府立即出台利好措施救市，也不会立即见效，因为市场的回升是需要时间的。消费者不能承受高房价，开发商最需要的也不是高房价，而是现金流和交易量。开发商要想回笼资金，不能固守高房价，只有降低价格才能获得市场认可。

　　

　　
黄兴文

　　

　　2008年10月18日

　　

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　　降价是开发商最好的逃生办法

　　

　　标签：房产

　　

　　

　　

　　在市场内因和政府强有力调控措施的双重压力作用下，中国房地产业也结束了“黄金十年”，市场进入周期性的萧条期。由于市场观望情绪严重，交易量急剧下降，房地产开发商普遍销售不畅，陷入了资金困境，原先那种快速销售、快速开发、大量储备土地的大进大出模式难以为继。自从房贷新政开始至今不到一年时间，开发商已经经历了天堂地狱两重天，而且还在走向地狱的深处，还看不见也不知道何处是地狱的尽头。

　　

　　开发商年初观望，年中的失望，到现在普遍出现了迷惘和恐慌的情绪。由于在前几年市道好时赚取了过多的暴利，足够支撑一阵子，所以还未到绝望的关头。但是，时间不等人，估计大多数购房者可以再等待两三年甚至三五年，而有些开发商可能连半年也等不起了。在不断萎缩的市场中，逃生的机会是有限的、稀缺的，不是所有的开发商都能抓住、也不是所有的开发商都能度过冬天，再从地狱回升到天堂。

　　

　　对于开发商而言，最迫切需要的是资金，而能够获得资金的渠道少之又少，银行的大门早已关闭，即使关系再好，在中央银行的严密监督下，加上美国金融危机带来的前车之鉴，没有多少银行敢冒这个险，给昔日的兄弟伸出援助之手。许多开发商强认为只要能够从银行获得贷款，或通过其他渠道融到资金，就万事大吉，就能够度过难关，交易量下降，房子卖不出去也不怕，这种想法对于大多数有房要卖的开发商来说是错误的，对于他们来说，最重要的是卖房。只有存在手里的房子都卖出去了变了现，才能说得上是安全的。否则，房子卖不出去，建筑工程就是个无底洞，砸进去多少资金都没有用，一样会陷进工程这个无底洞。只有那些还不具备预售条件的在建工程，投入一些资金，改变工程进度，使其具备预售条件，否则会出现烂尾工程，资金对于这样的开发商才有意义。

　　

　　开发商想尽一切办法来获得资金，实际上，最好的办法是卖房、或卖项目，只有从市场回来的资金才是真正的救命资金。摆在开发商面前最重要的、最迫切的事情，除了销售还是销售，这点相信所有开发商都意识到了。他们现在绞尽脑汁地想办法卖房，推出各种花样的促销方式都没有多大效果，事实上，大家都清楚，最有效的方式就是降价，但开发商们出于某种原因，总是羞羞答答，讳言降价。降价逃跑，获得现金，就获得生计；不降价，留住房子，那么留住的不是希望、不是奇货而是包袱，最后肯定是肥的拖瘦、瘦的拖死。

　　

　　不少开发商一直抱有希望，指望政府会出台救市方案，认为只要死扛一段时间，就会迎来新的高潮。最近许多地方政府祭出的一系列救市招数和中房协给国务院上救市书更是让他们坚定了等待救市的信心。有些开发商队对率先降价的万科进行了批评和指责，认为是万科降价导致了市场观望，他们声称不会做“范跑跑”，要做“猪坚强”，不会跟随万科降价。抱有这样想法的开发商无疑是天真和愚蠢的，他们还没有认识到市场形势的严峻性，说明他们被好日子和暴利迷昏了头，不知道房地产也有周期性，当房地产市场进入下降通道之后，没有一定时间是不可能回升的，这期间必然会伴随一些开发企业的倒闭，大家不妨了解了解与我们比较类似的香港房地产市场的周期性特点，或许对于我们判别市场走势有帮助。美国次贷危机和由此产生的华尔街金融风暴是眼前活生生的例子，相信中国的银行业不会对次无动于衷，肯定更会捂紧自己的钱袋子，而不是象开发商期望的或一些专家呼吁的那样，放松二套房贷，放宽对于房地产企业贷款的限制。

　　

　　在市道繁荣之时，开发商处于极度强势，掌握着话语权和定价权，购房者处于弱势。现在的市场形势早已发生了逆转，原先一般散沙的消费者们终于采取了一致的观望行动，开发商由强势变成了弱势，这对于开发商来说是致命的变化，但是，开发商不能抱怨，必须面对和适应。买涨不买跌是人们的普遍心理，逾是市场低迷，潜在购房者逾是徘徊观望，最为可怕的是，房地产市场不象股市那样是一个统一的市场，很难形成底部共识，大家不知道哪儿是价格底部就很难出手购房，只有价格降到一定幅度，达到潜在购房者的心理预期，才能吸引大量购买者入市。

　　

　　目前房地产市场萧条表面上看源于中央连续的、强有力的宏观调控措施，实际上，根本原因还在于开发商自身，是他们自己过于疯狂，过分乐观地估计了市场形势、老百姓的购买力、舆论的压力和中央政府的容忍力，疯狂地抬高房价，疯狂圈地、抬高地价。这是一种群体疯狂，只能由这个群体自己来承受。现在是这个群体付出疯狂代价的时候了，价格怎么涨上去，还得怎样降下来。

　　

　　黄兴文

　　

　　2008年10月1日

　　

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　　中房协上救市书不和适宜

　　

　　标签：房产

　　

　　

　　

　　开发商们在苦苦的煎熬中终于看到了一丝希望。中房协又一次高调上书国务院，建议中央政府救市，拯救房地产业、拯救中国经济、同时附带拯救一下开发商们。中房协提出了不少救市对策并且很自信政府会采纳他们的建议，自信的原因不仅仅是他们摆出的理由正当、合理，提出的建议正确，更大程度上是因为以往上书成功的经历使其相信这次同样不会落空。中房协上救市书的消息经媒体道后，引来一片争议之声。许多人对其举动提出质疑。从情上讲，中房协不这么做才令人奇怪，因为中房协是以开发商为代表的房地产行业组织，当然要为房地产开发商说话，以不使行业中的开发商倒闭。在协会之中，有许许多多我们耳熟能详的大开发商担任协会副会长和常务理事、理事之职。即使这次中房协的立场是公正的，但是以往事例也会让人们怀疑其真正的动机。大家都还记得，121号文件出台后，不少开发商也曾惊呼房地产业的冬天来了，在一些有影响力的大开发商的鼓动下，是中房协联合建设部等向国务院上书，才有国务院18号文件的出台，第一次以文件的形式将房地产业定性为国民经济的支柱产业，这是任何一个行业都没有享受过的待遇。该文件为2003年以后房地产业大繁荣奠定了基础。目前，在房地产业面临降温，房地产商遇到困难之时，中房协又适时地站了出来，又一次扮演了利益代言人的角色。

　　

　　从道理上讲，中房协上救市书既有些过早又不合适宜。中房协虽然有沦为开发商利益代言人的嫌疑，但它毕竟是具有官方色彩的全行业组织，其负责人往往都是原主管部门退休的高级官员，应该代表全行业的利益，代表公众利益，而不仅仅是开发商的利益。说有些过早，是因为现在房地产业并没有到危险的境地，更没有到危机国民经济的地步，充其量只是交易量下降、房价略微下跌而已，只是让以前过惯了顺风顺水日子、赚取了足够多暴利的开发商们有些难熬而已。中房协只看到市场转入萧条后开发商日子不好过，没有看到房价暴涨之时又有多少老百姓的日子难过。现在房地产业进入萧条于国于民都是件好事，一来抑制住了疯涨的房价，二来防止疯狂过度出现象美国那样的次贷危机，第三，让过于庞大、良莠不齐的开发商队伍瘦身，淘汰一些素质低下的开发商。中房协作为具有代表公共利益职责、为国家决策提供咨询意见的行业组织，既有渠道获得一线市场信息又能够接触中央决策部门，其重要性无庸置疑，但是，立场必须公正，如果论为某个强势集团的利益代言人就有失众望了。

　　

　　2008年9月26日

　　

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　　住房体制改革后政府的四大失误
2008-07-17

　　

　　

　　

　　1998年7月3日颁布的23号文被认为是住房体制改革的里程碑式的文件，是新旧两种住房体制的分界线。到今年7月，正好是中国住房体制改革十周年，这十年被认为中国房地产业发展的黄金十年。十年来，房地产业给社会经济带来的变化有目共睹，如极大地改变了城市面貌、改善了许多人的住房条件，带动了国民经济的发展，产生了一大批有一定实力的房地产企业和富豪，让数以千万计的市民成为有产阶层等。在为成绩鼓掌的同时，也应该反思这十年来房地产领域产生和存在的问题。这些问题的产生，很可能是行业法制建设滞后、政府有关部门管理水平落后，也有政府发展理念和思路的偏差等方面的原因。管理水平落后、发展理念和思路偏差必然会导致政策选择失误。细数起来各级政府出台的政策数以千计，虽然对建立市场规则有重要作用，但大大小小的失误也不少。中国住房体制改革后影响面大且时间长久的失误至少有四个方面。这四大方面失误导致了比较严重的后果，包括增加了社会成本，导致社会不公平，损害子孙后代的利益，不利于可持续发展等，而且纠正的成本非常高。

　　

　　一、制度准备不足

　　

　　一个事件的发展，初始规则的选择是非常重要的，如果初始规则选择失误，以后要弥补失误，走向正常，所付出的成本将会非常大。房地产领域的情况就是如此。政府没有预料到住房制度改革以后会迎来中国有史以来前所未有的房地产业大发展，所以在制度准备方面显得严重滞后，包括土地制度、房地产金融制度和行政管理制度等，导致市场秩序极为混乱，违法行为普遍，消费者利益严重受损。

　　

　　土地制度方面，政府几乎是无所作为，失去对土地供应的控制和监管，形成了一个灰色的近乎自由竞争的土地市场，国有企业、事业单位、军队等拥有大量划拨土地的单位可以自由地拿土地与开发商合作，只要象征性地交纳点土地出让金给国土部门，就可以办下土地使用证，获得合法身份。甚至一些乡镇也可以拿集体土地与开发商合作，然后通过变通方式也可以办理征用手续和合法证件。这些供地单位就象无数个小国土局，都有权利出让土地，真正的国土部门沦为办证和登记中心。这些拥有划拨土地的单位往往拿土地与有关系或愿意在合同之外多付出一笔巨额费用的开发商合作，开发商不需要先支付购买土地的费用，给开发商提供了空手套白狼的机会，使得房地产开发的进入门槛太低，违法风险太小，很多非专业、没有实力只凭关系的名义开发商大量存在，这些投机分子要不倒项目或倒地皮，要不开发出劣质的房屋贻害消费者。直到2002年，房地产市场规模已经非常庞大，已经形成了一些相对稳定的游戏规则之后，国土资源部才出台11号令，推行土地储备制度和出让招拍挂制度，制订新的规则，中间还出台了许多临时性土地管制政策。制度与政策的不稳定，让市场增加了适应成本。

　　

　　比如商品房预售制度，是依据1995年1月1日开始施行的《城市房地产管理法》确定的，推行之初的目的是为扶持房地产企业，因为当时房地产业刚刚起步，绝大部分房地产企业实力薄弱。在1998年以前，这项制度没有受到实践检验，因为制度正式实施的时候恰逢沿海房地产泡沫破灭之后的低谷期，市场极为萧条，个人购房并不普遍，其弊端没有暴露。管理部门并没有意识到这项不公平的制度因为降低了房地产开发的进入门槛、转嫁了风险等问题而带来严重后果，虽然管理部门后来意识到了问题的严重性而提高了预售条件，但是没有实质性改变。预售制度的门槛过低，监管部门把关不严，让开发商违规风险过低，以致于出现了许多开发商夸大虚实、货不对板、一房二卖、捐款逃跑现象。劣质建筑的大量存在与这项制度有很大关系。

　　

　　物业管理方面的制度更是严重滞后。国家级的《物业管理条例》2003年9月才出台，在出台前几年，物业管理几乎无章可寻，给开发商和物业管理公司留下极大的胡作非为的空间，“管家欺主”的现象几乎成为常态。整个行业可以说是一团乱麻，问题无数，不少问题已经成为顽疾，到现在还无法解决，许多不合理的、明显损害业主利益的霸王规矩被作为行业惯例流传下来。

　　

　　关系着众多老百姓利益的房地产中介市场由于制度的缺失，更是混乱无比，相信成为受害者的人数不在少数。当然，中介市场的情况在向好的方向转化，，目前虽然还存在许多不合理的行业惯例，但现在的秩序比以前要规范很多，这是以数以百万计的消费者的利益受损害为代价换来的。房地产金融制度方面，保障性住房金融制度也基本缺失。住房抵押贷款过于依赖商业银行，没有发展政策性住房金融体系，公积金制度由于制度设计和监管执行方面的原因，没有起到预想的作用。

　　

　　总之，在房地产行业快速发展初期，由于政府管理部门缺乏预见性，没有定下好的规矩和合理的制度，在发现问题后，再来想办法弥补，所付出的学费确实太大了。

　　

　　二、住房保障制度有言无行

　　

　　在住房制度改革的标志性文件23号文中，住房保障制度的初步框架已经设计完毕，至今住房保障制度都是在此基础上完善的。住房体制改革以来，除了商品房得到大力发展之外，属于保障性住房的经济适用房和廉租房基本上在原地踏步。经济适用房因为操作比较方便，虽然受到许多严厉批评和广泛质疑，在一些地方还有一定供应量，而保障性更强的廉租房由于不少地方政府既不愿出钱又不愿操心，所以基本上没有推行，所谓做得比较好的北京和上海等发达城市，也只是装装样子，成为“糊弄工程”，掏出的钱非常有限且不稳定。许多应该由政府支持解决住房问题的老百姓都不指望从政府那里得到帮助，不管有没有压力，都一股脑儿往房地产市场上涌，成为推动房价上涨的重要力量。在早期，房价较低，而且平稳，老百姓的住房问题还不是很突出，舆论不激烈，政府没有受到太大的压力，直到近几年，房价上涨过快，老百姓反映强烈，政府才意识到问题的严重性，也认识到保障性住房是责任而不是施舍，在住房市场化情况下政府也应该承担很大的责任。因此，2007年出台了一系列关于住房保障方面的政策，中央政府将住房保障提到政治高度，要求地方政府重视住房保障问题并拿出实际行动，从此，住房保障不但列入政府的工作范围，成为其重要责任，而且还成为大众意识，受到舆论监督。2007年以前，住房保障问题的忽视，不能完全责怪地方政府，一方面中央没有明令要求，另一方面住房保障只有框架性制度，缺乏操作细节，也没有激励和惩处机制。

　　

　　三、忽视了资源节约

　　

　　中国是个人口大国，虽然资源总量巨大，但人均占有的资源量较少，对于任何行业均采取资源节约型发展战略才是明智的选择。房地产行业直到今日，资源节约型发展战略还停留在口头上。在已经过去的黄金十年，建设了上百亿平方米的建筑，其中不少住宅是低密度的，多占用了数百万亩的土地，节能建筑更是少得可怜。据官方统计，城镇节能建筑的比例为95%，而据人居委专家的意见，即使着少得可怜的5%节能建筑也存在大量水分，真正符合节能建筑标准的能有1%就算不错。多占的土地不能收回，造成土地使用效率过低，增加了后期土地供应的压力。这数以百亿计的节能建筑要改造为节能建筑，所花费的成本难以估量，而若不加以改造，每年消耗的能源数以亿吨标准煤，在能源价格快速上涨的情况下，节约能源的问题显得更为迫切。在房地产业快速发展之初，如果政府能够出台有预见性的政策，在土地节约和节能方面有所行动，现在的房地产市场的土地供应和能源问题也可能没有现在这么严重。更为遗憾的是，到现在为止，虽然学术界对于这个问题表示出越来越多得关注和忧虑，但是，政府部门还没有任何行动。高耗能建筑还在以每年十几亿平方米的速度建造。另外，对节材和节水问题也不够重视，虽然这两个问题不如前面两个问题那么迫切，但也不应该忽视不管。

　　

　　四、过于追求土地利益

　　

　　自住房体制改革以来，房地产业迅速发展，地方政府成为最大的收益者之一，腰包越来越鼓囊，特别是2002年推行土地储备制和出让招拍挂制度以后。在许多城市，土地出让收入占到地方财政收入的40——50%，成为第二财政，由于土地出让收入不列入财政预算，地方政府可以随意支配，地方政府因此严重依赖土地财政，受利益驱动，不断以地生财，不但抬高了地价和房价，而且损害农民利益。在土地垄断供应的情况下，政府成为唯一的土地供应商和市场的操纵者与控制者，可以通过土地供应量、供应速度、出让方式、划定地块的大小来操纵市场，牟取利益最大化。在推行土地储备制的过程中，政府不断地从农民手中低价征用土地，然后从市场中获得高额收益。政府过分追求土地利益，使自己角色企业化，成为了“商人”而不是公共服务的提供者，既损害了农民利益，扭曲了市场机制，又损害子孙后代利益，影响了国家可持续发展战略。

　　

　　黄兴文

　　

　　2008年7月16日