外资成调控死角 千亿外资进军二线城市控制权

地产中国 | 时间： 2007-08-06 | 文章： 中国经营

“我估计目前在二线城市开发的外资已经有千亿元之巨。”业界某专家对记者估计，“各种主体的外资，通过各种渠道，正在进入二三线城市。”外资咄咄逼人的态势显然已经纳入监管层的视野。

　　

　　“在人民币升值预期下，外汇资金开始流向天津、山西、广西、海南、重庆等地的房地产业。”2007年7月31日，央行上海总部在《2007中国区域金融稳定告》中指出上述动态“需要引起关注”。

　　

　　外资进军二线城市路线图

　　

　　“仔细算算就会被吓一跳，”一位业界专家与记者一起梳理了外资对外公开的投资计划，发现已经聚集或者将要聚集到内地二线城市的外资规模将有千亿之巨。

　　

　　表面上看，二线城市的房地产开发大军中港资云集。

　　

　　今年4月，和记黄埔地产公司又与重庆市南岸区政府签订合同，以24.5亿元正式接手南岸杨家山片区2500亩土地。之后，和记黄埔地产将投资120亿元，将该地打造成集中高档高层住宅、商业等为一体的新城区。和黄拿地手法凶猛，投资额达数百亿元，其中深圳、重庆分别位于第二、第三，仅次于上海。也就是说，二线城市已经成为和黄投资重点。

　　

　　恒隆地产主席陈启宗也公开宣称，今后将不再增资上海，改为投资其他二线城市。同时，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入三到四块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿～250亿港元。

　　

　　不久前，恒基高层透露将在江苏发展四个项目，投资额共计80亿元。

　　

　　新鸿基正在携手华润，在二线城市攻城略地，预计，可投资额不下百亿元。瑞安地产去年通过上市，以及其他方式，境外融资不下百亿元，都用于内地房地产投资，主要也是用于重庆、武汉等二线城市。路劲收购顺驰之后继续追加资金，路劲也将投资数十亿元。

　　

　　腾飞集团也表示将在通过投资逐渐追加到125亿元，并专门在境外发行了基金，用于中国投资。

　　

　　而这些外资巨头均为投资内地二三线城市的主要力量，粗粗算来规模已过千亿元。

　　

　　事实上，国家已经对外资在限制，一位正在和外资合作的国内知名开发商对记者说：“现在外资很难直接进入内地市场，所有外资投资内地，任何一笔钱，都需要到商务部备案，才能结汇。商务部备案，其实是审查。”但是，很多外资还是能够通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入到内地市场。

　　

　　上述专家对记者说：“很难有一个准确的数据，但是，通过公开信息分析再加上比较隐蔽的渠道，千亿元的规模已经很保守。”

　　

　　公开信息显示，外资进入的主要城市为成都、重庆、武汉、苏州等，可以看出，这都是目前房地产的热门城市。据记者调查，在成都，外资已经占半壁江山还多。重庆是和黄、瑞安几大巨头大面积圈地，外资比重还在增加之中。苏州更是外资云集，日本大和房屋首次进入中国，就是选择苏州。其他诸如南京、杭州、宁波等城市，也都有外资大举进入迹象。

　　

　　由于外资所拿地块都相对较好，所以，外资开发楼盘，房价都比较贵，成为市场象征，业内人士认为，这实际上是争取到了一些区域市场开发的话语权。

　　

　　外资疯狂：双重利益的推动

　　

　　凯德置地的母公司，嘉德置地刚刚公布上半年年，在2007年上半年净利润达到15亿2070万新元，比2006年同期的2亿8670万新元激增超过5倍。其主要原因是：“主要是由于整体的住宅业务强劲，特别是在新加坡和中国。”准确地说，是因为中国房价上涨给嘉德利润。

　　

　　不过，正如凯德置地(中国)总裁林明彦曾对记者说：“凯德和其他机构的区别在于，在中国市场是长期投资。”凯德1994年进入中国，直到2002年底才开始盈利。

　　

　　和黄在上海在售顶级别墅御翠园，售价每平方米高达5.4万元，据悉，土地是在实行土地招拍挂之前获得的。当时，世纪公园周边的地价还不到300元/平方米，如今该楼盘的价格早已是地价的百倍以上。与此相比，汤臣一品26倍于楼板价的利润也相形见绌。

　　

　　去年2月，印尼三林集团以1亿美元的价格收购了当时名为盛捷公寓的酒店式公寓。经过豪华改造后，如今的售价高达每平方米7万元。按照该案公布的308套房源4.3万平方米算，该案的收入可达30.1亿元，毛率高达274%(2006年2月人民币汇率为8.04：1美元)，可赚22.06亿元之巨。如包括人民币升值因素则投资收益超过300%。

　　

　　外资，正在演绎着一幕幕房地产暴利图景。

　　

　　而外资的暴利，正在从上海这种一线城市转向二线城市。仲量联行亚洲区董事陈立民(陈立民博客|陈立民新闻)对认为：“这些外资在一线城市已经没有好的物业可以收购，所以转到二线城市。另外，二线城市对外资的招商引资，也是一个重要原因。”

　　

　　显然，从市场角度，外资，在上海这样一线城市，由于房价已经非常高，获得暴利的机会越来越少，只能到二线城市寻找机会。

　　

　　而二线城市的政府为了发展，则是外资为“救世主”，拼命招商引资，给予优惠条件，也更是吸引了外资。很多地方政府见房价涨，少见其忧，多见其喜，更有地方官，公开抱怨房价低，更是希望引入外资，“启动”房地产市场，也就是希望推动房价上涨。

　　

　　楼市调控死角？

　　

　　不容置疑，外资在很多区域的城市建设中发挥了巨大作用，瑞安、和黄等都有在二线城市大规模建设改造，为城市快速发展做出了贡献。

　　

　　不过，同样不争的事实是，最新一轮的外资潮，在带来资金的同时，也同时带来了高房价。

　　

　　以安徽蚌埠为例，5月房价涨幅高达10.02%，位居全国第五。当地老百姓月收入只有一两千元，房价已经达到三四千元。本来就是不发达城市，面对如此房价，百姓的压力可想而知。

　　

　　在苏州，原仁恒分家后团队，在苏州金鸡湖畔开发了一个项目，据称要卖到每平方米3万元，而周边房价目前不过每平方米1.5万元。该楼盘一旦面市，周边房价肯定会大幅上涨。

　　

　　特别需要注意的是，外资由于财力雄厚，对市场的风险承受能力强，与内地开发商的较量中，更是一路攻城略地，外资似乎成了本轮楼市调控的死角。

　　

　　对此，华东师范大学国际关系与地区发展学院的余南平教授忧心忡忡，他认为：“目前房地产市场已经到了十字路口，外资在其中起了推波助澜的作用。目前必须限制外资进入，让他们只能投资企业，不能投资房地产。”

　　

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为：国家开征土地增值税和“限外”的政策是非常有必要的。如果从严实行，相信对高涨的房价可以起到有效的打击作用。一位二线城市的开发商则对记者坦言，地方政府的引资冲动是外资逞强的最大支持，不从根源解决，外资很难被调控。

　　

　　
外资加速进入房产市场 热钱流入国内途径隐秘

地产中国 | 时间： 2007-10-31 | 文章： 经济参考

“现在，外资进入房地产开发的速度越来越快。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋这样告诉记者。今年以来，我国房地产开发企业利用外资增势强劲，房地产业实际利用外资已经占到全国利用外资比重的1/5以上。伴随外资的进入，大量热钱涌入我国房地产市场业已成为各方面必须面对的事实。

　　

　　
热钱大举涌入

　　

　　 国家统计局数据显示，今年1至8月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。今年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。

　　

　　 这种情况在部分地区表现更为突出。如四川省2006年19个上千万美元的外资项目中有12个是房地产项目。2007年1至2月，四川省外资实际到位200万美元以上的18家企业中有一半是房地产项目；外资实际到位达万美元，占同期该省利用外资总计的79.3%。

　　

　　 伴随外资进入的还有大量热钱，尽管我国政府已经对此有所警惕。今年二、三季度，国家先后出台了针对外资投入中国房地产的两个文件，5月23日颁布的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》要求，地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向商务部备案。7月10日国家外汇管理局发布的《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》规定，今后将不再批准新的外资房地产贷款(银行贷款或者股东贷款)。

　　

　　 但是，“大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实，流入量在2500亿至3000亿美元之间，并且还有继续扩大流入量的发展趋势。境外热钱具有明显的投机赌博特征，其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。”广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查告》提出了这样的论点。

　　

　　 热钱流入国内途径隐秘

　　

　　 所谓“热钱”，是人们对国际套利资本的通俗说法，是在有套利机会的时候迅速流入某个市场，获利后再迅速流出的资金。但是，要想把随着外资进入的热钱和其它资金区分开是十分困难的。何况我国对热钱的流入有严格的限制，所以境外热钱流入我国市场的途径是相当隐秘的。

　　

　　 据了解，境外热钱主要以港澳地区合法的财务金融公司为组织者，直接参与热钱转移的往往是各行业涉及跨境业务的正当经营的大型企业。热钱通常会通过各种途径转化为表面合法的投资资金，进出境相当方便，运作方式也很成熟。其流入方式千变万化、层出不穷，有些方法简直令人难以置信。

　　

　　 《境外热钱在国内非正常流动调查告》课题组在调查跟踪的一个案例中，发现其有如下手法：

　　

　　 一个地下钱庄以境外的公司跟其在国内的关联外贸公司签订一个贸易合同，合同中约定外方为了支持中方工作需要，解决中方资金紧张的局面，同意提前支付部分货款以便中方能及时组织货源进行出口交易。但在预支货款入境后的三个月，即交货期到达时，中方以货物生产出现某些特殊困难为由，要求外方同意予以延迟交货三个月。经双方多次协商后，外方表示予以谅解并同意中方的要求。可是到预支货款入境后的六个月，即第二次约定交货期到达时，中方又以原材料价格上升为由，要求外方相应地提高出口产品价格。为此，中外双方不断协商了两个月，最后双方同意以中方赔偿外方预付款的10%为代价终止该项贸易合同，预付货款也顺理成章地返还境外的外方。

　　

　　 课题组表示，该案例充分反映了地下钱庄非常熟悉国际贸易惯例和法规，通过中外双方就贸易事项磋商的众多来往信件，可以使人确信这是一宗出现意外的可以理解的贸易，而且好像也发生了比较严重的贸易纠纷。实际上，地下钱庄就是通过这个方法，轻而易举地把境外热钱引进到国内溜达了近八个月。

　　

　　 地产市场、金融制度均受冲击

　　

　　 越来越多的国外热钱投资到国内楼市，刺激了房价的过快增长。《境外热钱在国内非正常流动调查告》课题组表示，由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，境外热钱趁机通过操纵市场，提高房价。又由于境外热钱在房地产市场具有明显的“标杆效应”，境内外很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价越炒越高，房地产价格与真实价值脱离，出现了明显的“效用失真”问题，价格泡沫一旦破裂，就会对房地产行业造成长期低迷的影响。

　　

　　 另外，由于境外热钱主要集中于高端市场，如高档住宅和其他豪华地产，而我国居民需要的廉价房子的供应反而减少。同时国内游资与境外热钱相互汇集，通过银行杠杆的放大效应，刺激了房地产市场上的追本逐利行为。因此，投资需求正取代居民需求而成为房地产投资重点。广东省社会科学院研究员黎友焕表示，这样会加剧我国房地产市场供应的不合理结构。

　　

　　 面临考验的不止有楼市，还有我国的外汇管理制度和金融制度，因为热钱的涌入削弱了我国目前固守的资本管制的有效性，扰乱了外汇市场秩序。告结果显示，虽然我国目前仍未实行人民币资本项目完全自由兑换，但热钱的大量流入意味着经常项目和资本项目之间的流通已经被打开了通道，这就助长了外汇市场上的非法交易，扭曲了国际收支平衡，虚增了外汇储备，增加了人民币升值的压力。为了保持汇率稳定，中央银行不得不购买外汇市场上溢出的外汇，从而相应地增加了外汇占款及基础的货币供应量，这一方面通过货币的乘数效应，使得流通中的人民币迅速增加，推动通货膨胀的产生；另一方面弱化了汇率调节外汇资金供求的功能，导致我国的货币政策相关调控效果减弱。

　　

　　发改委与商务部全面限制外资涉足房地产领域

地产中国 | 时间： 2007-11-08 | 文章： 东方早

经国务院批准，国家发展改革委和商务部昨天联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》 ，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。

　　

　　
国家商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育认为，本次调整充分体现了我国力图提高利用外资水平的努力，越来越追求“利用外资”而不是“被外资利用”。最新版本《外商投资产业指导目录》中鼓励类一栏中已经没有房地产的身影。

　　

　　 今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。

　　

　　 这些措施虽没有明令禁止外商投资进入房地产领域，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。此外，在制造业领域，此次调整中鼓励类别产品档次比2004年版本明显提高。东方早

　　

　　
外资私募基金看好内地市场 重投商业地产市场

地产中国 | 时间： 2007-09-26 | 文章： 中国证券-中证网

新加坡腾飞集团近日成立总规模约人民币30亿元的腾飞中国工业园/产业园基金，以及总规模约人民币40亿元的腾飞中国商业地产基金。

　　

　　
过去大部分海外私募基金仅在香港或环中国周边地区设立总部或办公室，作为其投资中国大陆的桥头堡。然而，近年来，特别是去年开始，已有多家海外私募基金直接在大陆设立常驻办公室。去年共有54家外资私募基金在中国设立办公室，而大多数外资私募基金喜欢投资于中国房地产业。

　　

　　
除了具有新加坡政府背景的腾飞集团近日高调投资中国内地房地产项目外，香港最大的非上市地产公司南丰集团亦加紧在华地产投资的布局。香港南丰中国发展有限公司董事麦耀祖日前表示，2001年至今，南丰集团在内地房地产的总投资额约10亿美金。按此推算，南丰集团未来将有过百亿人民币的地产资金进入内地。

　　

　　
南丰中国通过与汇丰银行共同成立的汇丰南丰中国房地产基金参与内地的房地产投资。这个基金目前的总额为7亿美元。在北京，汇丰南丰中国房地产基金已介入了金融街(爱股,行情,资讯)1号项目。下一个介入的项目是位于北京西单的喜来广场。除了北京项目之外，该基金还对广东的项目进行调研。

　　

　　
值得一提的是，早期涉水中国房地产市场的外资私募基金，由于对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。随着私募基金进入房地产的深入，外资私募基金的投资策略由原来的合资合作开发房地产项目转变为以写字楼和商铺为主的资产收购，这是他们在严格的房地产调控下为探索新的盈利模式而作出的投资策略调整。

　　

　　
业内人士分析，境外投资者已清楚地看到中国房地产市场的远大前景，一致认为北京和上海将会成为“核心物业”的重要市场。在北京和上海等大城市，“奥运会”(2008年)和“世博会”(2010年)的申办加速了外资对房地产的投资，中高档服务公寓与别墅市场仍有很强的需求。