将卖地进行到底！维持高房价一百年不动摇！　　

　　

　　转帖者按：　　

　　

　　这是一个“新闻综合”，前面是地方政府玩命似的卖地，后面是房地产商拼命囤地。这两拨人合起伙来坑老百姓啊！　　

　　

　　但是，我又感到十分庆幸。中国实行的是土地公有制，所有土地都是国家的，即使地方政府卖地，地皮的主权仍然属于中国，所以外国人才没有疯狂地到中国来买地（外资买中国的地是为了炒作，无法据为己有）。如果中国像美国那样，搞土地私有制，早就被外国买光了。（美国严格限制非美国国籍的人买美国的地，但是中国没有此限制。）　　

　　

　　在卖地文章的后面是一个专题，讨论如果把卖地所得收归中央政府会不会改善民生。网友评论曰：与虎谋皮……　　

　　多省市强行撤村圈地扩大土地财政　　

　　

　　2010-11-02 02:00:54　: 新京(北京)　跟贴 5503 条 手机看新闻 　　

　　

　　核心提示：一场让农民上楼的行动，正在全国二十多个省市进行。各地将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标。他们共同的政策依据是城乡建设用地增减挂钩。中央农村工作领导小组副组长陈锡文指出，和平时期大规模的村庄撤并运动“古今中外，史无前例”。　　

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　新京　11月2日　道 一场让农民“上楼”的行动，正在全国二十多个省市进行。　　

　　

　　拆村并居，无数村庄正从中国广袤的土地上消失，无数农民正在“被上楼”。　　

　　

　　各地目标相同：将农民的宅基地复垦，用增加的耕地，换取城镇建设用地指标。他们共同的政策依据是，城乡建设用地增减挂钩。　　

　　

　　记者调查发现，这项政策被地方政府利用、“曲解”，成为以地生财的新途径。有的地方突破指标范围，甚至无指标而“挂钩”，违背农民意愿，强拆民居拿走宅基地。演变为一场新的圈地运动。　　

　　

　　宅基地转化后的增值收益，被权力和资本“合谋”拿走。农民则住进了被选择的“新农村”，过着被产生的“新生活”。　　

　　

　　专家指出，这是一次对农村的掠夺，强迫农民上楼并大规模取消自然村，不仅与法治精神相违背，对农村社会也将带来巨大负面影响。　　

　　

　　10月，走在山东、河北、安徽等地，会发现一些高层小区在农村拔地而起。　　

　　

　　在河北廊坊，2006年被评为河北省生态文明村的董家务村，如今已成一片废墟，大片新修的村居在铲车下倒塌，刚修好的“村村通”水泥路被铲平。　　

　　

　　山东诸城市取消了行政村编制，1249个村，合并为208个农村社区。诸城70万农民都将告别自己的村庄，搬迁到“社区小区”。　　

　　

　　如今，像诸城这样的“拆村并居”，正在全国二十多省市进行。　　

　　

　　今年8月份在海口举行的“城乡一体化：趋势与挑战”国际论坛上，中央农村工作领导小组副组长陈锡文指出，和平时期大规模的村庄撤并运动“古今中外，史无前例”。　　

　　

　　此前，今年两会期间，陈锡文指出，在这场让农民上楼运动的背后，实质是把农村建设用地倒过来给城镇用，弄得村庄稀里哗啦，如不有效遏制，“恐怕要出大事。”　　

　　

　　拆村并居风潮　　

　　

　　各地规模浩大的拆村运动，打着各种旗号，例如城乡统筹、新农村建设、旧村改造、小城镇化等。　　

　　

　　也有对应政策推出，诸如“村改社”、“宅基地换房”、“土地换社保”等等。　　

　　

　　各地都在规划着，要在一个很短的期限内，将域内农村“大变样”，民居改楼房。　　

　　

　　这样的运动热情，与各省市对国土资源部（下称国土部）一项政策的“欢迎”密切相关：城乡建设用地增减挂钩。　　

　　

　　2006年4月，山东、天津、江苏、湖北、四川五省市被国土部列为城乡建设用地增减挂钩第一批试点。　　

　　

　　国土部2008年6月颁布了《城乡建设用地增减挂钩管理办法》（以下简称增减挂钩办法），2008、2009年国土部又分别批准了19省加入增减挂钩试点。　　

　　

　　按照国土部文件，“增减挂钩”是指，“将拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积……节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。”　　

　　

　　也就是，将农村建设用地与城镇建设用地直接挂钩，若农村整理复垦建设用地增加了耕地，城镇可对应增加相应面积建设用地。　　

　　

　　该政策得到地方政府盛情欢迎，各个省市、各级政府均成立了以主要领导牵头的土地整理小组。对应的地方政策、措施也纷纷出台，目的明确：让农民上楼，节约出的宅基地复垦，换取城市建设用地指标。　　

　　

　　去年，河北提出在全省开展农村“新民居”工程。据介绍，“新民居”与山东“村改社”一样，都是在增减挂钩框架内，增加建设用地指标。　　

　　

　　据河北省国土资源厅透露，到2012年，保守估算，新民居工程将为该省增加建设用地50多万亩。　　

　　

　　土地财政的“稻草”　　

　　

　　在城乡建设用地增减挂钩之前，尝到土地财政甜头的地方政府，都在辛苦“寻找”土地中。　　

　　

　　近年来，我国耕地保护与经济发展用地的矛盾发展到很尖锐的程度。如何“找地”，也成为各地国土部门的首要任务。　　

　　

　　以河北省为例，2009年需要新增用地约为21万亩，但国家指标17万亩。如何填补4万亩的缺口，成为河北投资项目落地的难题。　　

　　

　　“增减挂钩”一经出台，立即成为各地破解土地瓶颈的“金钥匙”。　　

　　

　　城乡建设用地增减挂钩，必须获得国土部批准，得到相应周转指标后，才能开展。指标是“借”，3年内要以复垦的耕地“归还”。　　

　　

　　根据媒体道，去年3月，河北、辽宁等13个省份新获国土部“增减挂钩周转指标”15.275万亩，当年国土部还有第二、第三批指标下达。　　

　　

　　河北申请到1.2万亩指标，成为解决土地缺口的一个有效途径。　　

　　

　　山东肥城市国土资源局局长翟广西说，肥城每年用地需求3000至4000亩，每年的用地指标仅400至500亩。他说：“如果不是增减挂钩试点，我这个国土资源系统的‘生产队长’真就为难了。”　　

　　

　　山东诸城市土地储备中心主任安文丰称，将农民全部集中居住后，保守估计，诸城将腾出8万亩旧宅基地。通过土地级差，政府每年土地收益有两三亿元。　　

　　

　　被夺宅基地的农民　　

　　

　　根据国土部的试点管理办法，增减挂钩严禁违背农民意愿、大拆大建。但在一些地方，强拆民房，强迫农民“上楼”的事例，已有发生。　　

　　

　　管理办法要求，要在农村建设用地整理复垦潜力较大的地区试点，现实中，不顾实际情况，“一刀切”拆并村庄的做法，非常普遍。　　

　　

　　管理办法还要求，妥善补偿和安置农民，所得收益要返还农村，“要用于农村和基础设施建设”。但在有些地方，政府拿走宅基地利益的同时，甚至还要求农民交钱住楼房。　　

　　

　　在江苏省邳州市坝头村，村庄被整体拆迁，当地建设了数十栋密集的农民公寓，要村民补差价购买。　　

　　

　　因补偿款购买不起足额面积楼房，坝头村35岁女子徐传玲去年10月自杀。今年1月，当地强制农民上楼，十多人被打伤住院。　　

　　

　　今年1月18日，坝头村村民王素梅告诉记者，她的丈夫被拆迁队打伤，后又被村干部拉到湖边要求立即签字，否则沉湖。　　

　　

　　就在近期，山东也发生了殴打农民的暴力事件。　　

　　

　　除被要求交出宅基地之外，今后，农民要获得宅基地，将成为难题。在全国多个地方，宅基地上建筑不再批准动“一砖一瓦”，也不另批宅基地。村民如有住房需求，需要拿宅基地住房换楼房。　　

　　

　　失去宅基地的农民，还将面临生活、生产方式转变。对于长期从事农业生产的农民来说，生活成本增加和耕种不便，成为最现实问题。　　

　　

　　增减挂钩是“无奈选择”　　

　　

　　中国农业大学教授郝晋珉参与了“增减挂钩办法”的制订工作。他认为，国土部开展此试点也是无奈的选择。　　

　　

　　“经济发展用地要保证，耕地和粮食安全也要保证，空间就这么大、土地就这么多，该怎么解决？”郝晋珉称，经过多方比较选择，增减挂钩是比较有效的解决办法。　　

　　

　　2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》提出“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”。　　

　　

　　2006年，国土部确定了首批城乡建设用地增减挂钩试点省份。2008年底，国家4万亿经济刺激方案出台之后，国土部也推出了一系列制度，其中最为重要的，是加大了城乡建设用地增减挂钩周转指标。　　

　　

　　国土部土地整理中心副主任郧文聚说，大规模“借出”周转指标，是国土部的策略，是为应对近两年用地压力和许多不可测因素。　　

　　

　　今年7月，在大连召开的国土资源厅局长会议上，国土部部长徐绍史称，解决地方经济发展对土地需要的迫切问题，主要方式之一，就是增减挂钩试点。　　

　　

　　国土部官员在该座谈会上通称，增减挂钩从一定程度上满足了地方对经济发展带来的用地需求。　　

　　

　　“这也是没有办法的事情。”国土部法律中心首席顾问杨重光曾对媒体说，要保持住宏观经济发展，就一定会造成土地需求的紧张。　　

　　

　　今年6月26日，国土部总规划师胡存智在“中国房地产2010年夏季峰会”上透露，通过增减挂钩，大约有2700万亩的农村建设用地，将纳入城市建设用地当中。　　

　　

　　截至今年6月底，国土部新批了增减挂钩试点第三期18个项目。与第一期和第二期不同的是，国土部将周转指标下达给了省，由省确定试点项目国土部批准。　　

　　

　　“漏洞必须堵住”　　

　　

　　今年5月底，国土部的9个调研组，对现有24个增减挂钩试点省份进行了快速调研，发现了不少问题。　　

　　

　　试点要求指标“三年归还”，那么，到2009年底，第一批试点周转指标应已全部归还。但第一批试点仅拆旧复垦5.58万亩，约占下达周转指标的80%。　　

　　

　　在6月份的一次部长工作会议上，国土部部长徐绍史说，当前的挂钩试点中，还存在地方在批准试点之外擅自开展挂钩，以及违反规定跨县域调剂使用周转指标等问题。　　

　　

　　徐绍史再次强调，增减挂钩后的土地级差收益，要返还，用于改善农村生产生活条件。　　

　　

　　国土部土地勘察院副总工程师邹晓云曾对媒体表示，在增减挂钩指标的使用上，存在一定漏洞，本末倒置，导致地方政府以获得建设用地指标为唯一目的，“这样的漏洞必须堵住”。　　

　　

　　2008年初，国务院办公厅就下发通知，要求严格执行有关农村集体建设用地法律和政策。其中国办关注到，一些地方利用增减挂钩试点，擅自扩大建设用地。　　

　　

　　记者在各地调查也发现，有的地方利用“挂钩”政策，再次占用耕地，并扩大建设用地范围。　　

　　

　　在6月份的会议上，徐绍史强调，下一步周转指标将被作为各省年度用地计划指标的一种，纳入各地用地计划统一管理。各地再也不能将周转指标作为“天上掉的馅饼”。　　

　　

　　温家宝总理曾说，“在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。”这是温家宝2007年为确保18亿亩耕地红线所说的一句话。　　

　　

　　对于各地圈走农民宅基地、大拆民居的做法，中央农村工作领导小组副组长陈锡文在今年两会时就疾呼要“急刹车”。　　

　　

　　在今后的“十二五”期间，如何在保障农民利益前提下，真正城乡统筹发展，将是摆在各地政府面前的一个严峻课题。　　

　　

　　(本文：新京 ：涂重航) 　　　　　　

　　

　　导读：国有土地，顾名思义，是全民共同拥有的财产，但目前来看，1.59万亿的巨额卖地收入却全部落入地方政府的腰包。地方政府炒高地价，高地价直接导致了中国的高房价。卖地收入究竟应该归谁所有？如果卖地收入上缴中央财政，高房价问题是否能够迎刃而解？目前业界关注的房产税，是否为削减地方卖地收入铺路？　　

　　

　　1.59万亿的天量收入落地方　　

　　

　　

　　

　　中国的土地财政推高了房价　　

　　

　　

　　地方政府卖地收入知多少　　

　　

　　2009年，全国土地出让收入金收入为1.59万亿元人民币，同比增幅高达63.4%，远超2008年和2007年。
据国土资源部近日公布的数据显示，2009年，北京、上海、成都、广州等一线城市"地王"不断出现，全年全国土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38%，土地出让总价款为.2亿元人民币，其中招拍挂出让价款.5亿元人民币，同比增加66.5%。 　　

　　

　　土地收入增长的势头在2010年并没有得到缓解，截止到2010年9月份，全国11个重点城市2010年以来的土地出让金收入达到3993亿元，在今年约66%的时间里，已经取得了相当于去年全年76%的收入。 　　

　　

　　凭什么卖地收入归地方　　

　　

　　国有土地有偿出让始于1987年，出让形式以协议、招标和拍卖为主，不过出让收入的分成方案一直没有明确，一般由各城市自行使用。　1989年5月12日　，国务院发出《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定土地收入40%上交中央财政，60%留归地方。　　

　　

　　不过到了　1989年7月1日　，财政部出台规定要求，城市财政部门先留下20%做城市土地开发建设费用，其余部分的40%上交中央、60%留归城市财政部门。　　

　　

　　到了1990年9月，财政部再次规定，地方上交中央出让收入后，根据不同地区上交情况，分批酌情返还，年终结算，大连等10个城市返还比例最高，为95-99%；1992年财政部又出规定，土地出让总额的5%上交中央。 这一局面在1993年12月国务院提出分税制改革之后得到了改善，土地出让收入全部留归地方政府。　　

　　

　　卖地收入应该干什么　　

　　

　　地方政府的卖地收入，严谨的说法是国有土地出让收入。中国市县级人民政府依据《土地管理法》等有关法律法规和国家有关政策规定，以土地所有者身份出让国有土地使用权所取得的收入。其主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的收入，也包括向改变土地使用条件的土地使用者依法收取的收入、划拨土地时依法收取的拆迁安置等成本性的收入、依法出租土地的租金收入等等。　　

　　

　　土地出让收入的使用范围，则主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。　　

　　

　　但目前的情况是，这笔卖地收入缺乏监控，已经成为了地方政府名副其实的第二财政。　　

　　

　　

　　缺乏监控的第二财政　　

　　

　　

　　

　　土地出让金成地方政府的“第二财政”　　

　　

　　

　　在"价高者得"的作用下，各地地王不断涌现　　

　　

　　

　　失控的高地价　　

　　

　　1994年1月正式实施的《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》重新界定了中央和地方之间的收入分配关系，在土地收入上，土地收入的分配格局从中央和地方共享分成，转为由地方独享。中央不再参与土地收入分成之后，地方在努力征收土地收入、显化土地收入上少了戒备、放开了手脚。在实践过程中，土地出让金也逐渐变成地方政府的重要财政。　　

　　

　　尤其在2004年8.31大限（规定所有经营性土地一律通过公开竞价出让，协议出让方式被叫停）之后，随着国有土地出让进入"招拍挂"时代，在"价高者得"的作用下，各地地王不断涌现，地方政府以土地为载体，追求卖地收入最大化的动力逐渐变强。　　

　　

　　名副其实的第二财政　　

　　

　　有统计数据显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%。 按照著名学者袁剑在《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001-2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35%，此后呈现年年高升局面。　　

　　

　　2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政收入的47%，2005年开始，在许多地方土地收入已经占到地方财政收入的一半以上。土地出让收入成为地方政府名副其实的"第二财政"。 　　

　　

　　卖地收入使用不规范　　

　　

　　根据中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布《中国财政政策告2010/2011》显示，自1998年开放房地产市场以来，土地出让金已经成为城市基础设施建设的主要资金。 2010年4月审计署发布的《40个市地州56个县区市土地专项资金征收使用管理及土地征收出让情况审计调查结果》显示，11市逾674亿元土地出让收入管理不规范。　　

　　

　　主要问题是，一些地方土地出让收入未按规定纳入基金预算管理，有的地方改变土地出让收入的规定用途；一些地方未经审批征收、占用土地，"以租代征"，未经审批新设和扩大各类开发区。 　　

　　

　　卖地收入滋养腐败高发　　

　　

　　土地交易环节正在成为近年来的腐败高发区。 据媒体道，浙江省国土系统职务犯罪近年出现快速反弹，2009年更是创下阶段性"高点"，全省11个设区市的国土局中有3个局"一把手"落马，级别之高、犯罪数额之大，都是前所未有。在浙江检察机关2009年立案查处的63件国土系统职务犯罪案件中，有近三成涉及国土官员与房地产公司之间有不同程度的利益交易。　　

　　

　　2010年9月，广东省纪委有关部门负责人表示，当前工程建设、房地产开发等领域和部门出现了案件多发的情况。仅2007年1月至今年7月以来全省被查处市、县两级国土局局长就有28个。　　

　　

　　有媒体称，土地"腐败成本"必将推高房价，转嫁给消费者，导致中央宏观调控政策执行力弱化。 　　

　　

　　

　　假如卖地收入重新上缴中央 　　

　　

　　

　　

　　重新探讨土地出让金是否应上缴中央　　

　　

　　

　　

　　全国人大代表易昕建议，将政府拍卖土地的收入一半以上应用于补充全民的医疗、教育、养老保险　　

　　

　　

　　人大政协呼吁上缴　　

　　

　　中国全国人大财经委副主任贺铿在今年两会期间曾公开表示，土地收入归当地政府支配可能造成各地区之间拉大差距，不利于中国统筹区域协调发展，如果将地方土地收入统一纳入中央财政预算，然后转移给更需要的地方使用，这样更合理也更公平。　　

　　

　　全国政协委员李晓林也曾提出，土地出让资金应转缴至中央政府，由中央特设一个全国土地使用权转让费用基金账户统一管理，这样可以抑制土地财政的恶性膨化，断绝一些地方政府卯粮寅吃的不当行为，也可能用数年时间把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。　　

　　

　　用卖地收入建廉租房？　　

　　

　　招商局前董事长秦晓在近日接受媒体采访时也表示，根治高房价必须要从税制上改革，要把从农民手里拿到的地拍卖所得后尽量将盈余返还给农民，不许用于地方财政，可以用作一项专项基金，譬如用于廉租房的建设，"届时即便再卖出地王，大家也都不会再有什么想法，因为地王最后也都变成了廉租房。" 　　

　　

　　2010年，中央财政下拨廉租房保障专项补助金167亿，而地方政府卖地总收入1.59万亿是其近百倍。　　

　　

　　用卖地收入投入教育医疗？ 　　

　　

　　2010年两会期间，"土地财政"成为高房价背后的热词，尽管对此看法不一，但是政府工作告中有关完善土地收入管理使用办法的内容，已传出相关监管信号。 　　

　　

　　全国人大代表易昕建议，将政府拍卖土地的收入一半以上应用于补充全民的医疗、教育、养老保险。 目前，中国的医疗、教育等政府投入严重不足。有专家测算，新医改每年需要筹措1500亿元～2000亿元的资金，而地方政府卖地总收入高达1.59万亿。 　　

　　

　　房产税为改革铺路　　

　　

　　房产税为改革铺路近期房产税出台传闻不断升温，有业内人士指出，房产税出台的积极意义在于增加地方政府收入，逐步改变地方政府对土地财政过分依赖的局面。此举将有助于弥补中国住房保有环节税种的缺失，并为地方政府提供新的稳定财源。 　　

　　

　　中国社会科学院财政与贸易经济研究所的《中国财政政策告2010/2011》指出，各国普遍拥有一定数量的国有土地，虽然数量与中国不能等量齐观，但它们都确立了适当的国有土地经营管理方式和收益方式，中国不能过度依赖出售国有土地或其使用权来获取财政收入。 　　

　　

　　

　　

　　

　　卖地收入不是地方政府的"私产"，这笔钱不但推高了地价房价，还存在缺乏监督等种种弊端，地方卖地收入上缴中央财政，取之于民，用之于民，投入民众需要的保障房、医疗、教育等领域，是民之呼唤，更是大势所趋。　　

　　

　　

　　全国房企10年内囤地近12亿平方米　　

　　

　　2010-11-02 01:42:54　: 中国经济周刊(北京)　跟贴 989 条 手机看新闻 　　

　　

　　核心提示：据国家统计局公布的数据显示，在从2000年－2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米。　　

　　中国经济周刊　11月2日　道 囤，现代汉语词典上的解释是“储存”，中性动词。　　

　　

　　那么，“囤地”呢？　　

　　

　　土地，对于开发商来说是最重要的生产资料。“囤地”本来是房地产开发商正常的市场行为。但曾几何时，在房价日益高涨带来的情绪压力下，“囤地” 被视作意在让房价脱离民众购买力的“奸商诡计”，而被加以贬义。伴随政府对开发商土地开发监管的加强，“囤地”又成为了政府、开发商与民众之间的博弈象征。　　

　　

　　《中国经济周刊》通过对多方数据的综合分析，以囤地的本意——储备土地的角度解读，按照土地建筑面积的口径，整理出中国上市房地产公司囤地排行榜。　　

　　

　　安得广厦千万间？　　

　　

　　在中国，谁有这个能量？　　

　　

　　开发商。　　

　　

　　其实，中国房地产开发企业手中储存的土地，建成住房绝对不止1000万间。　　

　　

　　从今年6月－10月，《中国经济周刊》研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年2010年半年以及三季度土地市场表现进行梳理，并且对一些房企旗下的项目长期跟踪，并借鉴证券公司对内地上市房企财的解读，制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。　　

　　

　　榜单显示，非但个别企业的土地储备数量十分巨大，就整体而言，其储量更加超乎想象——统计数据显示，目前仅125家内地上市房企就手握高达近　4亿平方米　的未开发土地量。而20家香港上市房企拥有的土地储量更是高达4.2642亿平方米！也就是说，中国上市房企囤地逾　8亿平方米　。　　

　　

　　保利地产囤地最多，万科第二　　

　　

　　今年的保利地产，不太寻常。　　

　　

　　和2009年、2010年在土地市场上高歌猛进、大举扩张的风格截然不同，保利地产在2010年半年中谈到土地扩张的成果时却表现得十分含蓄，甚至是有些羞涩。　　

　　

　　保利地产半年指出，截至今年6月末，公司共有在建拟建项目115个，占地面积2640万平方米。　　

　　

　　多家券商在提到保利地产的土地储备时也都原文照搬了这句话，这给市场造成了一种错觉。　　

　　

　　事实上，业内对土地储备的统计主要基于建筑面积，因为建筑面积的多少才决定房屋的真正数量与销量，一般来说，土地建筑面积要大于占地面积(建筑面积＝占地面积×容积率)。　　

　　

　　究竟大到什么程度？　　

　　

　　据华泰证券资料显示，目前内地沪深两市共有125家房地产企业。《中国经济周刊》结合这125家企业第三季度的土地市场表现、2010年半年等公开资料，整理出内地上市房企土地储备排行榜。在该份榜单中，首先映入眼帘的就是保利地产。　　

　　

　　截至目前，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。　　

　　

　　在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积，其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备，这意味着万科地产在今年1—9月之间重新再造了大半个万科地产。　　

　　

　　该份榜单显示，截至目前，万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备排在中国“内地上市房企囤地排名”的第二位。苏宁环球、首开股份、中天城投、中国建筑、金地集团、荣盛发展、新湖中宝、招商地产等公司均以1000万平方米以上的土地储备位居“内地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地产土地储备量高达1000万平方米。　　

　　

　　排在第十一名至第二十名的内地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、华发股份、中弘地产、金融街、名流置业、上实发展、泛海建设、福星股份、北辰实业。　　

　　

　　但与此同时，也有多家内地上市房企的土地储备为零，比如ST兴业、武昌鱼、联华合纤等。　　

　　

　　总体来看，据《中国经济周刊》结合125家内地上市房企的半年等统计，目前内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近　4亿平方米　，按照人均　30平方米　居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。　　

　　

　　从货币资金角度，也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元，而半年显示内地上市房企现金量减为1844亿元。　　

　　

　　而房企存货(主要包括在建房产和未开发土地的市场价格)的变动情况正好解释了这种递减趋势。　　

　　

　　据2010年半年显示，截至今年6月底，内地上市房企的存货高达8100亿元，而去年底仅为6387亿元，增长了20%。其中，买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元，大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚，截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备，其存货则上涨了50%多。　　

　　

　　湘财证券地产研究员张化东表示，从数据来看，内地上市房企的土地储量是比较大的，因为上市房企要想实现持续发展，就必须保证一定的土地储备。而且，房地产业是一个资金和土地密集型的行业，对于绝大多数公司而言，其土地建房销售仍是最大的资金，因此在一个持续上升的市场行情里，就土地储备而言，将会呈现强者越强、弱者越弱的两极分化格局。　　

　　

　　1.2亿人住房被雪藏　　

　　

　　尽管前两名的保利地产、万科，其储备土地建筑面积都超过了3000万平方米，合计高达6637万平方米，占到内地上市房企土地储备量的六分之一。　　

　　

　　但是，这仍不是中国土地储备量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地储备量更大。　　

　　

　　进入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂园、绿城中国、雅居乐、中国海外、合生创展、长和系、新世界中国、富力地产、龙湖地产。其中恒大以7238万平方米的土地储备成第一。　　

　　

　　据恒大地产半年公布，截至年中，恒大地产旗下共有建筑面积7238万平方米的土地储备量，这一数值远超于万科和保利地产土地储备之和。而碧桂园半年则显示，其已取得土地使用证的建筑面积为4285万平方米。此前，据中国房地产测评中心公布，绿地集团土地储备量高达近4000万平方米。　　

　　

　　那么截至目前为止，全国房企手头上到底存储了多少土地？　　

　　

　　据国家统计局公布的数据等公开资料显示，在从2000年－2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.　9亿平方米　。　　

　　

　　在2009年，全国房地产完成土地开发面积为2.　3亿平方米　，这意味着仅仅这10年来储存的土地就够全国房企开发五六年之用。　　

　　

　　以目前业内通常的容积率为3的住宅开发指标来计算，这些土地能提供36亿平方米面积的住宅，以人均　30平方米　的居住空间计算，这十年闲置的土地面积足够1.2亿人居住，以户均　100平方米　计算，这些土地可以盖3600万间“广厦”。　　

　　

　　如果以个别企业如万科的数据进行推导，这一数据将进一步增加。　　

　　

　　一位业内资深人士表示，万科地产一直在倡导其别具一格的“万科模式”，即以不囤地、快速滚动开发销售而称雄全国市场，如果按这种说法，万科的销售量占其土地储备量的比值必然大于全国房企的销售量占全国房企土地储备的比值，换言之，万科的销售量占全国房企销售量的比值必然大于万科土地储备量占全国房企土地储备的比值。　　

　　

　　比如在2010年发展计划中，万科表示，预计2010年新开工建筑面积855万平方米，较2009年开工面积增长52.5%。而在2009年底，万科的储备土地建筑面积只有2436万平方米，其新开工量在土地储备总量占比高达三分之一，这在地产界已经十分少见，其开发速度远快于目前盛行“缓慢开发”模式的地产界。　　

　　

　　据万科公布，今年前9个月，万科的销售额达到714亿元。同期，全国房地产销售额高达3.19万亿元，那么今年前三季度万科的市场占有率可以估算为2.28%。由此推导，万科的土地储备最多是全国房企土地储备的2.28%，也就是说，全国房企拥有的储量土地建筑面积至少应为14.　3亿平方米　。　　

　　

　　即便是以内地上市房企储备的　4亿平方米　土地来看，考虑到2009年我国房地产完成土地开发面积为2.　3亿平方米　，这些土地足够全国所有房企开发近两年，事实上这部分土地仅仅为内地上市房企所用，从目前内地上市公司的开发速度来看，这一存储量足够内地上市房企开发5、6年，这样就意味着内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态。　　

　　

　　囤地是行业生存潜规则？　　

　　

　　日前，一份据称是由国土资源部制定、并交由银监会的“囤地黑名单”在坊间流传。　　

　　

　　该“黑名单”指全国存在1457宗闲置土地。其后，许多土地被证实确实处于闲置中，涉及到了许多地产大腕，诸如和记黄埔、泛海建设、华润置地等。　　

　　

　　这份名单并没有得到官方的承认，但遭到了地产界多位业内人士的质疑，焦点之一就是：航母级企业万科是否在列。　　

　　

　　数据统计显示，一向以“不囤地”的形象示人的万科也难逃囤地之嫌。万科2009年年指出，万科天津东丽湖项目占地270万平方米，建筑面积高达191万平方米，截至2009年底，该项目尚有146.　5万平方米　建筑面积的土地未开发。　　

　　

　　事实上，该项目早在2004年就已经开始动工。以该项目2010年计划开工11万平方米、竣工　9万平方米　的速度估算，未来还需要近14年的时间才能开发完毕。　　

　　

　　也就是说，对于这个项目，其绝大部分土地可能长期都会处于闲置状态。　　

　　

　　一位业内资深人士表示，一小块一小块对土地进行分期开发、或者对一个项目中某一地块长期撂荒，这是整个房地产行业储备土地的一个极其重要的手段，事实上就是造成了土地的闲置，从根本上讲影响了市场供应。而囤地的本质就是导致市场供应减少。　　

　　

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，连以“不囤地”著称的万科都有囤地行为，只能说明行业内囤地现象的确是比较严重。　　

　　

　　其实，相比较其他开发商，万科的情况已属好的，许多房企存在项目整体处于长期闲置的情况。　　

　　

　　《中国经济周刊》在多家公司的半年中都发现，多个项目一直在开发，如泛海建设旗下的北京泛海国际居住区二期项目拿地5年多，至今还在进行土地平整；东华实业旗下的北京天鹅湾项目自2005年一直开发至今，仍未全部开发完毕。　　

　　

　　对此，中国房地产研究会一位副会长曾指出，土地越来越是稀缺品，拿地越来越难，土地市场竞争日趋激烈，房地产企业囤地也很正常，因为没有土地房地产企业就无法生存。　　

　　

　　据记者了解，上述多家土地储备为零的内地上市房企都面临兼并重组的命运，其中创兴置业、ST兴业等就正在进行重组或处理相关事宜。　　

　　

　　张化东则表示，部分土地闲置源于历史原因，包括毛地(土地权属未做变更、拆迁未完成等状态的土地)出让等。但也有很多开发商囤地实际就是为了坐享土地升值，因为地价房价都飙升太快，如果把土地盖成房子销售了，就无法享受地价房价的升值空间，反之闲置土地有时候收益更大，而采用分期开发变相捂盘、甚至尽量延长开发进度也能起到储备土地的效果，这就是目前开发企业普遍采用的手段。　　

　　

　　难以推进的“限大令”　　

　　

　　其实，土地主管部门已经注意到了这种变相囤地开发模式的负面效果。　　

　　

　　针对开发商囤地现象，　2009年11月12日　，国土资源部发出通知，对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限——小城市(镇)　7公顷　(　1公顷　等于　1万平方米　)，中等城市　14公顷　，大城市　20公顷　。　　

　　

　　这一通知旨在限制各个地方城市出让单宗住宅用地的规模，被业内人士简称为“地块限大令”。　　

　　

　　但这一规定甫一出台，就遭到了各种质疑，甚至是遭到市场力量的反击。　　

　　

　　北京市在这一规定出台后立即做出反应，将奥体公园南文化商务园一块近26万平方米的土地切分成了三块面积低于10万平方米的土地，并于去年11月19日开始分别公开出让。　　

　　

　　但令市场颇感意外的是，最终这三块土地还是被中建国际和北京保利兴两家公司的联合体企业一举斩获。　　

　　

　　于是，业内开始质疑“地块限大令”的效果，之后，这一通知开始被各方淡化处理，不少城市出让土地的面积仍然动辄一块地超过100万平方米以上，比如前不久体量达到200多万平方米的南京地王。　　

　　

　　不过有业内资深人士表示，“地块限大令”实际上有较大的作用，因为尽管北京奥体公园南的这三块土地最终被一家竞价单位夺得，但因为是分拆出让，每块地都规定了开工和竣工时间，就可以分别对这些地块进行监管，甚至可以规定三块地同时竣工，从而较大程度上避免了以往开发商采用分期开发变相囤地的方式。　　

　　

　　近期虽然有些省市陆续推出“限大令”(如贵州省)，但并没有在全国范围内广泛推行。分析人士指出，房地产项目是许多地方招商引资的重头戏，如果地块面积太小，大型房企根本毫无兴致，尤其是对于地价较低的二三线城市，地块越大，招商引资才越有筹码。　　

　　

　　对此，中广信地产服务机构副总经理卞明表示，可通过严格执行土地增值税的方式，打击囤地捂盘，因为囤地越久要缴纳的税越多。　　

　　

　　今年8月中旬，国土资源部土地利用管理司廖永林司长表示要加大打击违法用地的力度，并在10月底清查处理全部闲置土地情况。　　

　　

　　　10月13日　，国土资源部召开新闻发布会，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，2010年前三季度，全国共发现本期发生的违法用地行为3.5 万件，涉及土地面积22.5万亩(其中耕地8.5万亩)，立案查处本期发生的违法用地案件1.7万件，涉及土地面积18.3万亩。　　

　　

　　不过，“国土资源工作仍存在一些亟待解决的问题，任务十分艰巨。”　　

　　

　　为此，李建勤指出，下一阶段，一是严肃整改查处违法批地行为，保持对违法行为的高压态势；二是严肃追究责任，坚决惩戒违法行为，对违法严重地区的政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员进行警示约谈，严肃追究责任；三是加快土地管理制度改革，有效减少违法行为；四是加强防范，及时制止违法苗头，充分发挥国土资源违法举电话的平台作用。　　

　　

　　(本文：中国经济周刊 ：刘德炳)