全线撤退 温州炒房团败走一线城市


每经记者 黄清燕 发自福州

　　

　　
每经记者黄清燕发自福州

　　2003年，福州楼市迎来四处“征战”的温州炒房团。在他们的“炒作”下，2003年~2006年福州的房价涨幅一路领先全国。而今5年过去了，作为“神州行”的重要一站，福州似乎逐渐在被温州炒房团“抛弃”。福州日益走稳的房价以及各种宏观政策的出台，使得温州客不得不及早抛出“烫手山芋”，全线撤出福州。

然而，福州仅仅是他们全国征战的一个缩影。近几年，由于各地政府的大力“堵击”，温州炒房团在北京、上海等一线城市的征战已经接近尾声。于是，二、三线城市成了新的选择。



征战：福州房价被炒高150%

一夜签下千万单

在温州炒房团大规模出现的2003~2006年，福州的房价涨幅曾一路领先全国。记者在福州多天走访发现，现在福州绝大多数楼盘价格比温州客南下炒房前涨了100%以上，部分甚至达到了150%。

在炒房团进军福州的同时，福州的开发商也开始“远征”温州，频频在各种房产推介会上出现。据曾经在温州推介过楼盘的福州某房产公司销售经理介绍，当时他曾创下过3小时签出10套的纪录。据知情人士介绍，当时甚至有福州房产公司拿着合同到温州一村庄，一夜签下近千万的购房清单。

据福州市民朱先生介绍，2003年他以2000元/平方米的价格在福州金山购得一套三房两厅。2004年该楼盘二期开始出售，均价为2700元/平方米。而此时，温州人已经成为购买此楼盘的主力军。

在温州客的炒作下，房价水涨船高，为了满足自住需求，朱先生的亲戚在2006年8月以4700元/平方米的价格购得金山一处120平方米住房，这比朱先生2003年购房时的单价高了整整135%。

上万人扑向福州

2003年，在福州谈生意的汪先生发现，与普通沿海城市相比，福州的房产价格只及温州、宁波等地的四分之一（当时温州的房价约为7000-8000元/平方米）。他小试牛刀，以2300元/平方米的价格在福州鼓山买下两套房子。两个月之后，其家族又凑集资金100万，在同一楼盘再下10套。

福州市房地产产权交易登记中心的叶光前在他写的《温州人买走福州多少房》中称，2003年全年及2004年1～2月，温州人在福州市区共购买商品房372宗，金额1.52亿元。该中心统计资料显示：2004年第一季度，温州人在福州的买房交易量共计1072宗，交易总面积12万平方米，购房资金4.6亿元，外省人在福州购买的比例为11.6％，温州人的购买比例为5.81％。也就是说，两个外省人在福州购房，就有一个是温州人。

“温州人乡土情结很重，我买了这里的房子，就会把亲戚朋友带过来，要投资一起投，要撤离一起撤。”汪先生估计，温州人在福州买房最高峰时达万人。据福州21世纪不动产工作人员回忆，2004年前后，温州人在福州买的一手房占总数的30%-40%以上。



逃离：福州只剩做长线的散客

房价“涨得慢”

2004年，崇尚“短快”投资的温州商人在陆续交房后，开始把手中的房源在中介处挂牌销售。据福州东区一房产中介介绍，当时接到的单子中，80%以上来自温州人，“当地有刚性需求的购房者大多是在温州人手上买房子。”

“买房半年后，市场价才涨了7、8百元，而在温州，一个月涨2000元是常有的事。”2004年下半年，因为福州房子“涨得慢”，汪先生萌生抛售的念头。2004年底，他以3200元/平方米的价格卖掉了手上的4套房子；2005年，他又分别以3900、4200元/平方米的价格卖出五套。“现在还在中介挂牌两套，我的心理价位是5400元，如果有人要，可以再低。”

据他介绍，从2005年开始，由于福州房价的涨幅不如预期，温州客已经陆续撤出，“现在只剩做长线的少数散客。”

国家政策出得紧

除了对福州房价的涨幅“不满意”之外，一系列宏观政策的出台也一定程度上遏制了炒房行为。

为遏制炒房行为，福州市房地产管理部门规定，从2007年11月1日起，福州市商品住宅期房将不得转让，商品住宅预售合同原则上不得办理注销登记。这项规定直指“通过更名预售合同转让期房”的炒房客，温州人则首当其冲。

“从去年年底以来，温州人已经不买期房了。”这是在端午节期间，记者从楼盘销售人员那儿听到最多的一句话。福州各区新盘售楼部也反应，现下的购房者大多处于观望状态，当年一周内全部房源售磬的情况已经成为历史。

据了解，在上述规定执行之前，一些炒房者利用政策漏洞，既达到炒房目的，又逃避高额税费。而新规规范了商品住宅预售合同变更和注销登记管理，维护市场正常交易秩序，引导市场健康发展，稳定房价。

温州客为卖房催得急

“耐不住了，温州人这次是有点急了。”房产代理人潘刚承认最近被客人（温州商人）逼得有点紧。他表示，国家宏观调控政策的不断出台，银行利率的不断上调，原先依靠银行贷款或是民间借贷的温州商人不得不考虑出售房子。“低于市场价出售的情况并不少见。”

3年前，潘刚受温州客人的委托，在福州代理近70套房子的买卖，从2007年下半年开始，随着二手房交易的“不景气”，他的客人们有点慌了，考虑全线撤出，“现在我手上的房源仅有8套”。

据介绍，在其接触的温州人投资中主要分为两类，一类是家底丰厚的，10套20套的买，这类投资者有实力，投资心态也稳定，这些人大多在去年就抽离了资金，还没来得及转手的都打算做长线投资；还有一类是散户，资金不充裕，会用有限的资金先付订金或首付，在多个项目“下注”炒短线，如果房子无法及时脱手，银行的贷款和民间的利率无疑成为最大风险。



现状：大量资金撤出一线城市

一、二手房倒挂

一边是紧急抛售、全线撤离的温州炒房团，另一边是在炒高的房价下，持币观望的福州市民。5月份再次流拍的两块土地，使得福州开发商不得不重新掂量当年是引“郎”入市，还是引“狼”入室。

“现在的楼价还是太高了！我2004年刚毕业时，买不起房；到了2008年，我好不容易存了10万，却发现还不够付首付了。毕业四年，我的月薪不过涨了50%，可是房子却涨了100%。”年薪四万的福州白领小许如是说。

市场数据显示，去年年底以来，福州市场二手房交易量一路走低，至今还在低谷徘徊。记者在多日的采访中发现，为了实现现金流良性循环，福州不少开发商推出各种优惠措施，使得部分新盘的房价有较大幅度的下降，福州房地产市场出现了少见的“一二手倒挂”现象，二手房的价格反而高于一手房的价格。

物业亏本撤退

一个不愿透露姓名的福州当地房产公司高层在接受《每日经济新闻》采访时表示，温州炒房团的“炒作”对于福州市民的买房有很大的负面作用。

他坦言，部分依靠温州客的炒作支撑的楼盘，当下都出现了不同程度的问题，给后期管理带来极大不便。

据记者观察，在温州人买房较为集中的福州金山区域，均不同程度地出现了物业费交纳率低、自住率低等问题。来自福建物业管理协会方面的消息显示，目前大部分的福州物业公司面临亏损，今年年初以来，更有超过10家的物业公司撤出小区。

据悉，物管费交纳率低于80%在福州部分小区已经形成常态。据金山区某物管人员介绍，“由于温州炒房客不在福州，房子空置三四年，至今没交一分管理费。这给物管运营带来很大的压力。”

转战二三线城市

越来越多的投资者正以现实的成本支付炒房带来的高昂代价。曾经席卷全国的温州房产投资热日渐式微。最近有媒体指出，温州炒房团正在大幅抛售在北京、上海等一线城市的房源，那么他们下一步将进军哪里呢？

来自温州的林冰告诉记者，他从2003年靠300万滚雪球，滚出了上海、北京等地的近10套房源，但从2007年开始他不再对一线城市楼市进行投资，他认为资金从一线城市退出已经成为不可逆转的趋势。

早在今年年初，他与其背后的资本团队就已经将眼光投向了二、三线城市。“我们新近在湖南的株洲等地拿下了几套房子，那里的房子现在还是两三千。”

据了解，除了住宅之外，中小城市的商业地产也是他们关心的，在华东、华南的热潮之后，华中或许将成为他们的征战的下一块“疆土”。

频遭政府“堵击”

其实,带着扩张的野心和对利润的追逐，温州炒房团早就成为了众人关注的目标。从媒体连篇累牍的道中：身携巨款，穿梭在全国的各个角落里，频频重手下单，买房如买菜，这些成了形容他们的标志性词汇。在“神州行”中，温州人以超前的“炒房意识”赚得钵满盆满，在托高各地楼市的同时，也引起了决策层的关注。温州购房团自然也会成为各地政府围追堵击的对象。

2004年，稳定房产价格的国家宏观调控政策出台，温州人大规模投资房产的行为开始有所收敛，但在房价水平还稍微较低的城市，温州人还在大举长鞭。

从2005年下半年开始，温州炒房团已经停止在上海及其他地方楼市追加投资，而相反从该领域内撤出的资金以百亿元计，不仅仅在房价引领全国的北京、上海等地，在南京、重庆等城市，温州炒房团被套的消息开始频繁见诸媒体。

败走一线城市

2006年，温州炒房团开始大幅抛售手中房产，并蓄势向实业发展，甚至有的温州商人将投资目光转向了海外市场。

2007年，在宏观调控政策引导下，各地纷纷出台遏制炒房行为的规定，银行贷款利率的提高直指炒房软肋，温州炒房团大规模收回阵线，预期全线撤退。

2008年初开始，温州人坐不住了，在各大城市想尽一切办法抛售手中房源，实现了真正意义上的全线逃离。

有人预计中小城市是温州炒房团的下一战，也有人说温州炒房团将成为历史，但毋庸置疑的是，经历了疯狂之后的温州炒房团和中国楼市，将走向理智和健康。

除了楼房之外，温州人下一个追逐的目标，似乎又将成为簇拥的对象。



新闻链接

温州炒房团“征战”史

每经记者黄清燕

1999年底开始，一些上海的楼盘就开始在温州媒体刊登广告，温州人三五成群的结伴前往上海购置房产。从真正意义上来说，温州人的炒房，从这时候开始了。

在2000~2004年间，这个人数达到4万，民间资本超过1000亿的中国特有组织——温州炒房团东征长三角地区，南下珠三角地区，西取中原地区，北上京城，可谓战无不胜、攻无不克，以“低进高出”连续作战，资本像滚雪球般增长。

温州炒房团的路径是由东部沿海城市向中西部内陆地区逐步推进，大致可分为四个阶段，即一线市场为北京、上海、深圳、杭州等；二线市场为东部沿海其他城市，如大连、烟台、南京、苏州、福州等；三线市场为东西部结合地带的省城或西部经济发达城市，如呼和浩特、武汉、芜湖、长沙等；四线城市为位置比较特殊的省会周边城市，如广西桂林、安徽黄山等一些地级城市。

　　

　　负资产危机出现 深圳楼市面临断供


卢先兵 南方日 [2008-6-13]

　　

　　“宝安区宝源路阳光海湾花园业主将集体断供，牵涉资金达5亿……”

　　

　　“一银行蛇口片区，蛇口加后海断供资金达15亿……”

　　

　　近段时间，深圳各大业主论坛上，网友们不断爆料，反映现在深圳楼价持续下跌，购房者表示供楼压力增大，不堪重负，不得已断供。网言真真假假，记者从多渠道了解，断供现在确已出现，但并未普遍。比较严重的情况是，在宝安、龙岗、南山等部分地区，“负资产”现象逐渐普遍，购房者倾向断供。

　　

　　“断供并不可取，要慎思而行。断供之后，不仅没有了房子，还在银行留下不良信用记录，严重影响今后的生活。”记者参加上周四深圳搜房网的一次相关论坛时，专家和律师都如此告诫。

　　

　　断供多为心理障碍？

　　

　　在上月中旬，本已关注到“断供”问题，曾推出相关道反映市场隐忧。如今，记者了解到，这种隐忧已越来越清晰地呈现出来，突出反映在“负资产”的迅速蔓延上。

　　

　　“负资产就是资不抵债，即随着房价的下跌，物业的市价低于原来用来购买物业时的借款，即使借款人把物业转卖，也不能清偿银行贷款，此时他的房屋便是‘负资产’。深圳这种情况已经比较明显了。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍，按照央行的判断，如果二手房价下跌幅度超过30%，“负资产”就会产生。

　　

　　据深圳中原地产数据，4月底，深圳二手房价元／平方米，对比最高峰时期二手房价元／平方米，跌幅是14%。如果以新房价格计，4月底新房价格元／平方米，对比最高峰时期的深圳新房价格元／平方米，跌幅是31%，刚好达到“负资产”临界点。但是，在很多区域，比如宝安中心区、龙华、龙岗中心城以及南山蛇口等地，房价下跌幅度更大，“负资产”发生已经是显见的事实。

　　

　　“负资产”究竟对断供的影响如何？宋丁更多地把两者之间的影响看作是间接的和心理层面的。购房者当时买的价格是1.5万，别人买的是1万，结果还款时我要还5000元，别人还2500元，心理就不平衡，觉得很不合理。有些购房者还找开发商算帐。所以，“现在出现负资产，供楼者更多应是心态的调整，不是还贷能力问题，考虑是否断供是心理障碍造成的。”

　　

　　断供是必然的事？

　　

　　“如果房价格继续下跌，断供是必然的事。”网友“风语”如此断言。

　　

　　“比如房子是100万买的，现在我还欠银行80万，我再供楼的话，就等于把钱往水里扔。”“风语”认为，对买房者来说，断供会造成相应的经济损失，但如果房地产还有一个比较大跌幅的时候，断供可能是很多人的选择。至于断供的比例，要看以后房地产价格走向，如果房地产继续下跌，这个比例会急速出现，数量会越来越多。如果房地产到了一个明确点，止住或者平稳，“断供”的情况或到此为止。

　　

　　据资深地产经纪业专家侯科昌掌握的数据和调研，目前市场上断供较少，没有出现大量的断供。看区域，关外多一些，关内少一些。

　　

　　决定供楼者是否“断供”的因素是什么？宋丁认为，国际上通常考察按揭贷款的条件有3个，第一是抵押物价值，第二是信用，第三是还款能力。还款能力是决定供楼者能不能“断供”的主要因素，抵押物、按揭楼盘的资产、市值本身其实并不影响还款能力。现在真正断供的主要是投机者，购房自住者是不会的。投机分子手里有多套房，如果没有人接盘，他一个月可能要还款5万、10万元，压力大得受不了了。

　　

　　深圳市房地产经纪行业协会行业部部长张媛介绍，目前出现负资产的情况有几种，第一，买房者一分钱都供不起了，收入完全无法抵偿每个月付的按揭款。另外一种主要是投资客，他们考虑供房究竟值不值得。他们过去投资过大，短线炒作，现在房价下跌情况下这部分人真正的理由在于不想供，而很可能不是不能供。可能很多人对后市不看好，才想到断供，很多投资者会觉得这是止损。

　　

　　断供害了谁？

　　

　　断供的危害如何？广东深亚太律师事务所律师梁峰告诉记者，按照房地产买卖合同约定,断供后银行有权利把合同取消，一旦取消后，因为房子作为银行贷款抵押物，如果没有能力继续供款，要对房屋进行拍卖，对银行来讲没有任何风险，但购房者的房子却没有了。并且，首付也可能被吃掉。

　　

　　从整体经济运行来讲，银行所能承受房价下跌幅度不会超过40%，政府的调控底线也应该在40%左右，现在深圳房价只有10%的下跌空间。如果下跌太大的话，不仅仅是银行问题，整个和房地产相关联的上下游企业都会受到很大的影响。所以，购房者如果有能力供的话，还是要供下去。

　　

　　断供后，购房者还将承担相应的违约责任。截至断供时，要计算你的所有贷款利息以及律师费用、诉讼费用等等，一系列下来后，损失要增加10%左右。

　　

　　个人信用也会因断供受到损害。梁峰告诫，我们国家还没有个人破产制度，如果引入个人破产制度,断供对个人将来信用影响不太大。但是针对现在，一旦断供的话，购房者还是可能欠银行的钱。他将来就不能有自己的汽车，银行随时都可以来收款。“在银行失去信誉，以后跟银行打交道就永远是一个黑点，没有几个人敢冒这么大的风险说以后就不跟银行打交道。”

　　

　　“不能简单地把现在的房子看成一个负资产”，广东益商律师事务所律师左青云分析，断供应从两个角度来考虑，一个是经济学方面，另外一个是法律角度。如果说断供是理性的话，它只存在于经济学方面。我们不能简单看是不是“负资产”，而且负多少也很难看到，因为这里还存在装修成本、诉讼成本，可能你现在还欠银行100万，现在房子价值80万，你现在买这个房子也要80万，你买这个80万同样存在一个装修问题、邻里关系问题，这也是成本。所以经济学上考虑的成本不仅仅是抵押物价值的问题。从法律上讲，他就没有任何理性可言。法律上只有两个后果，房屋没有了，违约责任继续承担。对主动断供的人而言，如果他有其他的财产，按所谓的经济学上的算法，只要我们的制度、我们的法律、我们的法院人员严格执行的话，他肯定是失算的。

　　

　　深圳房贷危机浮现
年06月04日
　　王方

　　

　　对于已经买了房的人而言，最难抉择就是“断供”，而由此引发的“房贷危机”也是社会各方不愿意看到的，然而，它却又让我们不得关注。在央行货币政策坚定地进一步紧缩时，随着深圳地产中介倒闭、房价开始下跌和开发商对业主差价补偿方案正在执行、商议之时，“房贷危机”很自然地开始浮出水面。

　　

　　笔者从银行方面和购房者获悉，作为曾经“炒房”重灾区的深圳的南山和宝安部分楼盘已经出现集体“断供”现象，这令开发商和银行极为不安。关于“断供”的原因，无外乎是房价出现大幅回落。据官方数据显示：与去年前5个月疯狂上涨50%相比，今年前5个月却是一路看跌，2008年5月份深圳新房均价同比2007年已跌去三成有余，个别楼盘甚至跌幅达50%以上，这意味着许多两成或三成首付的房产已成为“负资产”！由此引发的“断供”现象正越来越引起社会的关注，楼市的“非理性”消费正反馈着其“消化不良”的后果：盲目提前置业的、投机炒房的、心理不平衡的、赌性不改的、与开发商谈差价补偿不成的……

　　

　　对于“断供”，购房者面临信用被记入“黑名单”和房产被拍卖的等风险，而银行也必然要为其“信用过度透支”付出代价，损失在所难免。据央行5月30日发布《2007年中国区域金融运行告》中透露，地产贷款是2007年深圳市国内金融机构人民币新增贷款的主要项目，年末余额同比增长 45.3%，余额新增占比达到 86.3%，尤其是个人住房贷款，新增占比达到58.1%，比上年均有较大幅度提高。上半年深圳房地产价格的过快增长引起深圳银行业对房地产贷款风险的关注，于下半年开始调整住房贷款政策，个人住房贷款过快发展的势头得到抑制，个人住房贷款发放额在7月达到201.9亿元的高点后一路下滑，11月不到60亿。

　　

　　另外，该《告》对深圳银行业的房贷风险提出了预警：第一，抽样客户中月供占收入比重较高者具有一定规模。从抽样样本家庭负债情况来看，近几年深圳市家庭房贷月供及所有月供占家庭收入的比重，每年均有超过三成的购房者超过40%和45%，反映这部分家庭的还款及抗风险能力较弱，一旦房价持续下跌，该部分贷款购房者将会形成较大的还款风险。第二，目前住房贷款质量较高，但2007年4-7月份发放的个人住房贷款应予以关注。负资产一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。这种现象通常在物业普遍下降后发生。根该《告》引用香港金管局资料显示，香港负资产最严重时期为2003年6月，当时共有约105，697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。反观深圳的情况，央行深圳分行抽样结果显示，截止至2007年9月末，深圳市住房贷款质量较高，98.5%的贷款处于正常状态，贷款风险指数较低。但2007年贷款购房户中多次置业比例较2006年增长近14个百分点，投资比例较06年增长5个百分点，尤其在2007年的4-7月份市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30%，银行的负资产就会产生。因此商业银行应对 2007年4-7月发放的个人住房贷款密切注意。

　　

　　尽管央行对预期还存有乐观，但事实上，深圳楼市的“负资产”已经出现，至少有八万套房。一方面表现在新房价格暴跌30%左右，导致2007入市购房者资产变“负”，另一方面是二手房价格高出新房处于“倒挂”状态，“割肉”已是必然，最终这都会直接导致“房贷危机” 爆发，应该引起高度警惕。

　　

　　目前，在经历春运雪灾、5·12汶川大地震后，同时还裹挟着通货膨胀、人民币升值、粮食危机等不确定因素的中国经济预期仍然不够明朗，但毫无疑问的，从紧的货币政策，正在促使中国房地产业快速“归位”。

　　

　　深圳楼市无疑是这次房地产业调整时期里最敏感的一个城市，房价率先进入“拐点”。尽管如此，金融机构的预警还是不断。5月7日，上海银监局发布《一季度上海房地产信贷分析告》，对上海的房地产信贷进行了详细的分析。告认为，房地产贷款中，有两类贷款需要引起关注。一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16%；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86%。这两类贷款余额占比仅为24.3%，而不良贷款占比却达到55.2%，是房地产贷款的高风险点。 “上海和全国的情况都差不多。”上海银监局局长阎庆民说，“我们公布这一告，就是想让各家银行知道上海房贷的不良率在走高，提醒各行注意房贷风险。”

　　

　　迫使开发商的“归位”的，现已由外部环境，演变成了内在意愿。一是回收现金流，二是暂时放弃预期，活好当下。以万科例：2007年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。2007年5月，万科成立地块项目公司东莞市万科置地有限公司，用于开发该项目。但在2008年5月15日，该项目由广东宏远集团房地产开发公司与北京万信投资发展有限公司签订《股权转让合同》，以500万元的价格收购其持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权。万科明说是合作，实际上为缓解资金压力。接着，万科于5月21日晚发布公告称，公司发行不超过59亿元债券的申请获**会发审委有条件通过。万科的意图再明显不过了。再者，是5月30日，深圳万科已完成对深圳市易理房地产开发有限公司的股权收购，这是继去年收购富春东方后，万科在深圳的又一收购行动，也是深圳楼市今年首宗收购案例。通过此次收购，万科获得建筑面积10万平方米的易理园景台项目，并将其纳入万科第五园，更名为第五园·景台，预计将于6月入市。收购项目对万科来说，快速回收现金流意义要大于囤积土地！

　　

　　如果说，万科收购易理是行业整合的信号，那么开发商之间的血拼也正式拉开大幕，未来的开发商必将演绎大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的古老的商业故事。而当下，开发商演得正是相互之间争夺客户，比拼价格、片区优势、交通规划，以及品质与服务的大戏，谁能对客户放得下身段，谁能把自已的位置摆正，谁就可以挺过“寒冬”。

　　

　　深圳“房贷危机”已拉响警，这不仅是购房者与银行之间发生的战争，更是对开发商和全体人民的警告和教育。而在此背景下的开发商之“血拼”不仅昭示着是理性的回归，更是在拆除未来的“房贷危机”警。然而，当下的阵痛是难免的，不然，这笔“债”，谁来承担呢？