炒房比炒火车票对社会危害更大

2007-07-19　

在对深圳等国内多个主要城市的房地产市场进行调研中我们发现，炒房行为已引起各级政府的密切关注。但令人遗憾的是，现有的限制炒房措施并未取得预期效果。今年以来，全国主要市场商品房价格的涨幅仍达平均四成左右。我们认为，根治国内房地产价格泡沫的对策是中央政府痛下决心，制订全面禁止房地产炒作的政策并长期执行。
如何禁止房地产炒作？

首先，中央政府应明确，以赚取差价为目的的房地产买卖一律为非法行为，该行为与非法倒卖火车票一样受到公安机关的严厉打击。

其次，由于现实中的房地产交易很难区分是自己居住、还是以赚取差价为目的，因此，政府应进一步制订配套措施。如规定：对于持有期限不足一定时间（如５年或１０年）的商品房，房产所有者若转让房屋产权，只能委托政府指定机构代为出售，不得私下直接交易；指定交易机构按公开竞价方式将房产转让给购房者，不论房产实际转让价格有多高，房产所有者所获价款只能是原购房成本（可适当加上维修等成本）减去住居期间的合理房租后的剩余部分。如果该房地产转让产生溢价，溢价部分全部上缴国库。

一般来说，房地产的增值主要来源于土地增值，土地增值又主要来源于配套市政工程的改善，如地铁开通、绿化面积增加等，这些均来源于全体纳税人的贡献。因此，要求土地增值收入归全体纳税人所有是合理的，况且中国法律规定土地属于国家所有，要求房产所有者将增值部分上缴国库完全具备法律基础。

不违背市场经济原则

很多人认为，禁止以赚取差价为目的的房地产交易违背了市场经济的自由原则。其实，这种观点滥用了市场经济原则，市场经济并不意味所有的产品都可完全实现市场化，市场经济发达国家也有很多涉及公众福利的产品不允许完全市场化。在中国，住房就属于不能完全市场化的产品之一。

１．从商品属性看，房地产是具有特殊属性的商品。房地产具有天然的不可移动性，一个地方的供给过剩不能弥补另一地的不足；社会公众对房地产消费的弹性很小，当年轻人结婚生子、中年人举家迁徙时，不论房地产价格有多高，买房置业都是无法改变的选择。由此可见，房地产具有特殊的商品属性，市场自我调节能力很弱，政府干预房地产市场理由充分。

２．从中国国情看， “ 人多地少 ” 是制约社会发展的基本矛盾。如果允许房地产成为投资品种，房地产必将成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的工具。

３．禁止房地产炒作在国际上不乏先例可循。最先是市场经济的发源地英国。１９１９年以前，英国虽承认住房是特殊商品，但仍把住房作为单纯的生活消费品看待，政府对房地产市场完全不干预。当城市化、工业化迅速发展，大量农民涌入城市，城市人口急剧增加，房价高涨，绝大多数城市居民买不起房，只有租房。城市内经营住房出租的人普遍采用高房租盘剥租房居民，激化了社会矛盾。

１９１９年，英国政府开始建立现代住房制度，其基本思想是：建立一个政府支持（含政策支持和经济支持）与居民合理的住房消费相结合的住房制度。主要措施是：出租房屋的房租由当地政府或议会确定，出租房屋的房主无权自定房租价格；不能随意买卖二手房，多余的房屋只能卖给政府或租住该房的居民等。

上述政策措施对中国很有借鉴意义。当然，英国的做法是从一个极端走到另一个极端，把住房完全福利化。我们不能将住房制度再回到以前福利分房的老路上去，但应吸收英国实行现代住房制度的精髓：政府对住房市场积极干预；政府必须设法解决占人口大多数的中低收入阶层的住房问题。这不仅是英国的经验，也是世界其他发达国家的共同经验。

炒作不利于经济增长

有人认为，适度的房地产炒作有利于经济增长，只要将炒作控制在一定幅度内就可，没有必要采取严厉措施。

从短期看，房地产炒作确可刺激经济增长。但从长期看，结论完全不同：老百姓对住房的消费需求有较强的刚性，只要收入条件许可，潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求，无需房地产炒作的刺激。相反，房地产炒作导致的过高房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。房地产炒作对经济的刺激作用属于透支性，并不能创造真正的经济繁荣。

此外，所谓的 “ 适度 ” 房地产炒作，恐怕只能是学术界的一厢情愿。不仅从技术角度无法度量 “ 适度 ” ，从实际操作角度也无法准确把握。

住房是准公共物品：政府干预住房市场的理由之一

经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。

首先，住房具有外部性特征。外部性，又称外在性或外部影响，是指一个经济行为主体的经济活动对另一个经济主体的福利所产生的影响，但这种影响并没有通过市场交易反映出来。外部性会带来"外部成本"（社会成本大于私人成本）或"外部收益"（社会成本小于私人成本）。当存在较大的外部成本时，由于这种成本无需私人承担，所以会造成过多的供给；而当存在较大的外部收益时，由于私人得不到应有的回报，所以仅仅依靠私人市场必然供给不足。这两种情况都需要政府的干预。

在住房的生产和消费过程中就存在着广泛的外部性。举例来说，如果一户居民扩建自己的房屋，结果挡住了邻居窗口的光线，那么外部成本就强加在邻居身上。如果扩建部分的质量很差，就可能不安全，并给行人带来危险，这也是一种外部成本。消除外部成本需要政府进行干预，如制定某种建筑规则，禁止违章的改建和扩建，或者规定建筑物之间的最小距离。

此外，房屋的外部性还体现在会影响一个国家或地区居民的健康、犯罪率和受教育程度。19世纪欧洲各国政府之所以热衷于改善住房条件，一个主要原因就在于住房与健康之间的关系。科学家已经证明，房屋的设计和布局对人的身心健康有重要影响。新加坡社会学家拉兹·哈桑也曾经应用实证的方法证明，住宅过分狭窄和过分密集是青少年犯罪的因素之一。尽管住房与教育之间的联系目前还缺乏足够的证据，但是至少可以判断它们之间存在一定的正相关关系。如果住房条件的改善能够增进人们的健康、增加受教育的程度并减少犯罪率，那么改善住房条件就会获得正的外部效应。在我国，大量农民工进城，但他们的住房条件十分恶劣，受影响的不仅仅是农民工，城市居民同样受到影响，因为破烂的生活环境导致了大量的刑事犯罪案件。因此需要政府制定政策，影响住房的供求，以提高优质住房的外部收益，降低劣质住房的外部成本。

其次，住房的准公共物品特性。公共物品是那些个人需要，但却不愿意为其付费的商品。由于很难收回成本并获利，因此私人不愿提供这类物品。此时，需要政府通过收税的办法来提供。但如果政府鼓励公共物品的消费，消费者就会放弃消费者主权，而消费者主权是处于帕累托最优状态的完全竞争市场的本质特征。这意味着，社会如果要获得这类物品，就不得不牺牲一些效率。

公共物品具有两个特性：（1）非排他性，即公共物品一旦被提供出来，生产者就无法排斥那些不为此物品付费的个人消费该物品，或者排他成本高到使排他成为几无可能的事。（2）非竞争性，即对任一给定的公共物品的产出水平，增加一个单位的消费所增加的边际成本为零。同时具备消费非排他性和非竞争性的物品便是（纯）公共物品。住房显然不具备这两个特征，而且现代政府的公共政策所涉及的大量物品和服务也不符合这两个特征。但住房作为一个商品，它不仅包括室内的空间或室外的建筑，还包括周围的环境（空气、绿化、生活设施、交通条件等），住房与一般商品的最大区别就是位置决定一切，舍弃位置条件，住房作为一个商品就没有意义。住房及其配套设施（如建筑物的外墙、公用的道路、走廊、路灯、绿化带、文体活动室等）可以被视为公共物品。但是这是一种有争议性的观点，因为并非所有的政府和经济理论都把住房视为公共物品。

事实上，根据非竞争性和非排他性的程度，公共物品可以分为纯公共物品和准公共物品。纯公共物品具有完全的非竞争性与完全的非排他性，准公共物品只具有局部非竞争性和局部非排他性。

根据以上的定义和标准，住房不能算作是公共物品，它的使用具有很强的竞争性和排他性。但是住房的配套设施可以算作是准公共物品，其使用具有局部非竞争性和局部非排他性，政府应该提供这样的准公共物品，因为市场机制无法提供足够的数量。

最后，住房具有社会性。住房商品的社会性使其区别于一般商品。

首先，获得适当的住房是公民的基本人权。联合国高级专员玛丽·罗宾逊指出，大家的目标是实现人人享有人的一切权利--公民、文化、经济、政治和社会权利，获得基础教育、医疗、住房和就业对于人类自由的重要性不亚于政治和公民权利。因此，当这种权利无法依靠市场的力量得以实现时，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如，西班牙宪法第47章就明确规定：凡西班牙公民都有权获得适当和足够的住房，政府要创造条件、制定规则，保障公民的这一权利得以实现。

其次，优质住房和社区是改善人类生活条件最有效和最直接的方式。保持适宜的居住条件是家庭成员健康发展的必要条件，同时也是社会文明和文化发展的必要条件，因为不良的居住条件会带来疾病、犯罪等一系列社会问题。1953年，国际劳工部会议达成共识：“足够的住房和相关设施是优质生活最基本的要求之一，是为社会提供高效率劳动力的基本条件之一，是创造满意的社会生活的必要条件之一。”1970年，联合国会议强调了（城市）住房的两个主要职能："一是帮助个人、家庭和其它基础性的团体得到生活所需的住房。二是组织和分配基本生活福利设施给个人和团体……。并建议："发展中国家应采取步骤，在城市和乡村地区改善住房和相关社会设施，尤其照顾到低收入团体……在公共和私人方案里应作出努力来扩充低成本的住房……。

第三，住房作为社会初级群体-家庭的基本物质生活条件，反映出家庭中不同成员之间共同的社会经济文化关系，也反映出家庭与社会的种种联系。社会上各阶层人士居住环境的差别从一个侧面反映了社会的公允性。由房价及其它因素造成的社区居民成分的区别也会给社区文化以及社会文化的发展带来很大影响。使各收入阶层的人们可以在同一社区内居住，减少了种族间的隔离和不同阶层间的距离，杜绝了贫民区的产生。

第四，住房建设是城市经济发展的重要因素。异乎寻常的城市化进程造成城市人口的激增和住房的严重短缺，要在短期内解决城市住房问题需要政府介入市场，在分配资源时优先考虑住房，增加住房的供给。此外，住房与其他公共设施的配套也需要政府的统筹规划。政府可以通过城市规划、环境保护等措施，从中、长期的角度规划一个地区的发展，从而提高社会资源的有效利用率。

特殊的价格形成机制：政府干预住房市场的理由之二

住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。

1、不完全竞争性

住房市场是不完全竞争的市场。完全竞争的市场必须具备四个条件：（1）市场上有众多的生产者和消费者，其生产或消费的商品数量只占市场很小的一部分，因此单个生产者或消费者都无力影响市场价格，而只是市场价格的接受者。（2）厂商可以无成本的自由进入或退出市场。（3）市场上厂商生产同质的产品。（4）市场上消费者和厂商拥有完全信息。住房市场显然不满足这四个条件。其原因首先是住房商品的价值高、生产周期长、投入资金量大等特点决定了房产商数量有限，单个厂商占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。其次，房产商生产的住房不同质，房产商可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格。第三，住房交易的过程复杂，供求双方信息的不对称性，交易成本高。由于住房市场是不完全市场，市场无法自动实现帕累托最优状态。因此即使是美国这样高度市场化的国家，政府也要以行政法规和财政金融等手段对住房市场的运行加以控制和调节。

2、供求的非均衡性

对于住房而言，正常的"需求"当然是居住，但住房是特殊商品，它除了可以满足人们居住的需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。这样，住房的"需求"就包含了两个不同的内容，一个是消费，一个是投资。

正因为住房以及其他房地产品种具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般均衡的分析方法来分析房地产市场。一般价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但投资品的价格不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的"预期价格"主要是根据历史的价格走势来判断的。简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的，那么，"预期价格"就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则"预期价格"就是下跌的。因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资"需求"会成为"供给"。简单概括投资品市场的价格波动规律就是"追涨杀跌"。按照股票市场的经典投资理论可以概括为"牛市中，股价具有自我强化和复制功能。

此外，住房的修建是以对土地资源和空间的占用为基础的。一般来讲，土地资源的使用是由政府严格控制的。在西方国家，土地的使用主要是通过城市规划条例、建筑条例以及住房法令来管理的；在中国和其他一些国家，土地资源归国家所有，土地的市场投放量是根据国家的宏观经济状况确定的。土地资源是住房商品得以生产的先决条件，因此住房市场的供给量首先要受到政府土地政策和土地投放量的影响。政府对住房市场的调控是住房市场发展不可忽视的因素。

住房的价值高，住房消费占了人们总消费支出的很大比例。人们在购买住房前，往往要积累一定数量的资金。这个积累过程可能与住房的供给不一致，导致供求不平衡。这种不一致也可以通过政府干预来减少，如政府可以以提供低息贷款、担保或发放补贴等措施，缩短购房资金的积累过程，或增加住房的生产。

住房市场具有显著的地域性。由于地区发展的不平衡，可能出现局部住房的短缺和过剩的非均衡状况。而政府比单个开发商更了解经济全局的信息，因此政府应当及时地提供这些信息，引导市场决策，避免供求的失衡。

3 、层次性（价格差别性）

一般的市场分层是厂商根据消费者收入水平、性别、年龄等消费属性自行确定的，分层的目的是使产品针对不同消费群体或市场层次，在不同消费群中分别实现收益最大化。与之相对应的市场价格也具有很大的差异性。但是，由于低收入人群的购买力小，市场往往忽视他们的需要，社会资源的配置倾向于高收入阶层，此时政府对市场干预和调节是必要的。为了保证低收入家庭的住房需要，政府应该向最低收入家庭提供廉租住房，向较低收入家庭提供经济适用住房，或通过补贴、贷款等手段提高他们的住房支付能力，并建立社会性的住房保障体系。

从以上分析可以看出，住房市场最为突出的特点是政府对市场的关注和调节大于一般市场。政府对市场的干预能够优化社会资源的配置，而且还有助于实现社会公平。综上所述，住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上有所作为。

政府干预住房市场的局限性

政府干预住房市场的出发点有两个：第一个是优化社会资源的配置。政府的职责是弥补市场不足、纠正市场失灵；第二个是实现社会公平。政府要制定适宜的住房政策，以便资助社会上收入较低的人群，使他们能够安居乐业，从而实现社会的稳定和经济的持续发展。政府对住房市场的干预是市场发展的必要条件。但是政府干预并不是万能的，也存在一定的局限性。

第一，政府干预住房市场受政府财政能力、本国经济发展水平的限制。即使是原来以福利先进国著称的瑞典、荷兰等国，近年来都对原有住房政策作了新的调整，减少了政府支出。世界上许多国家干预住房市场的经验、教训值得我们认真探讨，然而更为重要的是我国政府应该根据国情制定出合理的住房政策目标。政府干预住房市场的目标确定之后，还应该慎重地选择有效的政策工具。由于住房市场的地域性强，因此各地区、各级政府还应该针对本地区的具体情况制定出适宜的、地区性的住房政策、法规。

第二，政府决策的实施结果往往有一定的不确定性。这是政策调节时滞性带来的结果。也就是说当市场上出现问题时，在初期往往难以确定问题的性质，要到问题定性后才能确定解决问题的办法。从政府决心进行调节到政策的实施又要经过一段时间，而市场在此阶段可能已经发生了新的变化。或者，根据理性预期学派的"政策无效论"，如果被调节者洞悉了政府实施政策的真正意图，就有可能做出相应的对策，从而使政府的调节失去作用。

第三，政府对市场的干预会影响市场机制的运行。在市场经济中，市场机制的作用在于利用价格信号自发地、及时地传递市场经济信息，引导并激励人们各自做出适宜的有效反应，从而协调供求、优化资源配置。政府对市场的干预不应限制市场机制发挥作用，而是要在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下去指导市场行为。

许多经济学家都曾指出，政府干预经济的各种方式都会产生代价。所以政府对住房市场的干预应该采取十分慎重的态度，政府行为的效果应纳入成本--收益的框架内进行分析，只有当干预获得的收益大于成本时才能干预。

总之，政府有效干预住房市场的前提应该是顺应市场经济运行的规律，在市场可以发挥功效、可以自发调节的地方，应该放开手，给企业以自由竞争的机会；在市场不能有效配置资源的情况下，应该积极介入。并且，政府对住房市场的干预应该是系统的，既要有短期的规划，也要有适合中、长期发展的政策和法律体系。

郭建波<<住房政治经济学>>节选