一、引 言

　　

　　中国的房市向何处去？“政府调控声声紧，房价依旧笑春风”，2007年1-7月中国的住房价格仍然是“涨声一片”。（人民网2007年9月11日，编辑：田嫣）

　　

　　在北京，五环以外房价触摸8000元/平方米，大部分房价过万元，二季度房屋涨价9.5%；在上海，开发商囤房制造楼荒假象，新地王抬高房价，每平方米达到6.69万元；在深圳，十人抢购一套房，房价5个月内暴涨50%，城区楼盘均破2万元。全国70个大中城市1-7月房价同比增长均超过5%，在7月份达到最高7.5%。见下图：

　　

　　

　　

　　在另一方面，广大的普通民众因为房价的“涨声一片”而不仅是付出了巨大的经济代价，而且彻底的摧毁了他们的幸福感，抵消了经济发展所能够带给人民的一点点成果。普通民众的住房需要和先富阶层的投资、投机需求在房地产行业形成尖锐的矛盾，并冲撞出“涨声一片”的焰火，无比璀璨的照耀着中国的GDP指标！关起门来扪心一问：普通民众您生活在经济发展的中国幸福吗？您在中国的广袤的大地上居无定所满意吗？您背负着几十年的住房债务轻松吗？

　　

　　经济发展的成果就这样被抵消了！经济学家仍然在那里喋喋不休的讲供需矛盾、市场规律等等名词。问题出在哪里呢？我们认为根本的原因在于对住房的本质没有正确的理解，对市场经济和市场规律的盲目迷信，导致房地产行业政策的不正确、不合理和无效。事实已经无情的证明了市场的这只手在住房这种关系国计民生的大问题上是失灵的。如何规范住房市场，解决民众的住房需要，最根本的是要对住房的本质进行重新认识，并在新的认识的基础上，调整、改变与住房有关的政策与法规，最终使住房成为经济发展带给民众的一项实际成果，而不是几十年的债务负担！

　　

　　党的十七大告中指出，要实现“住有所居”的社会保障目标。显然依靠目前的房地产市场运作模式是无法达到这个目的的。如何保证“住有所居”的社会保障目标得以实现，如何保证中国人是定居在中国而不是暂住在中国，是国家决策机构、经济学家应该深切研究的课题。

　　

　　本文从公共产品的角度对住房的公共品特性进行分析，确认并提出住房是一种公共产品，其社会供给应该由政府主导，在住房公共品由政府为主导提供的前提下，必然的要将附着在住房上的投资、投机价值剥离，恢复住房作为居住设施的消费价值。在住房价值分离的基础上，提出作为公共品的住房的社会供给政策建议。

　　

　　二、公共品的涵义及本质①

　　

　　1．公共产品的原始内涵

　　

　　早在300多年前，大卫·休漠就曾注意到：某些任务的完成对单个人来讲并无什么好处，但对于整个社会却是有好处的，因而只能通过集体行动来执行。这大概可以看成是对公共产品研究的起源。三个多世纪以来，亚当·斯密、李嘉图、马歇尔、帕累托、庇古、凯恩斯、林达尔等若干经济学者对这一问题从各个方面作了研究和探索，但是直到保罗·萨缪尔森在1954，1955年相继发表的两篇关于公共物品的短文之后，理论界对“什么是公共产品”，才有了共识。简言之，公共产品是具有消费的非排他性和非竞争性等特征的产品。

　　

　　消费的非排他性，按照萨缪尔森的阐述具有三个方面的含义：（1）公共产品在技术上不易排除众多的受益人；（2）公共产品还具有不可拒绝性；（3）虽然在技术上可以实现排他性原则，但是排他的成本极高。消费的非竞争性，指一个人的消费不会减少其他人的消费数量，或许多人可以同时消费同一种物品。

　　

　　2．公共产品的本质

　　

　　近年来人们从事公共产品的研究时，按照萨缪尔森的观点习惯性地把是否具有“非竞争性与非排他性”这两个特点作为判断公共产品的标准，实际上已经混淆了决定公共产品的根本性原因。

　　

　　从本质上说公共产品是满足社会共同需要的产物。公共产品的社会共同需要，可以表述成是一个国家、经济社会，在一定时期之内基于自身经济发展水平和一定价值标准与道德标准的、在个人偏好汇总的基础上形成的，对某种产品或服务是否属于公共产品，以及对所有公共产品中的重要性排序而形成的社会共识或社会偏好。因此上说社会共同需要是公共产品的决定性因素，是公共产品的本质。

　　

　　非竞争性和非排他性是市场经济条件下公共产品的技术性特征，社会共同需要是以社会伦理道德为基础的公共产品的本质；社会共同需要是公共产品的存在基础、是决定公共产品的永久条件，非竞争性和非排他性是公共产品存在的阶段性条件；社会共同需要是主动性因素，非竞争性和非排他性是被动性因素；社会共同需要决定政府必须做的事，非竞争性和非排他性决定政府不得不做的事。

　　

　　社会成员都需要走路，所以有了道路公共产品；社会成员都需要安定的国家秩序，所以就有了法律、国防等公共产品；社会成员都需要基础教育，所以就有了义务教育公共产品；社会成员都需要医疗，所以就应该有医疗保障的公共产品；所有社会成员都需要基本的住房，那么难道就不能产生住房这样的社会公共产品吗？

　　

　　三、住房产品的公共品属性分析

　　

　　我们已经分析了公共产品的特性，社会的共同需要是公共产品的本质，非竞争性和非排他性是市场经济条件下公共产品的技术性特征。那么住房是否具备公共产品的这些本质特性和技术性特征呢？

　　

　　1．住房的社会共同需要

　　

　　自从有了人类以来，公共社会需要中就包含了吃、穿、住、行等基本需要。我们国家用了将近60年的时间解决了吃、穿等社会需求，基本上达到了人人有饭吃，无处不饱暖（个别地方除外）的古典理想。目前我们面临的是解决住和行的基本问题。

　　

　　在公元前3000多年的古埃及，不仅活着的人需要一个“宿”，就是肉体死亡了的人也需要一个“家”，如金字塔就是法老的“家”。在中国远古时代，与燧人氏、神农氏并列的有巢氏，就代表了当时人民对住房的一种要求。每一个人都有住房的权利，这是文明社会的基本要求之一。

　　

　　住房与吃饭、穿衣具有同等重要的意义，都是人们不可或缺的基本生活条件，享有住房权利又是每一个公民应有的基本权利。社科院金融所副所长王国刚认为：到2025年中国尚缺160亿平米的住宅面积。在城市化率由1997年的31.91%发展到2003年的40.53%，城镇人口净增长1.29亿人的中国，如果按照人均需要住房面积20平方米计算，就需要25.8亿平方米的住宅②增加。拥有住房是社会成员普遍一致的，共同的需要。从公共产品的角度对住房这种社会的普遍一致的共同的需要进行分析，我们就可以充分的认定，住房是具备公共产品的本质特征的，是一种公共产品。

　　

　　对住房的公共产品特性进行分析时，我们可以看出受住房困扰的大多数民众生活在城市，城市的住房供给能否满足生活在城市的普通民众的共同需求，就是我们研究的核心。许多专家进行分析的时候，就城市论城市，使用户籍等各种绳索将住房需要的范围缩小、再缩小。实际情况如何呢？

　　

　　生活在城市中的非户籍人口与户籍人口基本相当。当户籍人口在为住房的面积大小争执的时候，非户籍人口为拥有平等的住房资格而求告无门。如果说城市居民的住房已经解决了90%以上，那么实际上连同非户籍城市人口，总体上的住房解决还不到50%。排除了生活在城市中的非户籍人口的住房权利不是正确的住房政策，没有实现社会需要的大众化，是少数人的特权。

　　

　　我们所说的住房的社会共同需要，住房的公共产品本质特性，是包括社会上的所有人，包括生活、工作在城市中的所有人，无论他是常住户，还是打工族，无以例外的是住房权利的当然拥有者，是住房政策的当然受益者，但是他们很多已经或者正在沦为房奴。这就是我们研究住房的公共产品特性，以及建立在公共产品基础上的住房政策的出发点。

　　

　　在达到了“人人有饭吃，无处不饱暖”的理想后，“人人有房住，个别不开车”的社会理想应该而且应当上升为当前阶段的社会共识或社会偏好。住房自然而然的在当前阶段成为社会的共同需要。

　　

　　2．住房的非排他性和非竞争性技术特征

　　

　　住房作为公共产品，具备社会的共同需要这个本质，那么住房是否还具备非排他性和非竞争性的技术特征呢？

　　

　　住房的非排他性不是指一个人在消费一套住房时，他人也可以来消费这套房子。就象道路一样，一个人在道路上行走的同时，另一个人必然不能在同一时刻行走在前一个人行走的位置上。这就产生了消费的时间问题，公路、公交等都是公共产品，这类公共产品的消费时间短，频率高，即时性强，消费没有结束时是排他的，这不影响公交、公路的公共产品本质。住房、社会保障等消费时间长，在消费未结束时也排他，同样不影响住房、社会保障是公共产品这一本质。

　　

　　按照萨缪尔森对公共产品的消费非排他性含义：在技术上不能设置什么人可以有住房，什么人禁止有住房，无法排除他人拥有住房。但是住房作为公共产品的提供，不会带有强制性质，作为消费者，住房公共产品可以选择拒绝。因此，在消费的非排他性方面住房作为公共产品具有半非排他性，或者部分非排他性。

　　

　　在消费的非竞争性上，住房作为公共产品，一个人的消费不会减少其他人的消费数量。因此上说，住房具有完全的非竞争性。

　　

　　依据公共产品在非排他性和非竞争性两个方面的技术特征对公共产品的分类，住房显然是准公共产品，它具有公共产品的本质——社会的共同需要。

　　

　　四、住房市场的现状、问题及原因

　　

　　那么社会住房的整体情况如何呢？一方面民众的住房需求是普遍的，是大量的，一方面住房供给市场是失灵的，管理和监督是失控的，房价是严重超出民众承负能力的。大量民众毕其一生甚至不能拥有一套住房，许多人沦为房奴的社会现实已经无情的证明了建立在市场经济和商品概念上的中国住房新政彻底的失败了。

　　

　　1．住房市场化运作彻底失败的社会现象

　　

　　① 住房价格完全超出普通民众的承受能力。

　　

　　统计资料显示，2004年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中商品住宅上涨15.2%，创下1998年以来房价的最高涨幅。2005年第一季度，商品房、商品住宅价格仍然保持两位数的增长，即分别增长12.5%和13.5%。根据目前的测算或已经公开的信息显示，我国的房价收入比超过7.8倍，上海、北京、杭州、温州等地更是超过10倍以上。即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比也只有11倍③。迷信市场经济看不见的手来调节住房价格已经彻底失败。

　　

　　② 投机炒作导致住房价格飚升，空置严重，住房的使用价值无法实现。

　　

　　中央电视台记者对深圳炒房人的揭密（见钱江晚2007/8/8道）：

　　

　　根据国家发改委、国家统计局公布的最新数据显示，到2007年6月底，深圳楼市均价达到了元／平方米，比5月份又上涨了14.6％。根据统计，今年上半年，深圳全市商品房均价上涨了42%。目前深圳特区关内的新楼盘，均价已经突破2万元／平方米，高档楼盘接近4万元／平方米，价格直追香港。

　　

　　在深圳，一边是炒房人手里控制了大量的房源，造成供给紧张，然后坐等房价上涨，升值获利，另一边却是大量有着正常需求的市民看着房价一天天涨上去，却买不起房。

　　

　　深圳保安区的新中心区，一栋栋新的住宅楼密集排列。“开盘的时候，卖的是每平方米4000多元，现在已经元了。”炒房者如此说。这个楼盘在去年就卖了出去，但现在有不少都空着，因为买房的不少都是炒房人。有个小区名称叫尚都，同样也是这个情况，大概有40%的房子早就卖出去了，但是不少是用来炒楼的，因此没人住。”

　　

　　从深圳的现象我们可以约略的看到全国各大城市的住房市场实况，炒作是住房市场化的一个与生俱来的毒瘤，直接损害的是普通民众的生活质量和国家的资源配置能力。

　　

　　③ 银行系统的按揭已经成了炒房人撬动巨额利润的杠杆。

　　

　　银行提供70%的按揭是导致房价飚升根本原因，炒房人以30万元的资金，就能享受价值百万房产的增值收益。

　　

　　另外，住房市场化彻底失败还表现在：开发商的囤积居奇、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，境外资金参与炒房，异地购房、炒作等等。

　　

　　2．住房市场化运作的彻底失败的根源分析

　　

　　住房市场随着大量房奴的产生标志着其彻底的失败，但是在社会各界对住房市场进行口诛笔伐的时候，我们应该对导致住房市场化运作失败的根源进行分析。

　　

　　首先，住房市场化运作的失败是市场经济的必然规律。市场经济本身就不是万能的，在许多领域会存在市场失灵现象。当将住房作为商品，进行市场化运作的时候，必不可免的造成市场失灵。

　　

　　其次是对住房的产品性质认识错误导致的。住房产品一般意义上不仅仅是商品，是特殊商品，更重要的，是公共产品，确切的说是一种准公共产品。住房具有商品的若干特性，但是其供给资源的有限性和不可再生性，以及需求的普遍性和大众化决定了住房首先是一种公共产品，一种准公共产品。将住房的国家政策从准公共产品的角度引发，必然会防止市场化运作的失败，得益的是全体的国民。

　　

　　第三，盲目套用经济规律。在市场经济条件下，企图以市场的法则对住房进行商品化运作，必然需要借助于市场经济的基本原理保驾护航，这些原理究竟是什么，在住房市场化运作中产生了什么恶果？

　　

　　从价值规律来看，住房的原始价值就是解决人们的居住问题，使人能够安居。但是市场经济条件下，住房具有投资或者投机的价值。即住房在市场经济条件下有两个方面的价值，作为居住设施的消费价值和作为投资、投机品的投资价值。这两个方面的价值在斗争的过程中，由于财富的集聚效应，前一价值逐渐的被后一价值所挤占，最终住房在市场经济条件下，迷失了本身的历史使命，沦落为赚钱的工具，大量空置，导致价格飙升，普通人民居无定所，暂住中国！

　　

　　显然住房要恢复其与生俱来的居住本质，改善国民居住条件，必然要排除渗透在住房系统内的投资和投机行为。

　　

　　从供求规律来看，表面上住房系统供不应求，房价上升。实际上住房的供求仍然与其在市场经济条件下的两种价值有关。作为居住设施，住房的消费需求是有定数的，“睡不过五尺”。作为投资品、投机品，因为欲望的无穷尽，导致用于投机、投资的产品需求具有无限性。住房十分可耻的充当了这样的投资品、投机品，因而导致了市场的供不应求，一方面一些投机者、投资者拥有大量房源空置待涨，一方面大量民众无处安身。

　　

　　显然将住房从投资品中去除，禁止投资牟利，单纯的履行居住功能，那么市场上的供求关系就不会那么紧张了。

　　

　　从竞争规律来看，住房不适应竞争，住房作为纯住房，与衣、食一样，具有非竞争性。不能因为一个人住房消费多一些，而另外的人可以不消费住房。在市场经济条件下，推动住房的市场化竞争，直接的改变了住房的功能，影响了住房的价值基础，使住房逐步丧失居住功能，成为投资品、投机品。

　　

　　显然在市场经济条件下，住房作为居住设施和投资品、投机品而具有的消费价值和投资价值依赖于市场竞争。正是市场化的竞争，推动了住房的功能复杂化，住房的需求多样化，从而导致住房失去了住房的最初含义，成为聚敛钱财的工具，而使普通民众沦落为房奴。

　　

　　从价值规律、供求规律、竞争规律等市场经济的基本原理来看，最终导致中国住房市场失灵，房价飚升，房源空置，房奴增加，人民住房条件难以改善的又一根源是：住房的消费价值被投机价值、投资价值严重挤占。

　　

　　因此，我们可以得出结论，住房市场化运作彻底失败的根源在于：一是市场不是万能的，在住房这样关系到所有人民基本生活的问题上，更加反映出市场化、商品化的无能为力；二是住房的本质是公共产品，不纯粹是商品。建立在商品概念上，而不是建立在公共产品概念上的一系列住房政策是失当的，不合理的，不正确的；三是住房不允许投资、投机。将住房作为投资品、投机品时，由于欲望的无穷尽，致使住房的消费价值不复存在，使住房沦落为财富掠夺的工具。

　　

　　经过前面的分析，我们明确了住房市场化、商品化运作失败的原因，进一步证实了住房不是商品，而是一种公共产品，一种准公共产品，以公共产品为出发点，考虑住房政策是十分必要的。

　　

　　在当前中国的房地产尤其是住宅方面，人民普遍的住房需求和市场失灵下的房地产炒作、囤积居奇、哄抬房价的矛盾十分尖锐。曾经立足于市场化和商品概念上运作的中国住房市场遭遇了可耻的失败！那么要最终的满足人民的住房需求，必然的要对当前建立在市场经济和商品概念上的住房政策进行一次全面的审判。

　　

　　五、改进住房市场的政策建议

　　

　　1．现行房地产行业政策简析

　　

　　国家房地产行业的现实状况没有人不清楚，从政府决策层面看，也下了许多的气力进行调控，但是在一些别有用心的经济学家做顾问和参谋的情况下，住房政策难以有根本的改变，当然的，住房依然是压在中国普通民众头上的一座大山。

　　

　　从2001年到2006年，国务院和国务院办公厅出台涉及房地产的各项政策文件25个，国家发改委、建设部、国土资源部、财政部、税务总局、央行（包括银监会、外汇局）等六部委针对房地产市场颁布的政策文件有171件（不包括以函的形式出现的文件）。这些文件对房地产市场的调控表现为：由初期的土地调控为中心转向土地调控与房屋调控并重；土地调控由早期的主要调控工业用地转向主要调控商住用地；房屋调控重心由早期的关注房地产业发展转向对房价的关注和住房结构的调控；土地和房屋的租、费向税转变；在金融方面由鼓励性向限制性转变④。

　　

　　这些政策和政策的目的是明确的，就是在肯定市场地位的前提下，表达了国家决策机构对住房的关注。成效如何呢？

　　

　　2005年商品住宅空置面积为8319.08万平方米，同比增加12.4%，2006年1-9月全国商品住宅空置面积为6590.65万平方米，同比增加9.7%⑤。从2001年以来住宅销售价格指数持续上涨，尽管在2005年、2006年住宅价格指数有所回落，也达到105.7。从1998年到2004年，全国商品住房价格增长了24.6%，二手住房价格增长了43.1%。以2004年数据为例，90%的家庭收入增长均慢于住房价格增长，低收入阶层更甚⑥。

　　

　　近年住宅销售价格指数见下图：

　　

　　

　　

　　 ：中国房地产发展告№4：113页

　　

　　在住房空置、价格飞涨方面无所作为外，其他的有关政策设想也没有达到预期效果。二手房的营业税、转让年限等根本没有削弱投机者、囤积者的市场操纵行为，所说的“老国八条”、“新国八条”不能禁止捂盘惜售，囤积土地、囤积房源、哄抬房价等行为，如前文提到的深圳炒房行为并未令行禁止。在金融政策方面，所转向的紧缩的限制性房地产金融政策根本抵挡不住利益的诱惑，金融机构与炒房者沆瀣一气。同时物权法更给投资者、投机者、囤积者以法律保护。

　　

　　由于总需求的无限膨胀促使房价无限上涨，这种无限膨胀的总需求中，有一大部分是投资需求。一些先富起来的人，没有象邓小平同志愿望的那样带动其他人共同富裕，反而成为普通民众走上富裕道路的障碍和绊脚石。他们想尽一切办法囤房、积房，促使房源大量转向投资品而空置，使房屋失去居住功能。普通民众在强势资金的挤压下，被迫暂时的退出房市的角逐或者沦为房奴，但是他们的居住需求永远存在。

　　

　　因此上说，现行的各种房地产政策没有从根本上立足，从而所起的作用仅仅是一些微不足道的调整，没有根本改变住房市场的乱象，是一种“好看不好吃”的东西。这样的东西多了，会失去人心。民众需要的是“既好看又好吃”的东西。

　　

　　2．住房公共产品的政策应对

　　

　　象卫生事业、教育事业、保障事业一样，住房也是一种公共产品。在卫生、教育、保障产业化遭到无情失败的情况下，住房的市场化运作也遭遇了可耻的失败。如何进行住房改革，是衡量政府究竟是以人为本还是以利为本，以经济发展带来实惠，使人民生活水平得到提高还是提高人民的生活成本，增加人民的负担，以获得经济增长指标的提高的管理理念的试金石。一句话：发展经济的目的是什么？通过增加人民负担，降低大多数人民的生活质量（幸福感）得到的经济指标的提升是可耻的。而住房曾经被称为拉动经济增长的支柱产业，这个支柱产业的繁荣是以损害普通民众的幸福为代价的。

　　

　　我们认为，根据住房的公共产品特性，从共享发展成果，共同创造和谐生活的立场出发，政府作为住房公共产品提供的主要责任者，需要从以下几个方面，多管齐下，进行政策改革。

　　

　　第一、坚决恢复住房的本来面目，落实房屋的根本功能——居住功能，彻底禁止以住房为投资、甚至投机对象。

　　

　　住房的核心价值最根本的体现在落实了居住功能，比较普遍的改善绝大多数人民的生活水平，而不是升值功能——带来的投资价值。只有将新建的每一平方米的住房充分的用来改善民众的居住条件，提高绝大多数民众的生活满意感，才能够促使社会的和谐健康发展。一味的，不择手段的攫取财富，只能加剧普通民众的生存负担，加剧贫富分化，加剧社会矛盾。在住房领域进行所谓的投资、投机行为就是这样，促进了社会的不公平感，促进了民众的不满意感，促进了社会资源与财富的畸形集聚，为不和谐增加了又一因素。

　　

　　恢复住房的居住功能，核心的问题在于严厉打击在住房领域的投机倒把，囤积居奇，空置待涨，哄抬房价的行为。使投机分子在短时间内彻底退出住房市场，促使其手中的空置房屋由投资品转变为消费品。根据有关数据，2006年1-9月全国商品住宅空置面积为6590.65万平方米，如果将这一部分住房投入房市，并且禁止投机倒卖，那么就相当于新建了6590.65万平方米的可直接用于居住的房屋，以人均20平方米，每户3人计，则可以解决100多万户的居住问题，分解到100个城市，则每个城市可以解决1万户的住房问题。这个成果是在没有增加任何投资的情况下可以实现的，是财富分配上一件合情、合理的政策抉择，有利于社会和谐，有利于资源与财富的合理分配，为什么不做呢？

　　

　　一些经济学家可能认为禁止倒卖住房会引起金融方面的呆帐、坏帐增加，风险加大，社会闲散资金无出路等，这些说辞无疑是替既得利益者呐喊而已。首先在投机房屋者手中，大量的资金于贷款。如果将投资建设房屋和在房屋销售过程中投机、囤积待涨的资金进行统计，我们可以看出60%的资金是银行贷款⑦。说到底投机到住房上的社会闲散资金本身数量就不是很大，促使它退出房屋投机翻不起什么大浪，也不会引起社会问题。其次银行由于提供大量的房贷，承担一些风险是应当的，但是银行不会崩溃。由于禁止投机住房，银行的业务可能要减少，利润要减少，但是牺牲了这些帐面上的一点点利益，带来的是人民居住水平的提高，居功至伟。

　　

　　要彻底恢复住房的居住功能，禁止投机倒把、囤积居奇，变住房的投资价值为消费价值，需要在住房建设环节，销售、变更环节，土地供应环节协同用力，方能建功。

　　

　　第二、在住房建设上，参考经济适用房的建设模式，大量建设经济型居住用房，不建商品房，停止建设各种高档商品住宅。

　　

　　近年来，国家的经济适用房政策逐步完善，由先期的不限面积，到现在的面积限制，结构控制。但是经济适用房政策存在的先天缺陷无法避免：一是受惠面窄，仅限于城市常住户，有的甚至仅限于低收入户、拆迁户，大量的长期工作在城市的外来人口没有资格享受经济适用房；二是带有保障性质，将经济适用房当作一种社会保障手段，是谓“言不及义，好行小惠”，沦落到福利房、人情房、政绩房的地步；三是数量供给很少，2006年的住房投资中经济适用房的比例仅占3.6%⑧。2004-2005年经济适用房投资年增长率为负值，分别同比减少2.50%和6.8%⑨。

　　

　　通过不建商品房、停止建设高档住宅，将住房市场的资金集中到经济型住房建设上来，建设大量的经济型住房，不仅惠及城市居民，而且有一部分能够惠及长期在城市工作的外来人口。同时不建商品房、停止建设高档住宅，还能够节省出大量的土地，为经济型住房的建设增加土地投入，提高土地资源的利用效率。由于经济型住房更加适合于居住而不是投资或者投机，将促使投机资金的自动撤离，房价回落到合适的状态。

　　

　　同时在对建设经济型住房的土地供应方面，享受经济型住房的人口覆盖方面实行有关政策，彻底促使住房公共产品本质的恢复，使住房不再成为民众最大的一项负担，而心情愉快的和谐的共同享受社会发展的成果。

　　

　　第三、以居留地为准实行一户一房制度，禁止异地购置房屋，同时配套实施户籍改革，以居留地核定户籍，而不是以户籍核定居留地或者户籍与居留地不相同。

　　

　　住房作为公共产品向社会提供的过程中，为了避免户籍的影响，必须对户籍制度改革，改革的重点是城市外来人口的入籍问题，改革的原则是居留地原则。所谓居留地就是指一个人在相当长的一段时间内（一般可以设定为5年，也可设定8年，10年）固定的在一个城市里工作生活，则这个人的居留地即为该城市。若其户籍不在该城市的，即可进行无条件户籍转移，入籍该城市，享受与该市居民同等的权利。

　　

　　完成户籍核查与配套改革后，坚决执行一户一房政策，禁止异地购房，促使住房资源首先满足本地居民需要。在土地、环境、其他资源条件许可的情况下，才可以申请建设面向外地、外籍人士的住房。

　　

　　实行一户一房制度，必然使住房资源充分的用于实现其居住功能，实现其作为居住设施的价值，同时消除民众在住房上的投机行为。在居留地为基础的一户一房背景下可以杜绝住房的私下交易，为住房公共产品的合理配置创造干净的环境条件。

　　

　　当户籍发生变更的时候，变更户籍的人员有权选择在新的居留地拥有住房。但是新的住房的购置必须是在老的住房已经出卖，在法律关系上已经变更为非自己权属的情况下，才能过户，否则不能购置新的住房。

　　

　　第四、对建设经济型住房的土地，国家停止征收土地使用税，无偿提供给民众居住。

　　

　　一个人从他出生的那一天起，就当然的拥有了在出生地居住的权利。一个公民生活在一个国家、一个政府管理之下，当然的有长住的权利。为什么住在应当住在的土地上还要征收土地税呢？

　　

　　对建设用地征收土地使用税，应该分别对待，对商业用地、生产用地征收土地使用税是合理的，但是对建设住房的土地，不应当征收土地税，因为住房是社会公共产品，而且住房作为消费品，在消费过程中不产生增值。

　　

　　2006年全国主要城市地价占房价比例平均为27.6%，多数城市地价占房价比重在20——40%⑩。购买一套住房，差不多需要付出30%的钱用于来证明你是生存在中国的土地上的，这个滑稽的政策让普通民众付出了多么大的代价？以40万元的房价计算，假如一个每月工资2000元的职工购买这样一套住房，不吃不喝，需要付出5、6年的时间来清偿政府所征收的土地使用税。这难道不滑稽吗？

　　

　　同时住房用地征收土地税（本文中土地税概指土地税和使用权转让收益）作为预算外的财政收入，在一些地方竟然占到了60%，为地方机关建立小金库，提供方便，而且在转移支付以及其他流转过程中产生大量的资金挪用、侵占、贪污和腐败。因此必须取消住房的土地税，让利于民。与民争利，自古历史证明那是灭亡的前兆。

　　

　　通过禁止炒房、囤房、打击住房投机，大力开发经济型居住用房、不建商品房、停建高档住宅，实行以居留地为准的一户一房制度，取消住房土地税等举措，必然能够极大的抑制房价，增加住房实际供给，减轻人民的居住负担，充分有效的实现住房公共产品的本质价值。

　　

　　第五、在住房的规划、设计与建设、销售、物业管理等环节，以政府为首，引导设计、建设、物业管理等机构积极参与，建设、提供高质量、低成本的经济型住房。

　　

　　在住房的规划方面，由政府主导，提出建设的基本目标，对潜在购房人群进行分类，提出分批解决不同层次购房需求的方案，保证首先解决那些最紧迫的，没有住房的人，其次才能考虑解决那些需要改善住房条件的人。在具体建设项目上，政府无偿提供住房建设土地，引导符合资质要求的房地产开发企业积极参与竞标。招标过程、评标过程、以及评标的标准、程序、结果向社会公开，使符合资质要求的企业均有机会参与该项建设的竞争，杜绝暗箱操作，杜绝官商勾结的丑恶行为。

　　

　　在住房的建设方面，由中标企业为主，政府实行监管，对楼盘的设计方案进行审核，保证住房的结构设计符合规划的经济型原则，土地的利用符合政府的供给原则，住房的建设费用（主要由工程造价及相关的管理费用组成）符合实际情况，防止任意抬高造价。

　　

　　在住房的售卖方面，以政府为主，委托开发商进行售卖，或者政府直接购买后委托第三方售卖。购买价格由政府根据住房造价、有关费用、合理的开发建设利润决定，与售卖价格保持一致。售卖面向符合购房政策的所有人士，在购买群体人数远远超过房屋供应数量时，采取抓阄的方式决定。保证住房的售卖过程公正、公平、有利于社会和谐发展。

　　

　　在住房的物业管理方面，道路、公共交通无疑作为公共产品由政府主导建设提供，同时在供暖、供气、供水、供电等公共工程方面，仍然离不开政府的主导和支持，坚决避免在严寒的冬季，因为取暖费、电费等原因，擅自停止供暖的行为。

　　

　　六、结 论

　　

　　住房的公共产品特征就是社会民众全体一致的住房需要，在实现这个需要的时候，我们走了一些弯路，付出了相当巨大的学费，从福利分房的过去过渡到了住房分配的货币化和住房供应的市场化的现在。无庸讳言的是，这个过渡是彻底的失败了。中国的住房市场因为忽视了住房的公共产品特性，将住房作为一般的商品，很多时候作为一种投资品运作而遭受了巨大的社会价值损失，使社会民众望房兴叹，催生了大量投机倒把分子的同时，将大批的民众推进了房奴的深渊。对这样的改革成果，我们没有必要，也不需要“珍惜”它，更没有必要对它进行粉饰。

　　

　　我们需要作的是，对失败了的住房改革进行认真的反省，反省我们失败的原因，从而找到我们应该前进的方向，只有承认失败，才能够轻装前进。在反省的过程中，我们深刻的认识到住房与吃饭、穿衣一样，都是社会成员普遍一致的共同需要，它们具有公共产品的本质特性。认清了这个基本事实，我们就能够反思住房市场化运作失败的根源。同时我们也能够立足于住房公共产品的根本特性，提出我们改革的方向，以及我们应当在政策方面所进行的调整。

　　

　　只有立足在住房的公共产品本质，坚持政府主导，肃清住房的投资价值，恢复住房的消费价值；杜绝住房空置、囤积居奇、哄抬房价等现象；大力建设经济型住房；实行居留地的一户一房制度；禁止异地购房；取消住房土地税；监督、管理、控制、规范住房的规划、设计、建设、售卖以及公共设施配套、物业管理等行为，更加充分、合理、适宜的满足民众的住房需要，这才是我们住房改革的方向，也是我们住房惠及民众的根本保证。

　　

　　【注释】

　　

　　① 秦颖.论公共产品的本质——兼论公共产品理论的局限性.《经济学家》，2006年第3期

　　

　　② 赵振全等.住宅和汽车消费需求与经济增长.《2005年中国经济形势分析与预测》， P213

　　

　　③ 徐经勇、马原.当前房地产价格走势与宏观调控策略的选择.《经济学家》，2005年第5期 P81

　　

　　④ 李恩平.我国房地产政策回顾与绩效考察.《中国房地产发展告№4》，2007年4月 P35-42

　　

　　⑤ 刘琳.中国住宅市场形势分析与预测.《中国房地产发展告№4》，2007年4月 P112

　　

　　⑥ 刘琳.中国住宅市场形势分析与预测.《中国房地产发展告№4》，2007年4月 P114

　　

　　⑦ 尚教蔚.房地产企业投融资结构与金融风险分析.《中国房地产发展告№4》，2007年4月 P88

　　

　　⑧ 尚教蔚.房地产企业投融资结构与金融风险分析.《中国房地产发展告№4》，2007年4月 P79

　　

　　⑨ 刘琳.中国住宅市场形势分析与预测.《中国房地产发展告№4》，2007年4月 P115

　　

　　⑩ 邹晓云、田彦军.2006年中国城市地价状况分析.《中国房地产发展告№4》，2007年4月 P73

　　

　　参 考 文 献

　　

　　1．刘国光等.《2005年中国经济形势分析与预测》第1版.北京：社会科学文献出版社，2004年12月

　　

　　2．牛凤瑞.《中国房地产发展告№4》第1版.北京：社会科学文献出版社，2007年4月

　　

　　3．秦颖.论公共产品的本质——兼论公共产品理论的局限性.《经济学家》，2006年第3期

　　

　　4．徐经勇、马原.当前房地产价格走势与宏观调控策略的选择.《经济学家》，2005年第5期