楼市价格阴谋：管还是不管？

　　

　　
：章剑锋

　　

　　
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南京市成为中国首个对商品房价格实行严格管制的城市。根据要求，南京已实施6条房价监管新规，精髓之处为，普通住宅商品房要按照物价部门核定的基准价，一套一价、明码标价，且须将之公示，并不得擅自上调已公示价格。这引起汹汹争议，其中不乏指责政府管得太宽的声音。

　　

　　
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争议的背面，一个日益残酷的现实正在全国范围内悄然浮现——城市房价新一轮涨幅业已拉开。这并不令人惊诧。季节性房价变动几乎是全国楼市通病。在每一个新的年份或季节，城市房价总是同比于上一年的价格水平要高出许多，上调幅度往往惊人。这背后，则有一只"手"在不断动作。这只手是开发商。

　　

　　
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不难看到，每到年末，开发商集团总会透过各类媒体对未来一年或一个时期里的房价作一番高调"展望"和"预言"，为价格变动这一轮"辞旧迎新"大做铺垫。除了跨年度的季节性房价变动之外，半年性房价变动和每月间隔的房价小幅变动也成为另外两类房屋销售价格发展路径。如果有可能，我们甚至不妨合理地假定在未来还会有第四种价格变动模式出现，那就是时以日计的房价递增机制，具体内容是：今天的价格和明天的价格不一样，明天的价格和后天的价格又不一样，总之，每天都在辞旧迎新。

　　

　　
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这不是笑谈。如果掌握在开发商手里的各种季节性价格变动机制长久不被革除和打破，逐日累进的房价变动机制的出现定然为期不远。这就需要厘清，为什么一逢年过节房屋就要涨价？这种明显混乱和无序的价格形成机制何以能够形成，并愈来愈被视为理所当然，从而主导城市房价的走势？

　　

　　
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有人警告说，这是因为开发商操控了房屋供应，进而控制了销售价格，处于这样一种有利地位，开发商很容易就能通过调节房价达成自己的渔利阴谋。这种观点是有其道理和逻辑的，如果说在房地产市场化最初阶段里能够促使开发商提高销售价格的全部因素在于投入成本和政策性风险的增加，那么在今天，不管是否真正增加了硬性成本投入和政策性风险，开发商都已经养成了可以凭空捏造一些理由和说辞来擅自提高发售价格的习惯。他们深谙对付购房者的技巧--对那些需要住房的人们，有时候涨价根本就不用给什么理由。

　　

　　
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喜欢涨价就涨价，高兴时给个理由，不高兴时连解释都很多余。这样毫无规律又随心所欲的季节性房价变动，完全是市场真空和政府失灵状态下暴露出来的价格机制混乱。

　　

　　
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一般而言，商品价格的变动由供需关系变化引起，供小于求，价格即会暴涨。具体到房地产领域，供小于求的市场态势的确能够撑高房价。但更多时候，这也成为开发商肆意提价的幌子。因为并没有人知道当前的供小于求到底是一种什么样的矛盾程度，供应量与需求量之比具体又是多少？在没有弄清这些状况的时候，很多人认为供应总是满足不了需求，因此鼓吹不断抬升价格门槛，以限制无尽的需求。在此情况下，存在于价格层面的混水摸鱼、落井下石和趁火打劫往往最容易出现，此时市场就是无序和失灵的，因为它被人操纵。

　　

　　
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退一步说，即使开发商手中的季节性房价变动真是由于供需关系导致，这种变动机制也未必正当合理。在公开宣布提价的时候，商人们从来不去问问购房者愿不愿意接受，亦不征询政府价格主管部门的意见并申请审查，这种价格变动机制完全不受第三方制约，是放任自流式的。这意味着，当前的城市高房价是政府失灵的产物，它由开发商制定出来，并无条件地被购房者承担。价格部门不过问、不关心、也不制止，导致开发商在销售房屋时过度地自主定价，在商品房价格形成机制中踞于主导和独断地位。

　　

　　
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在房价监管领域，职能部门自始至终是缺位的、失灵的。政府在上世纪就出台了《价格法》，规定市场中的商品价格形成分为自主定价、政府指导价和政府定价三种。但很多年以来，我们对于自主定价有误解，坚持强调由市场主体完全自由和自愿地制定商品价格，而房价也理所当然地属于自主定价范畴，却忽略了自主定价的实质内容是由开发商和市场主体来操控价格，加之没有来自任何第三方的制约与监督，导致价格机制的紊乱和市场投机活动此起彼伏，自主定价更多时候成了市场主体手中的阴谋暗箱。

　　

　　
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现在，南京决意出手治理。这预示我们需要改变过去的错误观念。对于房地产价格这种大宗的关乎民生的商品价格，政府应该自始至终予以重视和注意，并保留必要的干预和调节手段，本质而言，政府是最有必要控制房价的，不应该让开发商全盘自主，否则便要市场大乱。