A-A+

中国楼市疯狂：非地球版的2012

2025-02-25 深度解析评论条阅读次

　　此轮调控在演戏：新版“华容道”
　　
　　2010年4月中下旬起，管理层对房地产实施的密集“垂直打击”，市场各方博弈激烈：杭州楼市虽量价齐跌，但武汉成交量却急剧上涨。四川省统计局5月5日也发布消息说，“全川一季度房地产投资增长50%，未来一段时间，四川房地产投资需要仍将高速增长”“四川房价短期不会有大的变化”。

　　这轮被称为“迄今最严”的调控措施将如何改变楼市格局市场各方看法不一。楼市走向在5月之后变得扑朔迷离。

　　
　　作为媒体人，我对此轮“迄今最严”调控效果并不看好。
　　原因是：10几年媒体生涯，耳濡目染房地产庞大利益链中主角银行、开发商、民间放高利贷者（含部分企业业主），以及为了得到广告争当吹鼓手的媒体、拿人钱财替人消灾的所谓知名学者的所作所为，感觉管理层每次出台各项控制房价政策，就像手拿一根棍子，本想棒打房价这条疯狗，让它听话跑跑慢点或停下来，但由于挥棒人打的地方不对，力度不够，这条疯狗反而越打跑的越快。
　　这次调控，也不例外。
　　首先，现在银行、开发商、民间放高利贷者（含部分企业业主）等几大利益主体的矛盾都体现在房价上，此轮政策对他们来说并未打中其“七寸”，所以，目前的调控政策对抑制房价起到的作用很有限。其次，出这么多组合调控政策，房贷比例提高也好，公开房源也罢，乃至公开招拍挂、增加土地供应林林总总，但就是对银行没有苛政。此次政策力度最大是限制购买力，但限制的是社会买家，对银行这个潜在的最大购买者，并没有政策实施限制。
　　为什么银行是房子潜在的最大购买者？4月13日我发表的博文《中国楼市疯狂：非地球版的2012》给出了谜底（详见相关链接：
　　
　　
　　那抑制房价疯长的“7寸”在哪里？答案我认为只有一个：遏制假按揭！
　　谁在为假按揭提供舞台？我认为以下两点是关键：
　　一、银行：银行不负责主要表现在：1、对开发商房价听之任之，开发商说多少就贷给你多少；2、对买房者的还贷能力不调查（有要求，但具体实施不力），只要你随便在哪里开个收入证明，我就贷给你，这样，就为假按揭大开方便之门。只有银行真正负起责，一切假按揭才能杜绝。
　　其实，只要银行不见房产证绝不贷款，改变现在只要在房管局备案就可以贷款现状，让假按揭房子再卖出时按二手房对待，这样假按揭至少能收敛很多……
　　
　　二：税收：我们现在的稅收征收流程没有控制住假按揭。开发商假按揭出房子，只需要在房管局备案，而不需要真实办理房产证，就可先从银行贷出巨款。以后开发商要卖捂的房子了，只需办个简单的退房手续，房子原封不动又回到了开发商手里，并重新作为新房卖出，而不需缴纳任何稅费，开发商假按揭的成本基本为零。这也就解释了为什么我们这几年出的调控房价税收政策，比如两年五年政策，增值稅政策，经济适用房政策等，这些政策，除了政府增加收入，老百姓多付稅收，炒房者提高炒房成本外，对假按揭，没有起到丝毫增加成本的作用。
　　
　　目前出台的系列新政，感觉不能抑制住假按揭，也不能抑制住银行不管多高房价我也贷的欲望。
　　开发商捂盘成本不增加，银行这个真正帮凶不遏制住，房价就不可能跌！

　　写到这里，自己也感到无限纳闷：道理就那么浅显，我等草民都能看出端倪。为何每次调控看似来势凶猛，临阵出招却是剑走偏锋？联想到最近热播的新版《三国》，不由弱弱地问一声：莫非此乃“诸葛亮智算华容，关云长义释曹操”的现实版演绎？　
　　
轻松阅读：　　
草民眼中的中国楼市击鼓传花

　　某放高利贷者或某企业业主找到开发商，说我找人来把你一半以上的房子用按揭的形式买了，再签一个房子一两年后返回协议，以后房子涨了，高出的利润归开发商，亏了，与开发商无关。中途如果有人一定要买高利贷者已按揭的房子，开发商也可以把他卖了，多出来的钱归开发商，但开发商必须要把从银行按揭来的钱给高利贷者，这样，就解决了开发商担心房子以后涨了利益受损的情况。二：高利贷者再给开发商签一个工程承包合同，就是，开发商的工程款由高利贷者来支付，这样，就解决了开发商急需卖房支付工程的问题。有这样的好事，那开发商当然愿意，房子一开盘，就卖完大部分，有点实力的开发商，还可以自己捂一些房，然后慢慢卖，价格越来越高，利润越来越多，开发商的利益一点都不受损。于是，我们从表象看到了有组织有纪律的“温州炒房团”，看到他们扑向全国一个又一个的楼盘，所到之处，横扫房源，片瓦不留。
　　
　高利贷者同开发商签了工程承包协议后，就找建筑商，提出要建筑商在工程中帮助洗钱，给建筑商以高出正常利润以上的利润，建筑行业，由于管理难得大，所以特别适合洗钱。这样，高利贷者从开发商那里拿到从银行按揭的钱后，只需支付年息6%的利息，但民间放贷可以放到月息10%—30%，由于中小企业从银行贷不到钱，这个市场非常大……
　　那些办假按揭的人就是普通老百姓，大部分就是我们认为的所谓温州炒房团，他们得到的利益就是假按揭一套房子得点劳务费。他们的身份是真实的，所以，他们买房也是真实的，按揭也是真实的。这样，开发商、银行在这里面都没有政治风险，而我们从表象上看到的就是购买力太强，楼市还要涨。这也就是我们看到的为什么这些人买房什么也不看，坐下就买，就是再有钱，也应该看下了解下自己的房子，完全不符合地球人之常理。
　　一年后，他们把房子退单给开发商。银行的钱需要还了，高利贷者就再找下一个楼盘，如法炮制，不买好的，只买贵的。
　　楼市只涨不跌的游戏就这样周而复始：楼市一开盘，先找种种理由提高房价，大量楼盘就通过假按揭卖出，然后，慢慢涨起卖，房子以后再通过退房返回开发商，开发商再以以更高价卖给追高的老百姓……

　　中国楼市疯狂：非地球版的2012

　　中国楼市非典型地球现象一：
　　杭州一千多万的一套的房子还需要通宵排队才可能买到
　　中国楼市非典型地球现象二：
　　北京五环外的新房价超过了二环房价
　　中国楼市非典型地球现象三：
　　北京一晚就涨4000元的楼盘
　　……
　　中国的确是一个神奇的国度，任何非典型地球人的奇迹都可以创造出來。
　　中国楼市非典型地球现象根源：中国楼市已经不是住宅，而是融资手段，是各路既得利益者剥夺百姓财产的工具！
　　
庞大利益链战车，绑住了哪些角色？
　　
　　主角A：银行——是楼市疯狂上涨中各路炒武器和给养的提供者，是疯狂源头。
　　银行一直把房子作为优质资产，房子需要贷多少就给多少，并且，价格开发商说了算，绝不还价，只要开发商说出涨价的理由就OK。银行得到的利益，表面上看，贷出去的钱多了，银行利息收入增加，银行各级管理人员任务完成。业绩上升的同时，正常收入增加，灰色收入也迅速跟进。
　　一个假设：如果一个人拿房子作抵押来找你个人借钱，但房子价值他说了算，你会借钱给他吗？你肯定不会，但银行会，因为银行不是管理者们自己的，反正贷出去的钱与他们无关，房价再高也敢贷，只要你有涨高的理由，管理者们以后能解释清楚就OK。
　　
　　主角B：开发商——是这场楼市疯狂的主要制造者，也是最大受益者。
　　房子封顶后，开发商先利用假按揭保住自己的基本利益，同时也可利用高利贷者做假按揭实现捂盘（下面我会详细介绍），然后将楼盘以高价慢慢卖，获取高额利润。比如，本来卖5000元一平方的房子开发商就可收回成本并实现正常利润，但开发商把房价涨到8000以上，然后，利用假按揭，按7成按揭算，从银行套取每平米5600元，相当于以每平米5600元的价格卖给了银行。这样，他们先保住了自己的基本利润，房子又控制在自己手上，价格也抬高了，然后慢慢以高价卖给高位接盘的老百姓（假按揭的房子通过撤单就可又回到开发商手里以新房卖出），将来房子跌了，开发商没有损失，他已将房子抵押给了银行，银行拿去就是了，那受损的肯定是银行。

　　
　　主角C：民间放高利贷者——是这场楼市疯狂的隐形主力军。
　　民间放高利贷者利用虚假按揭，将钱从银行贷出，支付年息6%，然后以月息10%——30%的高息贷出，获得400%以上的利润，由于建筑行业的特殊性，同时有些还兼做洗黑钱的生意。他们不关心房子的价值，也不关心房子的位置、周围环境等，只关心房价，只要价格越高，从银行贷出的钱就越多。由于这种操作比较复杂，也非常隐蔽，下面我会详细讲出这里面的操作过程。

　　
　　主角D：ZF——这场楼市疯涨游戏的裁判，也是受益者。
　　ZF既然是受益者，所以裁判有时就失去了公正，同时也让我们看到了很多官商勾结的阴暗面。房价越高，政府地卖的钱越多，稅收的越多，部分当权者灰色收入越多。

　　
　　配角A：炒房者——楼市疯狂的推波助澜者。
　　炒房者的作用相当于托儿。他们中，有些是职业炒家，有些就是我们普通老百姓投资者，房价上涨，他们兴高采烈，房价下跌，跑不赢的，也就成为牺牲品，割肉跳楼自己决定。
　　配角B：老百姓——楼市疯狂涨游戏的受害者。
　　他们不得不用三代人的钱买越来越高的房子，始终有人会因各种原因忍不住参加进去这场游戏(毕竟人要有立锥之地)，为高房价买单，为以上获利者接盘，最终，楼市的泡沫还会砸在他们头上，孤独的唱着“为什么受伤的总是我”。
　　配角C：媒体、知名学者专家——他们是这场游戏的解说员。
　　他们当中，有良心的，没良心的，唱多唱空，各为其主，各取所需，总之，百家齐放，老百姓也就不知听谁的了，反正，你的钱你做主。
　　
　　跑龙套者A：买不起房的人。虽然他们被这场游戏直接OUT了，但他们为中华博大的词海增加了新词汇——“蚁族”“蜗居”“柜族”等，几千年的中华文化谢谢他们的存在。
　　跑龙套者B：小部分出卖自己身份证的人。你们帮人做假按揭，被“千万”“百万”了一把，虽然只得可怜的一点劳务费，但也算受益者。
　　

　　中国楼市疯狂的2012版剧情简介　　
首先，放高利贷者找到开发商，说我找人来把你一半以上的房子用按揭的形式买了，再签一个房子一两年后返回协议，以后房子涨了，高出的利润归开发商，亏了，与开发商无关。中途如果有人一定要买高利贷者已按揭的房子，开发商也可以把他卖了，多出来的钱归开发商，但开发商必须要把从银行按揭来的钱给高利贷者，这样，就解决了开发商担心房子以后涨了利益受损的情况。二：高利贷者再给开发商签一个工程承包合同，就是，开发商的工程款由高利贷者来支付，这样，就解决了开发商急需卖房支付工程的问题。有这样的好事，那开发商当然愿意，房子一开盘，就卖完大部分，有点实力的开发商，还可以自己捂一些房，然后慢慢卖，价格越来越高，利润越来越多，开发商的利益一点都不受损。于是，我们从表象看到了有组织有纪律的“温州炒房团”，看到他们扑向全国一个又一个的楼盘，所到之处，横扫房源，片瓦不留。
　　
　　那民间放高利贷者又怎么赚钱呢？
　　高利贷者同开发商签了工程承包协议后，就找建筑商，提出要建筑商在工程中帮助洗钱，给建筑商以高出正常利润以上的利润，建筑行业，由于管理难得大，所以特别适合洗钱。这样，高利贷者从开发商那里拿到从银行按揭的钱后，只需支付年息6%的利息，但民间放贷可以放到月息10%—30%，由于中小企业从银行贷不到钱，这个市场非常大，高利贷者的利润就可想而知。
　　那些办假按揭的人就是普通老百姓，大部分就是我们认为的所谓温州炒房团，他们得到的利益就是假按揭一套房子得点劳务费。他们的身份是真实的，所以，他们买房也是真实的，按揭也是真实的。这样，开发商、银行在这里面都没有政治风险，而我们从表象上看到的就是购买力太强，楼市还要涨。这也就是我们看到的为什么这些人买房什么也不看，坐下就买，就是再有钱，也应该看下了解下自己的房子，完全不符合地球人之常理。
　　一年后，他们把房子退单给开发商。银行的钱需要还了，高利贷者就再找下一个楼盘，如法炮制，不买好的，只买贵的。
　　楼市只涨不跌的游戏就这样周而复始：楼市一开盘，先找种种理由提高房价，大量楼盘就通过假按揭卖出，然后，慢慢涨起卖，房子以后再通过退房返回开发商，开发商再以以更高价卖给追高的老百姓……

　　基于中国楼市现状，“中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。”香港著名经济学家郎咸平如是说。

　　剧本创作：一位对政策完全不能左右的人

“一个晚上每平米突然涨4000元，谁能承受得起？”4月11日，位于北京朝阳区五里桥附近的中弘·北京像素两幢楼开盘就引爆上千人的纠纷。头一天晚上，购房者被告知两楼价格分别为均价2万和2.4万左右，可昨天开盘时，2万的变2.4万，2.4万的变2.8万。