房产税，能否药到病除　　

　　记者/王小菜　　

　　

　　转自《百姓生活》第104期　　

　　

　　在中国，房地产业已被赋予了太多的含义，有人说读懂了房地产业就读懂了中国经济，因为这是一场硝烟久久不散的迷局。　　

　　

　　那么迷局之下的2010年，注定是不平静的一年，从地王的遍地开花，到有史以来最严厉的《国十条》出台，再到二次调控新政的亮相，但伴随的依然是地产市场的火爆、房价的高企，而一波又一波对楼市的调控，可谓是历年手段最多、力度最大、持续性最长的一年，但似乎也拉不住房价这匹“脱缰的野马”。　　

　　

　　去年堪称中国的房地产年，开始于年初主持人白岩松的调侃：“是总理说了算还是总经理说了算”，结束于年末温家宝总理的表态：“将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理的价位”，巧妙组成了一个设问句，反映了政府对房产调控的决心。　　

　　

　　在经历了加息、限价、限购等调控手段之后，人们期待房产税能力挽狂澜，成为抑制房价过快上涨的灵丹妙药。而去年关于房产税的传闻一直未停息，尤其是下半年政府相关部门与之相关的动作密集，让人感觉到呼之欲出的态势。　　

　　

　　2011年新年伊始，重庆、上海即明确了房产税的试点改革，并于　1月28日　公布了房产税征收方案细则，让传闻已久的房产税这只“靴子”真正落地，标志着房产税改革试点终于迈出关键性一步。　　

　　

　　那么被公众寄予厚望的房产税，能否成为遏制房价飙升的利器，能否使房价稳定在合理的价位，房产税这方药是否能真正药到病除，这是普通民众更深层次的忧虑。　　

　　几个疑难“病灶”　　

　　

　　毋庸置疑，中国的房地产经济正在加速滑入病态的深渊。无论是北上广这样的一线城市，还是西部的三四线城市，在过去短短几年内的共同经历，就是一路见证了房价三到五倍的上涨。面对如吹泡泡样膨胀的房价，普天之下，恐怕没有几人会认为中国的房地产业是健康的。很明显，房地产业顽症已久，正如同一颗毒瘤畸形地长在中国经济的躯体上。如何根除顽症，让房地产经济走上良性的可持续发展之路，必须找准“病灶”，然后对症下药。　　

　　

　　第一，为何中央三令五申的打压房价，等到地方执行的时候却变了样子？地方政府 “土地财政”的依赖是推高房价主因之一。仅凭所谓“经营城市”的口号，通过“收储土地”和高价拍卖，转手就能获得巨额收益。更何况，与其他实体投资项目相比，房地产开发当年就能见效，对的GDP“贡献”显著。在滚滚而来的财政收益和光彩夺目的“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力。　　

　　

　　第二，经济学中价格与供求紧密相连，高房价的直接原因在于供需的不平衡，即房屋的供给数量远远满足不了居住需要，刚性需求强烈。这是由于当前城市化进程加速，越来越多的人涌进城市。根据诺瑟姆著名的“S型曲线理论”，城市化率进程在30%-70%的时候，城市将会迎来从容量到设施等各个方面的几何式膨胀，2010年中国的城市化率为48%，正处于此膨胀的前端，预计此后的数年内趋势不会改变。这种变化是明显的，据统计每年一百个人中就有一人转变为城市居民，然而另一方面城市的建设用地数量有限，尤其是像北京、上海、广州此类一线城市，人口迅速增加与城市有限的容积直接的矛盾日趋尖锐并持续加剧。　　

　　

　　也许有人会拿出前段时间甚嚣尘上的 “黑灯率超过三成”反证，并不是供不应求，而是有人持楼炒作、待价而沽，先不管这种论断科学与否，即使有那么多炒楼者，其目的也是因为看重的是房子的稀缺性，亦或是炒作的房子的稀缺性，对于房价的投资预期趋高。　　

　　

　　 第三，现在来谈谈投资预期，对某个市场未来升值的预期会反过来影响投资愿望。面对现在通货膨胀加剧的压力，虽然央行也在一直加息，但仍然负利率的情况之下，如何对已有财产保值？股市低迷，实业不景气，投资环境恶化。大量避险资金的选择，最后似乎只剩下了一枝独秀的房地产业，而过去十年的经验，越调控越上涨的怪圈，似乎也侧面佐证着大家的预期，所以尽管政策一直在加紧，但是大多数观望的人群仍然将房地产作为第一投资目标。　　

　　

　　最后，正当的住房需求能否得到保障。安居乐业，民众安定生活是民生之大计。住房的刚性需求和改善性需求旺盛，必须得以保证。制定房价相关调控政策，不应为打压房价而影响到普通民众的正常生活需求，更不能损害正当的住房权益。　　

　　一剂良药？　　

　　

　　房产税的征收是否可以医治上述问题，达到标本兼治的功能。从理论上分析，确实是一剂良药。　　

　　

　　一是扩大房产税征收范围可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断增长的支柱税源，减弱地方政府对土地财政的依赖；二是在房屋保有环节征税，将增加炒房者的持有成本，能精准打击投机性购房，抑制炒房需求，需求减少，供求就比较容易平衡；三是通过征收房产税，挤出住房囤积的存量，对平抑住房价格，维护房地产市场的平稳发展；四是对拥有房产较多的富裕阶层进行收税，并用这部分税收来补贴穷人和中产阶层，促进财富公平分配，调节贫富差距。　　

　　

　　这四点似乎已经很好的回答了上面的提问，也是对房产税持支持态度的人普遍认同的四项作用。　　

　　

　　可是很多时候，现实情况可能千差万别，在实际执行中可能相差甚远；或者措施是对的，但是执行力度不够而达不到效果。　　

　　药性温和　　

　　

　　如同治病，药不对症或者药量不足，同样都达不到治疗的效果。更坏的是，贻误时机，拖延病情，导致更严重的恶果。在笔者看来，久已成疾的房地产业需要一记猛药，且要蛇打七寸，就目前来说，房产税初衷虽好，但药性温和。　　

　　

　　因为房地产业是一个牵涉了太多利益的行业，牵一发而动全身，所以一开始不可能“用药”过猛，这样可能不利于社会的和谐稳定。如果宏观调控过急、房产税改革过猛引起房地产市场震荡，不只是银行坏账增加，受影响最深的当属国家财政，不但国家税收会减少，银行的坏账最后也要落到财政头上。而税收作为公共财政的重要部分，是建构权力和权利关系的核心内容，也必须经过反复慎重的论证，保证其公正公平。　　

　　

　　目前，房产税实际征收仍面临实施细则不完善以及技术层面和操作层面的诸多难题， 短期内全面开征的可能性不大。比如：房产税的税率如何确定，这需要经过仔细模拟测算。如何起到冲抵房价上涨幅度并打击炒房者的作用，同时还有引导合理消费的目的。另外，值得关注的是，房产税实际上是一种财产税，由于中国土地非私有化的现实，既得利益者或目前持有房产者对70年使用权征税的做法是有很大争议的。　　

　　

　　更长远的方面，现阶段在房地产市场产业链上的税收占了整个国家税收的重要部分。不但有直接来自房地产行业的所得税、营业税、土地增值税、房产税等，更有间接来自房地产市场上下游的相关行业，如建材、钢铁、水泥、建筑安装、装修装饰等方面的税收。此外在这个产业链上，还解决了大量人员的就业问题，很多进城打工的农民也都从事建筑安装、装修装饰工作。　　

　　

　　所以种种原因决定了目前房产税的温和性质，而从已经开征的重庆、上海的房产税细则中，我们不难看出措施并非严厉。　　

　　药效不会立竿见影　　

　　

　　那么让我们回过头来再分析，房产税对几大“病灶”能够起到多大的作用，是否能够迅速达到效果。　　

　　

　　第一，对“土地财政”依赖度的减弱程度。中国指数研究院最新一份研究告显示，假设房产税在全国范围，即使按照偏高的税率进行征收，一年只能给政府带来不足万亿的收入，远远低于2010年全国土地出让金额2.7万亿的水平。因此，短期内房产税的征收很难使地方政府摆脱对于土地财政的依赖。但随着房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府高价“卖地”冲动。　　

　　

　　第二，房产税是为了控制房地产价格，而不是为了缓解供需矛盾。解决供需问题的根本出路在于，政府必须加大社会保障性住房供给，从根本上缓解住房供求矛盾。如果政府提供的社会保障性住房相对较多，而商品房供给相对较少，那么，房地产市场价格就会逐渐地趋于平稳，在有些城市甚至会出现房地产市场价格下降的现象。不仅如此，当投资者发现购买商品房成本越来越大，保有阶段的税收越来越高，他们必然会自动撤出，而这样一来，就使得中国的房地产市场回归到理性的状态，政府控制房地产市场价格的目的也就能够实现。　　

　　

　　第三，从市场经济的基本规律来看，投资遵循的是风险收益原则，风险越大，获得的收益可能也就越多。所以，在市场经济的前提下，政府征收房产税，有可能会导致投资减少；而投资减少必然会导致供给相对萎缩，在需求相对稳定的情况下，供给减少必然会导致价格上涨。所以，很可能导致在短期内出现房地产市场价格逆市上涨的现象，这样无形中又提高了炒房者的投资预期。另外，因为“温和”的房产税征税压力并不大，相当于炒房的高利润回，可能是九牛一毛，这样依然不能对炒房者起到威慑的作用。　　

　　

　　第四，从已实行房产税的沪渝两地来看，都没有对存量房进行纳税，那么对于拥有数套房产的隐性利益者，既不用暴露财富和身份，更不用受新税收政策的影响。而在同样的税收环境下，不论何时不论何人，公共政策的首要原则，就是应向社会昭示公平和平等。　　

　　

　　综上所述，现行的房产税细则，可能很难取得立竿见影的效果。一些所谓的“房产税征收必然使房价大跌”，可能只是一个有距离的愿望。　　

　　慎防冒进　　

　　

　　也许房产税的征收，更着眼于一项长期机制的建立。毕竟，中国是艘太大的船，稍微的变革都可能引发蝴蝶效应，产生不可想象的放大效果。小平同志讲：“摸着石头过河”，房产税改革也应循序渐进，切忌冒行。　　

　　

　　房产税改革将征税范围扩展到自住性住宅，是有利于楼市长期稳定发展的一项制度性安排，如果说现有的调控政策具有针对性、时效性、阶段性，那么房产税改革则具有规范性、稳定性和深远性。　　

　　

　　一方面，地方的“土地财政”随着土地价格不断走高与房价上升，已经形成了恶性循环。财政收入不能永远这样依赖土地出让金，因此房产税或可作为财政收入的主要之一；另一方面，目前的“限购令”是很严厉的非市场行为，对于遏制房价短期上涨过快很有效果，但迟早要撤出，在限购政策撤出前，而未来会的房产税替代，作为市场调节手段，对房地产市场的结构和价格进行调整。　　

　　

　　相信，随着房产税改革的推进，所产生的长期综合效力，必然会影响到各市场主体的经营预期和行为方式，即使不能有效地降低房价，也可以为楼市建立起一个平稳健康的市场环境。　　

　　

　　当然，对于房价调控，肯定不能单靠房产税，而应该打一套组合拳法，通过改革土地出让金制度、减少交易环节的税费、扩大供应等手段，才能达到目的。否则，有名无实的房产税，恐怕又陷入下一轮“空调”，只落个民众的叹息“万税，万万税”了。