【原创】我们的房价为什么这么高？
——40年见证中国住宅发展历程

　　

　　我经常碰到身边的朋友问我：“你说现在为什么房子这么贵？今后房价还会不会继续上涨？”，就是我身边的从事设计、施工、监理等与房地产密切相关的同事们，也经常提出这样的问题，因为在他们看来，自己天天在与房地产打交道，却从来没有看到一个因素可以促使房价如此快速的上涨，例如：建材价格上涨、人工费上涨、地价上涨，任何因素都没有出现翻番的情况，为何房价这么容易就可以翻几番？这似乎不符合市场规律。

　　

　　要说清这个问题，真不是一句两句话就能说清楚的，那就从我自身的经历，一步一步来剖析，我们这么高的房价是怎么发展来的，也许你自己就可以从中找到答案。

　　

　　（注：文章较长也较罗嗦，请有点耐心看完，你一定会有所收获）

　　

　　我从小出生在湘南的一个小村庄，村子不大，只有二十多户人家，男女老少加起来才有100来号人，小时候各家各户的房子都是自己修建，在农村谁家盖房也是大事，农民辛苦攒钱除了满足吃穿，主要就是盖房子。农村家庭一般孩子都比较多，长大成家后一般都要分家，就是不再与父母同住，开始有一个独立的家，由于孩子多，在孩子分家以前，一般就需要新建住房，为了满足这个要求，建新房就成了农村老人的一个重大的心愿。

　　

　　农村建房一般都是在村里划分的宅基地，宅基地是按照人头划分的，这是基于中国农村的传统，他们认为在这里出生理所当然就是村里的人，每个人的权利都是相等的，无论贵贱，宅基地的大小都是相同的，村民对自己的宅基地也是倍加珍惜，一般孩子还没有长大就已经早早谋划未来建房的事情，盼望着将来孩子长大盖一栋称心如意的房子。由于从小在农村生活，这种感情我特别能够理解，想法很纯朴也很简单。

　　

　　农村建房的过程也很简单，技术含量也不高，一般就是当地稍微有名一点的木匠、砖瓦匠集合起来，根据当地的习俗和经验进行修建，不需要设计图纸，只要经过简单的测量放线就开始施工，有经验的匠人把住房屋的“大角”，其他的工人一般就是邻居和亲戚前来“帮工”，我小时候也经常去给别人帮工，这样积攒起“人情工”，等我家盖房的时候，曾经被帮工的人家就会主动来还人情给你帮工，不过小孩子没有经验，也没有力气，只能给大人打打下手，递个工具、砖瓦什么的，起不到大作用，大家约定俗成的小孩子帮工只能算“半个工”，那时候很愿意去给别人帮工，一来可以积攒人情，憧憬自己将来盖房时红火的场面；二来是由于好奇心的驱使，可以偷学一点匠人们的手艺，我后来走上建筑行业，或多或少与小时候的帮工经历有意点点关系；再就是盖房的时候，由于主人重视，往往会拿最好的饭菜招待帮工，来的都是客，吃饭方面童叟无欺，对于小孩没有“半个工”的歧视，小时候物质不丰富，温饱尚未解决，正是长身体的时候有此想法，也希望各位看官可以理解。

　　

　　小时候农村建一栋房子，一般过程也就10～15天可以竣工，但是主人的准备工作往往要很久的时间，主要是场地平整和建材准备，特别是建材准备过程，有的要提前一年就开始准备，多数是自己制砖瓦，也有采购的，还有木材收购，甚至提前开料，制砖的活很辛苦，我尝试着干过，几十斤的泥土举起来用力砸进砖模，很费力气的，所有材料准备齐了，就具备了开工的基本条件，一般选在农闲时节（春节前建房的居多）建房。

　　

　　采用这种“合作社”式的建设方法，农村的住房建设其实都是自给自足的模式，尽管住房的条件和档次并不高，房子是他们一生的期望，但并没有因此给他们带来太大的负担和压力（极少数劳动力缺乏家庭除外），祖祖辈辈都是这样安居乐业的。

　　

　　我父亲在六十年代就支边去了大西北，只有母亲带着我们姐弟三人在农村生活，我家在农村属于劳动力缺乏的家庭，但我家住的条件还算可以，有一栋二层小楼,但是我们清楚，等我和弟弟长大成家后肯定是不够住的，所以我家从我10来岁左右就一直在积极筹划未来建房的计划。

　　

　　1986年我高中毕业考上大学，成了小村庄第一个大学生，刚好在那一年落实户口政策，我们全家“农转非”，离开了家乡，这一走就是20多年，正是这多年时间，我见证了中国住宅发展最快的全过程。

　　

　　我上大学学的是“工业与民用建筑”专业，当时考的时候没有任何的经验，抱着“不管工业的还是民用的建筑我都能学会”的想法，认为无论任何时候都需要盖房子，在这种简单幼稚的思想下，我考了这个专业，也正是这种想法促使我对这个行业和专业一直充满信心，工民建专业的学习是很辛苦的，需要掌握的知识面很广，课程很复杂，也很难学，我中学的数理化学的较好，基础比较牢固，大学的时候学专业课困难还不是太多，当时的大学要求也很严格，只要有一门课不及格就不能毕业，我被抓住补考的科目都是英语、政治、革命史之类的，专业课一直都还算可以的。

　　

　　大学毕业后，我由于全家户口都在西北，我也就理所当然地被分配到大西北工作，在一个大型的国有建筑企业开始了我的职业生涯，这是一个20万人口的重工业城市，是我国的一个有色金属基地，主要以铜铅锌铝的冶炼为主，其生产过程每年的阳极泥里含有大量的白银，大约每年可以提炼100吨左右，因此这个城市就被命名为“白银”，这里主要就是一个白银有色公司，还有就是我所在的单位“中国有色二十一冶金建设公司”，我分配到这里，也还有受城市名称诱惑的因素。

　　

　　刚参加工作的时候，住的是单位的集体宿舍，那时候国家对城镇住宅是实行“分配制”，是由于国家采取了“低工资高福利”的政策，个人不可能了能够承受住房建设的所有成本，再加上施工单位的流动性很大，单位效益又不好，基地的住房严重缺乏，大学生毕业后，一般都分配到施工现场工作，但几年后就会面临结婚生育的问题，很多大龄青年结婚都没有住房，有些30年工龄的老工人都还没有住上楼房，结婚要房的人都是论资排辈（当然也有个别走后门搞腐败的问题存在），按照工龄、学历、职称来打分排队，90年代有一句顺口溜“盖房的没房住”说得就是这种状况。这段时间我目睹了我的同事们为了房子找领导吵架的、要求调动的、下海的，多数都是因为住房问题，让他们对未来的生活看不到希望。

　　

　　到了1994年，公司由于经济效益问题，以及当时国家正在酝酿实行房改，在部分城市和单位进行试点，决定今后不再新建“福利分房”的住宅楼，如果再建住宅楼，需要由职工自己集资兴建，公司只是进行组织和建设过程管理，所需的资金全部由职工承担，也就是说企业不再掏一分钱去解决分房问题，这对于我们年轻的还没有享受过社会主义“福利分房”的职工来说，无疑是一个沉重的打击，怎么轮到我们就取消了？同时我们又似乎看到了新的希望，那就是只要有钱，承担了住宅建设成本，就可以住上楼房，对于我们即将行业的职工来说，自己对住宅的建设成本是最清楚不过得了，每平方400～500元，住一套60～70平米的楼房，造价成本也就是3万元左右，我的工资已经从毕业时的70元/月上涨到了450元，如果两口子都有工作的话，算一算省吃俭用每月积攒600块钱，不过四、五年就可以积攒一套房子的钱，按照集资建设的价格水平，就是借钱也敢买了呀，如果按照福利分房的制度，估计再等10年能不能轮到分配还不一定，从这个角度来说，取消福利分房，大家集资建房反倒是一个好事，同时也不用看见别人“走后门”的情况也敢怒不敢言了，不用看脸色，显得公平多了。

　　

　　随后的三四年间，各个单位大量的进行集资建房，建筑行业也景气多了，我的收入也迅速增加到每月七八百元，这期间我从亲属手上借钱也集资了一套住房，当时不借钱也没办法，不像现在可以进行住房按揭，我的一套房子花了将近三万元，工作6年来全部的工资收入不过一万多元，不但没有积蓄，还欠了一点小债没有还清，就是这么便宜的房子，一次付清也是没有能力的。更何况，如果不是自己工作努力做出了一点成绩，前一年获得破格晋升中级职称的机会，连集资的机会还排不上队呢！

　　

　　就这样我结婚后只是在单位临时借用了一间办公室做婚房（这种情况很多），在孩子降生以前已经住进了新房，我父母都高兴地说：这孩子是最有福气的，我们家谁也没有一生下来就住新房的，想想也是，更何况这是楼房，有厨房有厕所，父亲为了我国的核工业发展，年纪轻轻就来到大西北，与家人天各一方不能享受天伦之乐不说，钻了一辈子山沟长期住在帐篷里，到老了还住在单位的破平方里，面积才只有30平方，我们儿女过年回家经常为住宿的问题发愁，想着都心酸。

　　

　　随后到了1998年，国务院出台全国“房改”的政策性文件--《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），全面推进房改，取消福利分房，实行住房的货币化改革，也就是说以前单位职工免费分房，只象征性的交一点“租金”的时代彻底结束了，不但今后住房要靠自己购买，就是已经分配的住房也要由个人出钱买下（当然按照房龄进行折旧计算后很便宜，再加上工龄、职称等优惠，很多老职工购买已有房产很便宜，不过几千元就已经属于自己的了）。按照国务院的文件精神，住房不再是福利性分配，80%的城镇居民都需要自己出钱购买国家建设的政策性保障住房，也就是后来说的经济适用性住宅，这些住宅土地由国家划拨，因此在没有补交土地出让金（地价款）以前，除了不能办理产权证进行随意的交易以外，房屋的使用权已经属于个人，同时国家鼓励商品房地产行业的发展，有钱的人可以在社会上购买商品房地产，这些房屋完全按照市场经济的规律，由于交纳了地价，因此可以办理产权证，允许在市场自由买卖，也就是我们现在看到的全世界最贵的住宅房地产，同时国家对城市低收入家庭（约占城镇居民10%左右），采取廉租房制度，也就是还像原来的“福利分房”一样，每月象征性的缴纳租金，保证“住有所居”；按照这一文件，城市的大量住房仍有国家供应，但是大多数的老百姓需要按照住房建设的成本价自己购买，只有10%左右的贫困家庭还可以继续享受福利分房的待遇，另有20%的高收入家庭，可以在市场上购买高档的房子，虽然会贵一些，但享受的生活质量不一样，更何况是自己愿意，哪怕是“天价的房子”，你买得起又愿意买，别人也不能干涉你。

　　

　　应该看到，实行房改后，房地产行业作为新兴的行业，房地产公司自己既不会设计，也不会施工，它就是一个“服务性行业”，我所在的城市，大大小小有10多家房地产开发公司，多数的房地产开发项目都是我所在的设计院设计的，施工也是我公司承担的，就连甲方的质量检查员都是我公司的退休老头（那时全国还没有实行“监理制”），当是全国兴起“第三产业”热，也曾出现了各大银行都办有开发公司，房地产公司在银行贷款也很好办，这促使了房地产行业的迅猛发展，是一个好事。

　　

　　2000年，我由于对南方气候环境的怀念，也由于受同学的鼓动，再加上企业改制过程中，我们作为外来的大学生逐渐被“边缘化”，决心下海创一创，来到了深圳，刚到这个全国闻名的试验田时，一切都感到是那么的新鲜，而且也感受到了深圳商品房的高价，当时内地的商品房普遍价格在600～1000元每平米，花1500～2000元就一定可以买到最好的房子，而深圳的房价普遍在关内5000元，关外2000～3000元左右，租一套两房一厅，价格在800～1500元每月，当时就想：我的乖乖，在这里租一套房，在家里就可以买房了，不在深圳打工，内地人来肯定是买不起的，当是就是这种感觉。我在深圳先是在一家设计院哦你工作，后来跳到一个公司当甲方，被派到北京负责一个中型项目的建设管理，完成后我又加入到一家全国最大的房地产公司工作。

　　

　　就在这期间，国家出台了两个政策，彻底的改变了房地产发展的状况，也是房地产行业逐渐接近疯狂，房价暴涨。这两个政策就是“土地招拍挂”、建设部出台的18号文，“具有保障性质的政策性商品住房”替代了“经济适用房”，这导致了全国房地产价格的重大改变：

　　

　　首先说说土地供应制度改变对房价的影响，其实“土地招拍挂”政策并不是这时候才出台的，在深圳早就实行了招拍挂，只不过是2004年以前是“协议出让”和“招拍挂”并存，但由于市场监管不严格，房地产开发商的“逐利”性质和地方政府的“追名”性质决定了在协议出让的方式下，很容易滋生腐败问题，在当时以土地“协议出让”为主的市场格局下，开发商由于为了降低开发成本和财务成本，也是希望地价越低越好，所以当时的房价虽然持续上涨，但是上涨的幅度和速度都不是很大，中央为了遏制腐败问题，联合监察部出台文件要求严格执行“招牌挂政策”，其后由于土地市场基本公开透明（主流是透明的，背后的官商勾结和腐败问题仍然存在，但已经不是主流），由于竞争的关系导致土地价格急剧上升，这直接导致了房地产开发成本的上升，而地方政府也同时从房地产业中获得了意外的收益，这几年政府财政收入的急剧增加，就是由于“卖地财政”造成的，地方政府从中得到好处后，犹如吸食了大麻一样的兴奋，这才出现了“买商品房就是爱国”，“你是替党说话还是替老百姓说话”的论调，如此以搜刮民脂民膏为主要的财政现象，必定是不会维持长久的，对于政府来说也是相当危险的。

　　

　　其次，由于用“限价商品房”替代“经济适用房”，使得住房的供应渠道单一，所有的老百姓只能在开发商手上购买“商品住宅”，加上房地产是不动产和不可复制性的特性，形成了房地产开发商垄断和与消费者权益不对等的局面，进一步促进了开发商追逐“暴利”的野心。另外，由于经济适用房土地由国家划拨，房地产并不能取得红本房产证，而“限价商品房”属于商品住宅，可以在市场上自由买卖，催生了炒房现象的发生，试想一下，如果供应主流为“经济适用房”等保障性住房的话，炒房客会拿出大笔的资金购买一套房子来进行出租吗？所以开发商捂盘惜售和炒房客大肆炒房都是取消保障住房而造成的严重后果。

　　

　　再次，由于商品住宅的按揭制度不合理，更加导致了商品房炒作的热度，国家实行房改应该还是希望老百姓能够有房住，房子的居住功能是首位的，房子不是用来炒作的股票，老百姓保障性的住房是否增值，对真正需要住房的人来说毫无意义，住房按揭制度应该是为了解决老百姓买不起经济适用房时，帮助他们渡过难关的一种金融救济手段，由于保障性住房没有缴纳土地出让金，因此拿不到红本房产证，无法在市场上自由买卖，就可以杜绝恶意炒卖；但在设计住房按揭制度时，恰恰将商品住宅一起纳入，这明显是不合理的，因为，商品住房本身就是按照市场规律运行的高价的“大件商品”，买不起就应该住经济适用房，贷款来购买高档房屋，这显然不符合中国人传统的消费观念。

　　

　　从2003年开始，房价经过短短的两年时间迅速的“翻两番”，我2005年再次回到深圳工作时，虽然我的工资收入已经达到1万元每月左右，这是我以前在内地不敢想象的“高收入”，就是在这样的收入水平下，我仍然感到房价的压力巨大，可以算到的是：假设我再努力的工作20年，也不可能还清银行贷款，要知道在深圳我的工资水平已经是中等偏上了，比我有钱的人大多数已经拥有了不止一套住房，剩下的还有多少人能够买得起商品房？

　　

　　从以上情况可以看出，我国的住房价格已经高到离谱的程度，正是由于制度的不合理造成的，尽管中央也对高企的房价表示担忧，多次出台对房地产行业的加压政策，但都是“药不对症”，随着每一次政策的出台，房地产开发商都将所有的压力变本加厉的转嫁给购房者，助推了房价的上涨，因此，要解决高房价的问题，首先就是中央高层要下狠心，把民生问题摆在首位，在制度上回归到“以保障为主”的正确思路上，调整相关房地产供应政策，允许集资建房、合作建房，或者政府投资建房向住户平价销售，才有可能形成对商品房地产的竞争，否则，单一的供应渠道只会将房价再一步推高。

　　

　　在目前的情况下，只要是房地产的供应政策不变，可以说国民经济和政府利益已经被房地产业“绑架”，这不是危言耸听，甚至是还要更严重，可以说整个国家的命运都已经被绑架；首先政府利益被绑架，如果政府想要使房价下降，只要政府出台不利房地产的政策，不管是土地政策、信贷政策等任何政策，开发商不会做赔本的买卖，就会将所有的负担和损失计入成本，变本加厉的转嫁给购房者，进一步推高房价，直至开发商和政府同时破产，因为老百姓有没有房住本来就不是开发商的责任，也不是他关心的，他关心的是他的商品——“房子”可以给他带来多少的收益，同时，开发商也清楚由于政府从中可以获得大量的土地收益，如果供应保障性住房，政府就要损失这些土地财政收入，按照“投鼠忌器”的原理，这就叫做绑架。也就是说，国家对开发商好，政府就可以和开发商一起发财，搜刮和瓜分群众利益，如果不对开发商好，政府就要艰苦奋斗，这正是地方官员们不愿意接受的。

　　

　　住房保障问题，是一个国家的民生问题，由于新中国成立后，在改革开放以前，我们国家为了发展经济，把资金都主要投向了工业，而在居住问题上欠了很多的帐，实行房改政策，取消福利分房本来就是希望盘活已有的居住方面的投入，集合起来快速的“补课”，大量建设保障性住房，尽快地解决城乡居民居住困难的民生问题，但在实行过程中却变了味道，现在不但城市的住房问题没有改善好，农村的住房问题就更加多了，这不是把建设部改名为“住房和城乡建设部”就可以解决的，我国现行的房地产政策其实已经变成了国家利用土地大量敛财，培植少数利益集团的一个具有中国特色的社会主义“房地产”。

　　

　　各位看官，“我们的房价为什么这么高”你看懂了吗？