美国新一轮房价大跌在即

　　

　　2009年04月28日　　文/陈思进

　　

　　我们正经历着百年不遇的金融危机，股票市场的泡沫被挤破了，这一泡沫之大，是过去200年从未见识过的，各大指数一泻千里。由于信用危机引发的经济危机，使失业率不断攀升，美国有史以来最大的泡沫——房地产，也将彻底地被挤破。未来三、四年，美国房价将面临新一轮的重大的调整，跌幅将达到30％到50％，视不同地区的泡沫大小而定。

　　

　　2000年，随着高科技泡沫的破灭，又将房地产泡沫吹起来了，这一泡沫的出现并不是偶然的。那时，不仅战后的婴儿潮到达了购房的高峰期，而且从股市撤出的巨大资金都转向了房市；美联储戏剧性的降息二十多次，使得投机房市诱惑极大。银行和贷款机构也看中了这块大蛋糕，零首付，极具诱惑的低息利率，再加上低收入家庭隐瞒年收入，放贷机构放松信用调查。这下好了，人人争相实现“美国梦”—— “居者有其屋”，蜂拥扑向房市。2000年20万美元的房子，到了2005年竟高达45万美元（数据: Case-Shiller U.S Ten-City Index），平均房价上涨了125％。即使去掉通货膨胀的因素，也几乎翻了一倍。

　　

　　有史为鉴，是泡沫终归要破的。通常情况下，泡沫从哪儿吹起，最终就回到哪儿。从2005年底起，投资人逐渐把资金转向了大宗商品、能源和新兴市场的股市，2006年房价开始下跌。而失业，则更是造成房价下跌的最凶猛的“杀手”。

　　

　　据美国劳工部告，单单今年二月份，就有65万1千人失业，失业率从7.6％上升到8.1％，比经济学家预测的7.9％，高出零点二个百分点，超过了1983年。而失业单月攀升率，达1945年以来没有出现过的水平。过去12个月，已有5百万人丢了工作，目前，至少1千2百50万美国人失业。未来几个月，裁员的速度将有增无减，预期失业率将攀升至10％。美国失业人数创下26年来的新高点。美国人的现金储蓄很有限，一旦失业3个月，就将有30％的人无法继续供房贷；而失去工作6个月的话，这个比例将上升到75％以上。银行的违约率和法拍屋开始高升。单2009年3月，与上年3月相比，美国法拍屋猛增24％，接近35万个家庭流离失所，这对经济的杀伤力最大。

　　

　　长期来看，房价仅仅和通货膨胀正相关，不会随着经济增长和股票收益一齐上涨。有数据显示，从1925年到1933年，房价下降了26％（数据: Historical Statistics of the U.S. Colonial Times to 1970, 1975），1925年是房价上升的第一高峰期，距离1930年的衰退还有5年，直至1930年到1933年经济崩溃，房价加速向下，那仅仅是因为极其恶劣的经济和通货紧缩的价格趋势。而不像今天，通货紧缩加上房地产泡沫，令房价被极其的高估了。

　　

　　所以未来几年，由于经济、就业和移民潮的持续低落，房价会随着通货紧缩的趋势，下降到1996年和2001年的水平，即30％到50％。第一轮遭重创的城市，也是投机最厉害的城市，包括佛罗里达，亚利桑那，内华达和南加州；其次就是沿海大城市，像纽约和三藩市。

　　

　　这绝非危言耸听。当房地产价格不可避免地回归到合理的价位时，银行系统将经历更为严重的危机，违约率和法拍屋均继续上扬，比2008年金融海啸对银行的打击更严重。这时，经济衰退将进一步加重，可能到2013年才开始缓慢减速，直至2017年停止。

　　

　　美国的经济会影响到全球，希望大家做好心理准备。

　　

　　专家：陈思进

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