住房就这么变成了挥之不去的噩梦

　　

　　何必

　　

　　第二套房贷首付最低将不低于四成，但要结合广州市场实际情况对一些细则进行补充。继招商、浦发推出第二套房贷实施细则后，昨日记者从光大银行广东分行获悉，光大广分行已收到总行有关第二套房贷的细则，有望下周推出。根据光大银行的房贷实施细则，对于第二套房，按规定执行首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍，从第三套房开始，每增加一套住房，贷款首付款比例将在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点，利率也随之上调。对于业内普遍关心的第二套房的界定问题，光大银行采取以个人为单位(包含主借款人和共同借款人)，即夫妻二人分别买房不受限制，如果一方已经按揭购买一套住房，再以另外一方名义贷款买房，仍以第一套房对待处理。如果第一套住房贷款已还清，贷款买房仍将作为第二套房。光大银行有关负责人透露，虽然总行已经下发了以上实施细则，但目前尚未对客户公布，银行会针对广州市场对细则进行细化，等确定最后实施方案后再对外公开，估计最后出台时间会在下周一左右，出台之前第二套房贷业务将暂停办理。据了解，农行广东分行目前对第二套房贷仍然按照首付三成比例实施，估计月底会出台具体实施细则，届时将会按照央行以及银监会要求，按照首付最低四成的比例提供第二套房贷，同时贷款利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍，而对于目前需要办理第二套房贷的客户，会向其提示风险，并提醒其尽快办理，以免因为政策调整后影响其购房计划。另外，中行、工行、建行等广东分行均表示尚未收到总行实施细则，预计出台时间不会太久。有媒体道，在重庆、广东率先将第二套房贷首付比例提至四成的建设银行，拟在上海将第二套房贷首付比例提至五成，建行广东分行对此表示，目前尚未收到任何有关消息，目前广东第二套房贷首付比例仍为四成。（2007年10月13日《信息时》）

　　

　　涉及到第二套住房按揭政策变化，自从央行和银监会出台提高首付比例的强行规定后，就再一次为新闻界提供了炒作的由头。到现在，相关细则也没有出来，各个银行都在根据自己的解释以及自身的利益，对这种政策进行着解读和明晰，所出台的对应方法更是五花八门。由于中国社会信用系统的摇摇欲坠，对于个人信息层面的把握几乎成为无法逾越的障碍。于是，这种第二套住房相关政策的执行，在技术上就面临着很大的尴尬。比如，如果夫妻分别购买房屋、第一套住房贷款已经还清等情况应该如何对待，等等，都成为央行和银监会如此政策规定在实际操作当中的模糊地界儿。

　　

　　有关第二套住房按揭首付比例提高，我也曾经专门讨论过。

　　

　　对于广州来说，恐怕问题还是要回到房地产本身的层面上。

　　

　　我在欧洲时，那个在广州的未曾谋面的网友给我发来邮件。

　　

　　***@***

　　

　　cjj

　　

　　2007年9月5日 21:13

　　

　　有趣的对比

　　

　　大侠，

　　

　　 广东房协会长：中收入者不应列入住房保障

　　

　　 中等收入者不应列入住房保障是一种谬论

　　

　　 张广宁 90平米以下经适房限价出售(图)

　　

　　 广州首个限价房进退维谷

　　

　　cjj，

　　

　　2007-09-05

　　

　　按照其提供的网址，尽管在欧洲点击国内的网页很是费劲，可还是看到了相关的内容。

　　

　　广东房协会长：中收入者不应列入住房保障

　　

　　记者 田桂丹 实习生 林智

　　

　　2007年09月05日07:32 ：信息时

　　

　　【字号 大 中 小】 打印 留言 论坛 网摘 手机点评 纠错 E-mail推荐:

　　

　　阅读提示：

　　

　　低收入者有了住房保障 中等收入者该怎么办

　　

　　透支未来 中等收入人群已成高房价最大受害者

　　

　　专题：住房保障“画饼能否充饥”

　　

　　昨日，广东省房协召开了“城市保障性住房政策解读研讨会”。广东省房协会长蔡穗声表示，“中等和高收入的80％的人群，应该通过市场方式解决，包括租、买二手房或是买小户型的房子。”他认为，在目前政府监管不到位、社会信用度低的情况下，经济适用房改售为租，或可避免骗购等弊病。

　　

　　建议经济适用房改售为租

　　

　　昨日，广东省房协会长蔡穗声表示，“按照之前的政策，中低收入人群均进入到保障范围，但在现实中并没有实现，也不具备可操作性。因为按照统计局的标准，广州大概有20％的人群是低收入人群，其中10％是最低收入人群，而60％均是中等收入人群，只有20％是高收入人群，如果中低收入均列入保障的话，中国住房改革的市场化程度就太低了，房改也太失败了。”

　　

　　蔡穗声认为，中等和高收入的80％的人群，应该通过市场方式解决，包括租、买二手房或是买小户型的房子。另外，他表示，在目前政府监管不到位、社会信用度低的情况下，很难控制保障性住房政策不会走样，经济适用房改售为租，或可避免骗购等弊病。

　　

　　首度涉及农民工住房问题

　　

　　蔡穗生认为，历年来的房地产政策都是只保障城市居民的住房问题，农村主要是靠宅基地等进行解决。但此次农民工问题首度纳入公共政策。城中村改造的时候，要求考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍，以农民工可以承受的合理租金向农民工出租。尽管还停留在制度安排的层面，尚未形成政策措施，但已足以让全体人民感受到中央政府推进和谐社会建设，实现全面小康社会的决心。

　　

　　但中山大学政务学院副院长郭巍青表示，这也可能引发日益广泛的社会流动性给城市资源造成的持续压力。事实上，所谓“城市低收入家庭”的边界范围并不容易界定。如果仅限于有城市户籍的家庭，可能会失之于范围过窄；如果包含了“农民工”，则定义会变得模糊。城市中有相当数量的低收入人群，因为没有户籍，可以叫做“外来人口”，但未必是典型的、在生产线旁的那种“农民工”。如果没有正确的应对措施，“住房困难”问题可能在城市里持续存在。下一篇 >[推荐好友] [发表评论] [打印本页] [RSS订阅] [收藏本文] [返回页顶] 广州市交互式信息网络有限公司（大洋网） 使用帮助 | 联系我们 | 广告服务大洋新闻2007年09月05日：信息时：田桂丹

　　

　　时讯 （记者 田桂丹 实习生 林智）

　　

　　……

　　

　　开发区新地建房限价5500/m2

　　

　　随着9月2日开发区占地近11万平方米的KXC－K1－2地块的成功出让，广州正式拉开了为期一个月的土地盛宴――140多万平方米的供地量将于本月内公开出让。据了解，这一数量差不多是今年前8个月广州土地供应总量的2倍。专家表示，通过本月的土地出让，在满足开发商对土地的渴求的情况下，也将会使市场个供需紧张情况得到一定程度的缓解。

　　

　　开发区占了新地半壁江山

　　

　　这一次广州的“土地盛宴”，有近一半面积的地块坐落在广州开发区及科学城一带。据了解，广州开发区近期一口气推出5幅非工业用地完善区域配套，不仅有建五星级酒店、文化用品市场的地块，更有3幅针对企业员工、中低收入家庭和中高收入群体等不同群体的住宅地块。其中，位于广汕公路与大观路交汇处东南侧力康小区的KXC－F8－1地块为广州近年推出的最大的住宅地块，用地面积47万多平方米。

　　

　　翡翠绿洲策划经理刘志文表示，近期开发区大量出让土地是与广州市加大土地供应的政策相一致的，这对于稳定房价上涨过快将起到十分有效的作用。“随着萝岗区内交通、配套环境逐步改善，加上珠三角城市一体化的加速推进，该区域内的居住价值日益得到认可。可以说，目前这种土地市场集中放量的现象，也是蓄势后的一次井喷，可以预见到东部房地产的发展将由此迎来一个前所未有的发展高峰。”

　　

　　5500元/m2最高限价过低？

　　

　　广州新区近一个月将抛地140万平方米缓解市场供需紧张的局面

　　

　　据了解，本次开发区出让的土地，有部分地块属于双限性质――限户型、限价格。其中5500元/平方米的最高限价让部分业内人士发出了定价过低的质疑。

　　

　　对此，合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江提出，目前该区的商品房销售均价已经达到7000元/平方米，目前推出的土地还需要两年的时间才能推出，到时候还是5500元/平方米的最高定价，是否合理？是否与市场的价格相差太远了？“限价房的定价应该采用金沙洲的做法，要开发商自行定价，去掉最高和最低的，选取中间的价格才更为合理。这样做开发商也不能胡乱定价，更为接近市场价格。”

　　

　　刘志文则表示，5500元/平米的限价应该算合理。他认为，以目前广州东部楼盘的平均售价来看，其价格浮动范围大致是在5000~7000元/平米之间。“考虑到房地产1~2年的开发周期，预计项目建成后，区域房地产的平均售价还将有10%左右的上升空间，因此，5500元/平米的限价对于保障型居住还是较为符合市场实际的。”

　　

　　广州著名房地产专家韩世同认为，不能用科学城周边的高端项目的价格去衡量5500元/平方米的价位是否过低。他表示，由于目前开发区推出的限价地靠近增城、新塘一带，目前该地区周边的价格也不高，很多大楼盘洋房的价格也就5000多元/平方米。因此，5500元/平方米的价格并不能说偏低了。 （记者 李东元）

　　

　　有关经济适用房到底应该是出售还是出租，我早就进行过分析，认为这种保障性住房必须禁止在市场上流通。现行的类似购买5年后就可以上市交易的政策规定，实际上就是在将福利市场化的一种变现的奇谈怪论。

　　

　　而涉及到中等收入群体是否应该纳入住房保障体系，这里面有牵涉到了如何界定中等收入、以及该群体的生活质量等等一系列问题。

　　

　　中等收入者不应列入住房保障是一种谬论

　　

　　国际在线 2007-09-05 17:01:38 　　

　　

　　【 发表评论 】 【 查看留言 】 【 查看本频道留言 】 【有错你来纠】 【 论坛 】

　　

　　辣评

　　

　　• 不贷公积金后能否不缴公积金 • 潜规则时代的“猫鼠反目”

　　

　　• 贪官：地狱门前讲官话 • 别在国学面前热昏了头

　　

　　• 好莱坞不需要“特效药” • 你动了小松鼠的核桃吗？

　　

　　• 保障中等收入者住房还要遏制高房价 • 中国制造要让人心服口服

　　

　　：王伟

　　

　　昨日，广东省房协召开了“城市保障性住房政策解读研讨会”。广东省房协会长蔡穗声表示，“中等和高收入的80％的人群，应该通过市场方式解决，包括租、买二手房或是买小户型的房子。”理由是，“如果中低收入均列入保障的话，中国住房改革的市场化程度就太低了，房改也太失败了。”（据9月5日《信息时》道

　　

　　生活经验和理性告诉我们，面对中央即将出台的惠民住房新政，开发商群体必然要施展种种手腕予以抵制。这不，果不其然，广东省房协忍不住冒出来发表了自己的高见。尽管笔者赞同这样的说法：在现代多元社会，出于自身利益考量，每个群体都有权利表达自己的心声，可我还是不得不说“中等收入者不应列入住房保障”是一种彻头彻尾的谬论。

　　

　　首先，经过十多年的摸索实践，在汲取了相关经验教训的基础上，中央政府已经明确了如下思路：住房是公民的一项权利，而且政府有责任给予。既然如此，那么广东省房协会长蔡穗声再把公民分为三六九等，反对把“中等收入者列入住房保障”，就是公然与中央政策的惠民宗旨和广大民众的期待对抗，就是试图剥夺“中等收入者”的住房权利。

　　

　　或许，广东省房协意识到了自己的问题，怕暴露了自己的司马昭之心，所以给“中等收入者”开了药方：租、买二手房或是买小户型的房子。如果这个药方管用，自然还可讨论，问题是这个方子根本就不管用。租房的现实不可行性就无须赘言了，单说买二手房或是买小户型的房子吧，二手房的价格并不比新房低——房子价格取决于地理位置而不是新旧，小户型的房子不说将来有没有，即使有，如果价格继续高涨，广大中等收入者就一定能买得起吗？

　　

　　其次，如果“中等收入者”买不起房子，或者按照广东省房协会长蔡穗声的建议东拼西凑勉强买了房子，那么他就要一辈子为还贷犯愁，甚至沦为房子的奴隶，从而失去了很多改善自身命运的机会，那么，这种状况对一个国家的危害来说将是致命的。实践早就证明，一个社会若要和谐健康稳定发展，必须保证纺锤形结构，即维护一个庞大的中产阶层的存在。中产阶层不光是社会财富的创造者，而且是一个社会发展与稳定的主要支撑基石——一旦这个阶层形成了具有社会凝聚力的共有价值和生活理念的话。

　　

　　再次，“如果中低收入均列入保障的话，中国住房改革的市场化程度就太低了，房改也太失败了。”这个理由荒唐得可笑。这是本末倒置，轻重不分。只要我们能够切实解决公民的住房问题，社会和谐发展了，民众生活幸福了，“市场化程度就太低了，房改也太失败了”又有什么关系？我们不能为了维持市场化的高，以及维持房改现状，舍本逐末而不顾公民的住房权利啊。

　　

　　总之，在一个利益博弈时代，我们不反对开发商群体公开表达自己的利益主张，这是他们的权利，但我们希望开发商能够冷静理性地分析问题，不能为了维护自己的利益就凭借自己的强势地位胡言乱语，混淆视听，给出一些荒谬绝伦的建议，试图左右中央的决策。一个社会要和谐发展，不能只保证你们开发商永远得利，还必须保护其他群体的生活权利。就像寓言《马和驴》所说的那样，要是广大的驴都不堪生活重负累倒了，你们这些马也不会活得好。

　　

　　本栏目所刊稿件纯系个人观点，并不代表国际在线立场。

　　

　　这种议论，还是建立在中国社会上应该并且已经具有了中等收入（这个概念现在非常模糊，也被人称作中间阶层、中产阶级，等等）的前提和基础上。

　　

　　中国社科院的相关告结论作，中国的中产阶级占总人口比例不过区区4%，这恐怕是对中国社会结构的一个绝妙的嘲讽。如此一个人群，在涉及保障性住房政策层面上，恐怕只具有理论上的符号性质，在实际操作意义上，很难确切界定。

　　

　　同时，中国现行的按照家庭总收入来区隔人群的方法，也有着极大的设寻租空间，为政策弹性提供了可能。

　　

　　张广宁 90平米以下经适房限价出售(图)

　　

　　 日期：2007-02-07

　　

　　2010年8.46万中低收入家庭有房住

　　

　　“有些话以前根本不敢说，但是现在敢说了。因为经济发展了！”昨天上午，广州市市长张广宁在省人大分组讨论中“大胆”地说：“到2010年，广州解决户中低收入者的住房问题！90平方米以下的经济适用房将限价出售。”

　　

　　在昨天上午的省人大分组讨论中，在谈到民生问题时，张广宁表示，经济发展才是解决问题的最根本原因。“以前我是真的不敢说城市双特困户有一户解决一户，但是现在敢说了，为什么，广州经济发展得很快。”他表示，到2010年，广州将彻底解决户中低收入者的住房问题，政府将建90平方米以下经济适用房，限价售给规定对象，“这是实力表现！”

　　

　　细化立法节约政府成本

　　

　　在分组讨论中，还有代表提出：“养路费收了那么多的钱，可是这是谁规定的？”不少代表认为，由部门起草的立法，容易将部门利益变成法制化的东西，特别是一些自己收费自己支出的部门，“比如说，规定20%的土地出让金要返还给国土部门，按照1∶1的比例造地，但有些部门根本没依法将征地地面上肥沃的土运到造地处”。

　　

　　对此，张广宁表示，收支两条线很必要，要用法律来规范，立法一定要细化。“我在政府部门工作11年，碰到很多离谱的事，真想狠狠地处理，但是要去找法律的时候，发现要么没有规定，要么处罚得很轻。”张广宁以亲身经历为证，“现在不少部门老是说人员不够，如果法律到位了的话，依法行政就好办多了，这也是在节约成本。”

　　

　　张广宁还谈到，有些违法犯罪的成本很低，例如侵犯知识产权，“别说十八年又是一条好汉，十八天都不用”，他建议法律应该加大对犯罪的处罚力度，明确处罚数额，这样执行起来也有硬标准。

　　

　　广州对广佛对接充满热情

　　

　　谈到打造广佛都市圈的问题，针对某媒体“广州人的热情没有佛山高”的说法，张广宁回应说，“广州市政府早就定下了东进、西联的发展策略，西联就是指佛山，不能说广州人没有热情。”张广宁透露，目前已经有一些具体的项目在和佛山市政府探讨，先要把路费定下来，解决道路对接的问题，“将来，佛山可以用广州的机场、港口、包括新火车站”。

　　

　　这位广州市长，因为呼吁广州市民暂时不要买房而一夜之间名声大噪，迅速走红成为公共人物，收到了全中国的关注，并且像娱乐明星那样被媒体追逐。气宇轩昂拍着胸脯信誓旦旦，人们自然为其设置了覆水难收的收成局面。但到现在，广州市房价的节节攀升，也让这位市长大人骑虎难下，不得不屡屡改口，表现出中国特色。

　　

　　经济适用房限价出售，这本身就是个本末倒置的做法。将福利标价后进行市场化，同时填充进去市场失灵与政府失灵双重成色，也是现如今中国社会的一大景观。

　　

　　日 期 2007-8-31 11:55

　　

　　来 源 "cjj"

　　

　　标 题 广州首个限价房进退维谷

　　

　　广州首个限价房进退维谷

　　

　　 日期：2007.8.27 ：人民网-人民日 ： 评论 论坛

　　

　　按照原计划，再过两个月左右，保利地产()董事长李彬海就可以为全国首个双限房(限售价、限户型)项目开盘剪彩了。但事情正在悄悄起变化。

　　

　　这个已命名为“保利西子湾”的双限房项目，位于广州西郊的金沙洲。此地距繁忙的广州火车站约20分钟车程，是近年来该市的热点开发区域。去年11月，市政府在此一口气推出4幅双限房地块，分别被保利、中海和富力(2777.HK)拿下。广州由此成为全国最早力推限价房的大城市，头一个“吃螃蟹”的广州市政府官员及数家知名开发商，如今也许会发现，滋味并不如想象中那么好。

　　

　　双限房项目或推迟上市

　　

　　事情源于近日公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称“24号文”)中，对住房保障体系制度的最新要求。

　　

　　尽管细读“24号文”，并没有发现“双限房将纳入住房保障体系”的明文规定，但外界仍有与此相近的政策解读，令广州双限房的开发商感到忐忑不安。

　　

　　有知情人士称，假如保利上述项目真的纳入住房保障体系，原发展计划恐怕需要调整，因为该项目土地成本已占未来楼价近四成，而旁边的普通商品房万科四季花城，2003年拿地时土地成本只有现楼价水平的10%~12%。

　　

　　“本来保利期望通过加快项目周转来获取利润。”该人士表示。他认为，限价房比市场价低了一截，虽然利润率大约只有15%~20%左右，但销售时间应可大大压缩，一个普通项目的开发周期内能做两三个限价房项目，利润相加后回还是不错的。而一旦纳入住房保障体系，就不能使用市场化营销手法，还要面对旷日持久的购房者轮候筛选程序。

　　

　　保利地产发言人称，项目开盘时间尚未最后确定，“应该在10月份以后”。记者未能联系到该公司高层对项目可能推迟开盘的传闻及具体原因发表评论。

　　

　　除金沙洲的“保利西子湾”等四个双限房项目外，今年年初，广州市政府又在东北郊科学城推出两幅“三限地”，既限价、限户型，还严格规定广州市常住户口家庭、中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户三者是优先销售对象。万科地产()拿下了其中的一幅。

　　

　　按广州市“十一五规划”，今后五年内双限房土地必须占住宅土地供应总量的43%，加上经济适用房土地占17%，只有40%是完全市场化的商品住宅用地。

　　

　　“现实情况就是，不拿限价地可选择的机会就大大减少，”有不愿透露姓名的开发商诉苦说，“如果将来60%的土地政府都用来建保障住房，那就回到计划经济年代了”。

　　

　　双限房的身份之争

　　

　　“在我看来，‘双限房’是过渡时期的特殊产品，还是应该归入商品住宅的概念中。”广州最大地产代理商合富辉煌集团(0733.HK)高级研究顾问黎文江表示。

　　

　　黎早年曾长期担任广州市国土房管局房地产信息中心主任，目前仍为市政府各项房地产政策出谋划策。2006年底，他全程参与了政府双限房政策的研讨和制定施行过程。

　　

　　“当初推行双限房，是考虑到社会上存在部分夹心阶层，他们不具备廉租房或经济适用房的准入资格，又买不起普通商品房，开发商也没有相应的利益驱动，提供适应其需要的房子，政府只有用行政手段加以干预。”黎文江说。

　　

　　但他相信，双限房说到底还是商品房，因为政府并没有限定开发商的利润率，而经济适用房则规定利润率为3%。据了解，现有广州双限房项目预期都会有10%~20%的利润，如龙光集团拍下的科学城限价地块，楼面地价约为每平方米1380元，售价限定每平方米4000元以下，地价所占比例是40%左右，只要成本控制得当，获得10%~15%的利润不成问题。

　　

　　“从限价地的出让规则上看，未来销售房价是根据参与竞拍开发商各自上来的目标房价平均确定的，与经济适用房由政府指定售价相比，前者仍然可视为企业的市场定价行为。”黎说。

　　

　　此前有道称，“24号文”出台后，广州市政府主要领导曾连日与各主管部门开会商讨落实细则，但政府内部人士表示，迄今为止未就双限房纳入住房保障体系进行过具体沟通协调。

　　

　　有房地产政策研究人士认为，如国家硬性规定将双限地纳入住房保障体系，在现有条件下，广州最有可能实施的细则，应当是前述科学城“三限地”那样，以是否拥有常住户口等条件限制购买者资格。

　　

　　但黎文江明确不同意将“24号文”有关内容解读为限价房将纳入住房保障体系，“只能说它将成为该体系的重要补充”。

　　

　　人们注意到，现如今中国社会的房地产住宅市场上，名目繁多五花八门。在宏观调控的背景下，两限房、经济适用房、二手房、廉租房等等都粉墨登场。我也多次分别针对这其中的每一个种类进行过讨论。这种区分本身，就带有明显的社会转型痕迹。

　　

　　在房改进程启动后，成就了改革开放让国民买不起房的局面，这种结果所具备内涵越来越形成了全社会的广泛共识。逻辑上假定原本初衷或许是为了平抑房地产疯狂上涨的价格的政策，最终沦为建设部与财政部发国难财的盛宴，这或许就是宏观调控的最大收获。

　　

　　对于广州市来说，虽然市长可以张牙舞爪地在全国两会上进行表演，信口雌黄什么让人们享受到低价住房，并且将其拔高到政治意义层面，但在如今的体制和机制下，公信力形同虚设，人们自然也就无法对市长的言而无信兴师问罪。不过，却有一个铁定的事实是，房价的疯狂攀升，却是要让全社会来付出代价的。

　　

　　于是，人们也就不得不为了高房价而忍受生活质量迅速下降的结果。即使与买房无关的群体，也因为房价对于物价总水平的影响，而眼睁睁看着自己的财富被熔化，血汗钱转瞬之间消失得无影无踪。